任志强:用市场化办法解决长租问题价格才会合理_新浪地产网

任志强:用市场化办法解决长租问题价格才会合理

提要:9月7日,由《证券日报》主办的“2018中国长租市场峰会”在北京(楼盘)举行。在圆桌讨论环节,对于长租市场,任志强也表达了他的看法。

  9月7日,由《证券日报》主办的“2018中国长租市场峰会”在北京(楼盘)举行。在圆桌讨论环节,对于长租市场,任志强也表达了他的看法。

  关于长租市场的未来走向,任志强表示,应该用市场的办法解决问题,用市场化的方法,用公开监督和法治的办法来解决的话,这个市场才会越来越规范,而且价格越来越合理。在竞争过程中要允许价格通过竞争趋于合理。

  以下为现场任志强部分实录:

  长租· 现场|任志强:用市场化办法解决长租问题,价格会越来越合理

  第一个问题,中国的长租公寓来自于1979年开始的《三资法》,几乎所有的境外合资酒店项目投资都有长租市场,严格说来第一个长租公寓是建国饭店,第二个是华远大厦,第三个是国贸,第四个是香格里拉还有丽都等。所有的合资酒店几乎都配长租公寓,为什么那时候的长租公寓不发展?因为在80年代中末期的时候,长租公寓主要针对于境外或高端流动人口,量非常少。比如过去的一些歌手,当时他们几乎都住在华远大厦,我们只有三层,但是集中了现在称得上歌星、影星的有30多位,他们这些北漂没有地方住,没有公寓。建国饭店他们又进不去,所以他们只能租我们的华远大厦。这是最早的时候长租公寓的消费对象,合资酒店最初的长租公寓租赁对象非常清晰,比如丽都,是唯一一个可以降境外直升飞机急救的境外合资酒店,就是针对部分人群。

  中国为什么08年以后才有一些长租公寓?在高度城市化的过程中,各种限制性条件让部分人不能买房子,只能租房子。23号文件非常明确告诉你,要求建立经济适用住房减租金,减地价减税费,低价卖给你,这是长期的问题。

  第二个问题,住房是生活资料,在1951年出台的房地产税就没有对生活资料和生产资料分得很清楚,1986年出台房产税把生活资料刨除了,允许生活资料免税。50多年的住房分配制度导致的结果只有公房租赁和保障性住房租赁,当住房市场私有化之后,很多人换了房子,把房改房条件很差的拿去租,好房子自己住。

  这个变化的过程,是1995年城市化率超过30%以后迅速增长起来的,最初允许大家买房入户,很多地方城市只要你买房就允许你入户,政府不承担住房保障,你可以入户。后来导致有接近3亿人进入了城市但是没有户籍,也买不了房。

  第一,严格限制你们买房子,不允许你买也不允许你卖,你进城只能租,没资格买,所以租的人多了。第二,租购并举同权,租售怎么能同权,一个是财产权利,一个是租赁权利,怎么能同权呢?你把房子让给他?我们没有办法建立一个合理的租赁市场,刘教授刚才讲,美国机构持有大量的长期住房,原因是减税,德国也是一样,日本几乎40%的私人建立了租赁市场,刚才讲集团的资本实力来建立租赁市场,等着没钱吧。净地价那么高,怎么可能?国贸酒店租赁市场非常好,为什么?用国际金融手段来实现的。香港十大地产商或者主要前七位,租赁收入不管商场、写字楼还是公寓,可以达到年收入60%。我们是第一家在香港上市的地产公司,当时提出的目标把租赁收入提高到40%,结果一直维持在10%,最后分家了。我们提不上去,中国根本没有租赁市场的概念,没有相应的税收政策和其它的辅助条件。更多的包括香港是靠私人买第二套第三套房子,像德国交给合作社享受免税待遇,低租金变成高收入。你不租房怎么办?如果把2.8亿人的户口突然变成城市户口,你看有那么多租赁市场吗?

  在统计局的统计中有一个基本概念,买房子列在投资里面没有列在消费里,租房子列在消费里面,也就是说一无所有。投资的时候才有可能剩下,大家说我背了那么高的债,其实哪个不是先负债?终归先负债后还债。我们最大的问题从来不说我们的租房房源来自于谁,不说租房对象是谁?为什么抱怨租金高?你的租金对象突然从高端像国际大酒店一样从高端市场降到低端市场,降到2.8亿没有户籍的人群身上,所以觉得租金贵。所以你收不回来租金,你面向的对象是那2.8亿人,你们好好去查一查,有北京户籍的人有几个是低于7.5平米住房标准的?全北京市两千多万人口一共一万九千多户低于人均7.5平米,每个月拿着补贴,不愿意从城里搬出去,给他房子不愿意住,太远了。

  真正要解决租房的是要进入北京户口的或者没有北京户口的人,消费对象变了,以前是最有钱的那些人,现在是2.8亿人,情况发生了变化。我不觉得用现行的长租租房能够成为最后资金大量涌入而获利好的市场。你们可能十年八年有一个高增长的过程,但一旦变成护照而不是户口的时候怎么办?你们得重新考虑考虑,不是58个城市,也可能只有几个城市或者几十个城市有大量的租房需求,剩余的随便买房有户籍的时候没有这个租房需求。

  如何看待资本和长租市场的结合?作为资本来说,第一个是房子租不回来钱就等房价上涨。第二,等时间长了有一些减税,美国减税很多年前就开始了,中国的REITs也早就开始了,写在2003年的18号文件里面,过了五年以后2008年写到政府工作报告里,但是REITs、房产基金等等在实际过程中发挥的作用不大。

  至于租金的收益,二手房为主或者房改房为主的租赁,这个租金回报很高。北京的房改房像刘教授在学校买的房子两万块钱就买一套,后来交给中介,一个月租两千块钱,一年2.4万收入,不交税,一年回报率超过100%。大部分的租赁房还是这种房,这是一定赚钱的。

  我们也有租赁性住房,在长沙(楼盘),也挺赚钱的,为什么赚钱?把房子都卖给老百姓,让老百姓在几年之内房子返租,我们包租,回报率比一般的回报率高。旁边的房子租金两千块,我们房子六千块钱租金,老百姓也高兴,他也不住,房租还帐,还本还息够了之后再要房子。

  未来中国长租市场有可能会往哪个方向走?我个人觉得如果叫市场的话,应该用市场的办法解决问题,用市场化的方法,用公开监督和法治的办法来解决的话,这个市场才会不但越来越规范,而且价格越来越合理。在竞争过程中要允许价格通过竞争趋于合理。(和讯网)

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