金地集团现金流剧降260% 涉足长租公寓惹争议
来源：投资者报
今年上半年，房地产市场依然处于严调控的总体氛围中，这对众多房地产企业的影响也是巨大的。目前，上市房企都已公布了半年报，多数房企业绩增长，但在业绩背后，房企的增长逻辑也发生了一些变化，其中也包括规模较大的金地集团(600383.SH)。
2018年上半年，金地集团营业收入151.11亿元，同比上升18.88%；净利润23.95亿元，同比增长107.83%。不过，值得注意的是，与此同时，公司上半年实现销售金额630.7亿元，同比下降10.3%，经营现金流净额也在A股上市房企中排倒数第二，为-107亿元，同比下滑257%。就此，近日记者致函公司公开邮箱因邮箱已满被多次退信，后联络品牌部相关工作人员无人接听。
销售下滑大举囤地
在克而瑞公布的2018年上半年房地产企业销售TOP200中，金地集团从去年同期的第十位下降至今年的第二十一位。在最新的1~8月销售排行榜中，以891亿元的流量金额位居第十八位。
金地集团也在半年报中表示，上半年销售金额同比下降的原因在于主要城市受限证、限签政策的影响，上半年新取证及新推货资源较少。面对这种状况以及不断加码的调控政策，公司上半年积极调度，一方面通过缩短工期、加速开工等方式争取提前取证供货；另一方面结合各城市的不同情况，制定合理的销售策略，积极面对不利因素的影响。此外，“金地一般都是在下半年推货比较多，到时候货量上来了销售金额自然也会上升。”
从最新数据来看，金地集团签约金额仍在下滑，1~7月实现累计签约面积433.8万平方米，同比上升3.81%；累计签约金额768.2亿元，同比下降1.83%。
有券商机构指出，金地集团销售增速要低于龙头企业的平均水平，公司销售增速较低的主要原因在供应方面，由于公司深耕一线城市及强二线城市，这些城市的预售证审批、网签监管都更为严格，导致公司的推货资源较少。预计，随着下半年推货规模上升，销售也将逐渐回升。不过，还是有券商机构将金地集团全年销售预期从1800亿元调至1400亿元。
销售下滑，但是金地集团的拿地脚步却未停止。在金地集团看来，如今规模已成为房企获取融资优势及参与土地竞争的重要基础，也是开发企业中长期完成转型的必要保障。基于此，金地上半年共获取了48宗土地，总投资额约569亿元，同比增长121%。新增约557万平方米的总土地储备，同比增长25%。截至6月底，金地已进入全国50多个城市，总土地储备约4100万平方米，相较年初继续增长8.75%。
“小股操盘”是金地在拿地时的特色之一。数据显示，金地所拥有的4100万土地储备中，权益土地储备约2200万平方米，权益比例为54%。同时，金地集团继续坚持自己的布局策略，深耕一线城市及强二线城市。其中，一线城市的总投资额占比26%，二线城市和三四线城市的总投资额占比分别为54%和20%。
根据克而瑞的统计，上半年金地集团新增土地货值为765.6亿元，排名第十八位。
经营现金流净额大减
不过值得注意的是，大举拿地、销售下滑，已令金地集团上半年的经营现金流净额大幅下滑，为-107亿元，同比下滑257%，在A股上市房企排名倒数第二。这也令一些投资者对其“造血能力”表示担忧。
此外，随着新增土储规模的不断扩大，金地集团的负债水平相应提高。报告期末，金地集团资产负债率为76.63%。剔除并不构成实际偿债压力的预收账款后，公司实际资产负债率为67.33%，净负债率为74.16%，较2017年末分别上升6个百分点和25.9个百分点。
净负债率的大幅增高，也有金地集团上半年完成了80亿元公司债、40亿元超短期融资券、35亿元中期票据发行的原因。克而瑞指出，金地集团净负债率虽然有所增加，但负债规模和融资成本维持在合理水平，报告期内的现金短债比增加至2.2，短期偿债无压力。金地集团上半年货币资金较2017年底有所增长至310.74亿元，短期借款微增至27.21亿元。
截至2018年6月末，金地集团有息负债合计人民币738.04亿元。其中，银行借款占比为46.77% ，公开市场融资占比为53.23%，债务融资成本为4.79%。对于这个债务结构，金地集团曾表示，公司长期负债占全部有息负债比重的81.21%，债务期限结构合理。
此外，截至报告期末，公司有息负债中，境内负债占比 94.42%，境外负债占比5.58%。报告期内，公司资本化的利息支出合计人民币8.26亿元，没有资本化的利息支出约为人民币8.10亿元。
金地集团总裁黄俊灿曾指出，金地一直以来的财务政策都比较稳健，有非常多元化的融资渠道，除了正常的银行开发贷款外，还发行了一些中期票据、公司债以及ABS、ABN等。
寻找其他增长途径
近年来，随着政策变化，金地集团也开始尝试一些新业务。目前，在商业地产、酒店、写字楼、产业园区、长租公寓等领域都有涉及。
而从金地集团目前在这些业务领域的投入来看，其发展重点为产业地产和商业地产。
数据显示，上半年金地商置的租金收入约为1.4亿元，同比增长34.6%，招商率已超90%。产业地产方面，金地商置已累计获取6个项目，锁定两个项目，代表项目有深圳威新软件科技园、上海嘉定恒动项目等。
除此之外，金地商置的长租公寓、教育、餐饮等业务板块也进一步发展。目前金地旗下有两条长租公寓产品线，分别为荣尚荟和草莓社区。目前在深圳、上海、杭州、苏州、南京、武汉等多个城市运营。
不过，目前长租公寓模式多处爆雷，金地集团的长租公寓业务营收占比、经营状况走势如何，也引发外界一定关注。
