东莞限价升级：粤港澳大湾区 楼市调控从严信号？
在粤港澳大湾区规划出台前夕，湾区内部分城市楼市有所升温，而调控政策亦随之出台。
日前，东莞市住建局发布《关于进一步加强和完善新建商品住房销售价格备案管理的通知》(下称通知)，对原限价政策进一步调整升级，包括调整房价备案基价、新建商品住房销售价格一经备案不得上调、强化房价备案“新地新措施”等内容，于5月10日正式实施。
事实上，今年以来，深圳、东莞、佛山均出台了调控政策，显示大湾区与全国房地产调控步调一致。
在贯彻“房住不炒”方针的背景下，业内认为，与此前雄安、海南的利好政策出台之后抑制“炒房”的措施相似，大湾区楼市也存在调控升级的可能性。
华南多位开发商人士认为，湾区经济绝不能单纯发展房地产业务，房地产商传统的开发模式面临转型，对接产业、产城融合成为主流。目前，万科、华润置地、招商蛇口、时代中国等开发商均已转型城市运营商、园区服务商，全面配合大湾区城市改造和产业升级。
东莞限价加码
《通知》规定，新房项目首批首次申报房价备案的基准价及上浮幅度，由原来规定不高于前3个月同类型新房销售均价的15%，调整为不高于前6个月同类型新房销售均价的10%。这意味着，新房预售定价的上浮空间更小。
此外，办理销售价格备案的新建商品住房项目，住房类型由原四类调整为两类，具体为：多高层住宅和低层住宅(地面建筑层数4层及以下)。
值得注意的是，对于前6个月同类型新房销售均价，因异常因素出现明显波动或没有销售数据等情况的，由发改部门和住建、房管部门会商，考虑剔除影响正常成交价格的因素后确定。
?另外，取消同一套房屋首次备案180天后可累计上调5%的规定。新建商品住房销售价格一经备案不得上调。
关于政策调整的原因，东莞住建局表示，东莞从2016年10月起实行新房价格备案管理，分别于2017年3月和8月对新房销售价格首次备案的价格区间及备案价格调整的幅度、周期等进行了调整，同时加强房价备案与地价调控的联动机制，保持了房价平稳。
但在此过程中，也存在备案基准价不够稳定、部分楼盘备案价格虚高、个别开发企业借势涨价等问题，因此需要进一步规范。
东莞中原战略研究中心总经理车德锐指出，在粤港澳大湾区规划大利好出台之际，东莞限签、限价持续加码，表明了政府严控房价、稳住市场的态度。
合富研究院高级研究员李兴旺也认为，3个月变成6个月，15%变10%，说明政府调控房价的决心坚定：对于房价过快上涨采取零容忍的态度，也体现了有保有压的策略。这对抑制楼市成交量及房价有一定作用。
但由于东莞房价早在半年之前已经趋于平稳，总体而言，对当前楼市成交影响不是太大。受影响较大的，主要集中于2016至2017年高价地项目及目前东莞的热点片区，如市区、环市区、水乡片等。
易居(博客)研究院智库中心研究总监严跃进表示，东莞新政将会起到稳定房价的作用，既降低了涨价的频率，也压缩了涨价的幅度；另一方面，此类规定对相关地王项目则形成了利空。这意味着盈利空间的压缩，也考验开发商的资金能力和操盘能力。
大湾区“不炒房”
今年以来，随着海南新一轮改革开放政策和雄安新区的规划纲要陆续出台，粤港澳大湾区发展规划也成为关注焦点。
5月4日，粤港澳大湾区企业家联盟创会主席蔡冠深表示：大湾区规划细则将于5月底出台，并暂定于6月11日举办宣讲会。
与此同时，今年以来深圳、广州、佛山、东莞等大湾区城市的楼市投资也在升温。第一太平戴维斯的报告显示，去年至今深圳出现了多起大宗物业整售交易，一些被限价的豪宅和改善型住宅一经推出即被抢购。
在大湾区城市中，东莞、中山、广州、深圳等都实施限购，唯一不限购的惠州成为热门。2017年惠州楼市成交面积超过深圳和东莞的总和，且房价涨幅位于全国前列。根据易居房地产研究院的统计，2017年成交均价涨幅前三名的城市分别是惠州、海口和常州，涨幅分别为54%、50%和49%。
进入2018年，惠州楼市价格涨幅放缓，但成交依然高企，主要集中在大亚湾、惠阳片区，仍以深圳投资者居多。
在这种背景下，不仅是东莞，近来深圳、佛山等大湾区城市楼市调控均趋于严厉。
日前，佛山有关部门发布特急通知规范楼市秩序。其中提到：避免在夜间进行项目开盘或销售活动；严禁企业人为制造销售紧张气氛；对热盘鼓励采用“摇号”等方式进行销售。
此前的3月28日，“三价合一”政策在深圳正式落地，据中原地产统计显示，新政出台后，4月份深圳新房的成交量偏低，二手住宅成交量也较去年同期下降6.41%，一手住宅均价连续19个月下降，打击投机炒房、防止资金违规流向房地产市场效果初显。
与此同时，多位开发商人士透露，深圳、广州、佛山等地的限价政策执行严格，几乎没有回转余地，这对开发商的新房销售产生了很大的影响。
5月2日，市场传言广东省国土资源厅办公室通知，要求广州、深圳、珠海、佛山、惠州、东莞、中山、江门、肇庆市国土资源主管部门，抓紧提供恒 大、万科在该市范围内的房地产开发用地情况。
具体包括：房地产开发用地、商服用地和住宅用地，已竣工、已开发竣工、未开工用地面积和建筑面积等数据。这9个城市均为湾区“9+2”城市群成员。
有深圳业内人士认为，这意味着粤港澳大湾区楼市调控又将收紧。与雄安、海南类似，粤港澳大湾区也将贯彻“房住不炒”的政策。
深圳业内人士认为，作为中国经济重要区域的粤港澳大湾区发展规划，不会将房地产当作最主要的发展产业，但也不会“一刀切”切断房地产命脉，房价也会保持稳定。
