争议中的长租公寓：公寓运营商叫苦，行业进入转型阵痛期
长租公寓是资本的风口还是需求的风口？资本和市场该如何融合，这次行业阵痛正带来哪些反思？
一向言辞犀利的任志强，终于向长租公寓“开炮”。
“我不觉得现行的长租模式，能够成为资金大量涌入而获利的市场。这个行业的好日子受政策影响巨大，一旦户籍制度等出现变动，长租市场就可能随之生变。”
9月7日，在中国长租市场峰会上，任志强一脸严肃，他表示并不看好长租公寓的任何模式，让坐在身旁的一众长租公寓运营商面面相觑，难以尴尬。
从行业“元年”到集中爆发，从粗线条轮廓到精细化运营，从落户、教育等配套权益明晰到集体建设用地批准入市，从ABS产品相继上市到类REITs产品获准发行，不到两年里，长租公寓开始重塑中国房地产新格局。
风云变幻随时涌来，短短数日，这个新兴行业看似转向，风声鹤唳。时任我爱我家副总裁胡景晖此前的一番“炮轰”，“以高于正常价格的20%–40%争抢房源，破坏了房屋租赁市场”“如果长租公寓爆仓，一定比P2P爆雷更厉害”，更是直击长租公寓要害。
长租公寓是资本的风口还是需求的风口？资本和市场该如何融合，这次行业阵痛正带来哪些反思？
“发展租赁市场不是权宜之计，而是深化住房制度改革的重要工作，对经济的稳定具有重要意义，”清华大学房地产研究所所长刘洪玉称，目前租赁市场主要集中在大城市，重视、发展租赁市场，发展规模化经营的租赁产业，不仅有利于为市场增加供给，提高透明度，还有利于提高租赁服务的水平、房屋维护维修投资，以及创造更多的就业机会。
他认为，从政策制定的角度上，就要做到扬长避短，同时，形成企业自控、行业自律、社会监督、政府监督完善体制。
争议租金背后推手
“我们最大的问题是从来不说租房房源来自于谁，不说租房对象是谁？为什么抱怨租金高？”在任志强看来，长租公寓的消费对象已经变了，以前是最有钱的那些人，而现在是2.8亿在城市生活工作但没有城市户籍的人，这个巨大需求可能会让长租市场迎来十年八年的高增长过程。
但他认为，由于缺少相应完备的税收政策和其他辅助条件，很难建立一个合理的租赁市场。
相比任志强，远洋邦舍常务副总经理俞国泰对长租市场还有信心，“从需求角度而言，目前户籍制度下更多农村人口实现城市化，需要用市场化手段或保障性手段帮助他们解决居住问题。所以，长租市场潜力巨大”。
另一方面，自2015年、2016年国家提倡租购并举政策之后，各个主体对长租市场的参与度非常高，不光是运营主体参与，很多资本也纷纷涌入，市场已具备跑得更快、发展得更大的条件。
“今天我国租赁开发面临的最大问题是存在巨大的租赁开发短板，尤其在一线核心城市。”贝壳研究院院长杨现领有话说，租赁困局仍需市场化来解决，政府的核心决策在供给端激活市场而不是取代市场。
石榴集团熊猫公寓CEO王玺龙也表示，近来租金暴涨的本质因素是供需，“为什么在过去的这些年时间里面，在2015年、2016年、2017年里面没有人爆出租金暴涨或者影响民生等等的案件和事情，为什么今年这两个月突然出来？因为决定价格的只能是供需”。
而国家在两年之前已经着手去解决公寓当中的供给问题，但建房需要一个过程，王玺龙预计2020年北京的房租会达到正常市场化的平稳。
作为较早布局长租公寓的公寓运营商代表，世联行副总裁甘伟认为，从净回报率来看，中国的租赁市场与全球主流城市存在差距。未来，随着市场的变化，公寓运营商将成为整个租赁价值链的核心和流量入口。
中国为什么租赁发展不起来？甘伟介绍，从全球市场来看，北京的租金回报率为1.9%，低于温哥华、悉尼、伦敦、洛杉矶等全球主流城市。“买个房子，用纯出租的方式来看，一年1%点多的回报率，这就是中国的租赁市场现状，无论是一线城市还是二线城市，很少超过2%”。
通过展示一系列数据，甘伟认为：“在中国，融资买房的净收益率是负的，通俗来讲就是租不抵供。”
“中国租赁市场整体的大格局是，出租人只有两类，一类叫政府；第二类叫市场。目前中国有1700万套公租房、廉租房，解决了中国10%的租房问题。现在政府在做增量，快速扩充建设，通过房源划拨用地或者租赁用地的方式来做人才公寓，去做租赁市场，很多省的保障局积极作为。”甘伟介绍。
争议租金消费贷
长租市场资本蜂拥而入，何时才能获得回报？
俞国泰认为，长租市场要发展肯定需要有长期稳定的资金，而且还是要相对要求回报率比较低的资金来参与，“资本逐利，就看这个逐利放在什么时间兑现，或者它在安全和盈利上面怎么做取舍，这个是资本参与长租市场里面最需要明确或者界定的”。
追求安全性的资本或者说长线资本，对市场是有利的。“这个行业投资回收期较长，如果说长线资本参与，对这个行业是有助推的。” 在俞国泰看来，有些资金的融资成本很高，如果行业发展和企业自身发展没有清晰的运营模式，没有能力挣钱，取得资本预期回报的话，资本也不会持久投身到这个企业和这个行业中去。
中联基金总经理何亮宇则表示，从全球来讲，发达国家稳定市场的租赁住房供应量大头还是在机构，机构化是一个方向。
他列举了资本介入长租市场的种种方式，“目前看主要有以下四种：第一种是直接入股；第二种是买资产，拿重资产成为Owner或者REITs投资人对外出租；第三种，像魔方做的ABS，用自己的系统，魔方的信用去借了一笔ABS做扩张安排；第四种，自如、蛋壳做的租赁贷ABS，核心不是一笔租金的收益权和证券化，而是由此产生的租金消费贷的证券化”。
这当中，收到的房源能否尽快向市场投放，则是资本方最关心的核心问题。因此，他批判“资本推着机构囤租待涨”这样的观点荒谬，“囤两个月才涨两百块钱，但是两个月的机会成本损失可能两年才能挣回来。作为一个理智的成熟资本方，我是非常关注空置率的问题，我会要求企业尽快投放。会不会降低装修标准，那是另外一回事，可能要控制一下装修标准，不能有甲醛等问题。
至于眼下颇受争议的租金消费贷模式，何亮宇认为“P2P模式的崩盘”“贩毒一样的高利润”之类的说法有些耸人听闻。
争议资产证券化
“资产证券化并没有助推房租价格，恰恰相反，资产证券化降低了公寓企业的融资成本，为房源数量的增长助力，” 中信建投证券投资银行部总监方春晖对于证券化有着自己的看法。
他认为，长租公寓ABS不是过度而是远远不够。他举例说，在美国，许多单只上市公寓REITs项目的规模比我国全部长租公寓规模还要大。不难看出，我国长租公寓ABS还有很大的发展空间。
他表示，长租公寓的现金流特征符合资产证券化的基本理念。
方春晖介绍道，ABS作为一种近几年较为火热的融资方式，目前在长租公寓领域的融资模式主要有两大类，一大类是轻资产模式，主要包括租金收入应收账款ABS和租赁贷款债权；另一大类是重资产模式，主要包括CMBS(商业房地产抵押贷款支持证券)和REITs(不动产信托投资基金)。
这些ABS可以帮助长租公寓市场打造投资闭环、解决长租公寓融资难融资贵等问题。
事实上，目前资产证券化在长租公寓市场上的运用还是有一定的局限性。在提到这类问题时，方春晖表示，目前ABS的局限主要有无法解决开发建设问题、低回报率导致难以证券化问题等。但可以通过公寓企业与金融机构共同设立Pre-ABS或Pre-REITs基金，降低公寓企业土地成本、税负成本，支持公寓运营企业规模化运营等方式来解决。方春晖还呼吁，若公募REITs推出，希望允许一定比例的资金投资于在建的项目。
在提到北京住房市场租售比波动情况，方春晖表示，目前投资回报率通常1.7%–1.8%左右，而每年的租售比一直在波动，到2018年6月份为止，租售比还是在低位。对此，方春晖预测，如果不加以人为干扰，按市场规模租售比未来会继续上扬，到达均线，甚至超过均线。
