金地陈龙兵：租购并举新时代的企业选择
为探索品质公寓建造途径，以联合采购及金融创新解决交易痛点，4月19日，“数据赋能 百强优采——2018中国房地产采购大会系列之优寓供应链合作创新大会”在深圳四季酒店盛大召开。来自中海地产、北京国数置业、招商蛇口、金地荣尚荟、朗诗寓、世联红璞公寓、新派公寓、友间公寓、旭辉领寓等百余家房企以及品牌公寓运营商与产业链优秀供应商代表进行了深度探讨。
会议期间，优采平台发起“美好公寓”品牌计划，联合14家品牌公寓倡议各主体提供符合市场需求的公寓产品。此外，优采细分采购平台——优寓联合采购平台同期发布，旨在打通金融、配套产业与建造运营方之间壁垒，以解决品牌公寓建设成本痛点。金地荣尚荟总经理 陈龙兵分享了《租购并举新时代的企业选择》主题演讲
金地荣尚荟总经理陈龙兵
以下为现场实录：
金地荣尚荟总经理陈龙兵：各位来宾，各位朋友，大家下午好！我是金地荣尚荟公司的陈龙兵，首先非常感谢优采平台给这样一个机会跟大家在这里交流。我只想在公寓这个行业这段时间谈谈个人的一些观点和感受。
一、长租公寓的现状
自2010年长租公寓，短短七年时间国内长租公寓市场发展比较迅速——第一，长租公寓的市场容量可期，万亿市场租赁规模。根据中国流动人口发展报告2016年的报告，按照国家新型城镇化进程，70%的流动人口基本都是靠房屋租赁，按照当前月租金1500来算，年租金可以达到万亿。第二是住房比例远低于发达国家，随着国家政策扶持和周边市场的建立，未来租房的比例还会不断攀升。第三是青年人的租赁市场火爆，一二线的租赁市场需求比较旺盛。
正因为长租公寓市场可期，据不完全统计，长租公寓市场已有超过1万家机构参与其中，其背景主要有房产中介、酒店、互联网公寓、房地产企业四类玩家，采取的模式也有纯粹把资产拿出去委托管理的，也有轻包租、重包租、资产收购、重开发等等。行业竞争激烈，房企拿房成本高，“二房东”吃租金差的利润被侵蚀，基础利润只能通过延伸产品来获取。房企类长租公寓尚没有很好的商业模式，处于试水阶段。
从供给端来说，集体用地的入市，拓宽房企的渠道，利好了房地产租赁市场，2017年8月21日，国家联合发文选择了12个试点城市推进利用集体建设用地租房，只租不售的地块频出，彰显了政府的决心。政府鼓励发展租赁市场，同时包括政府和银行给予这种金融的支持，解决了这样的痛点。
信贷、公积金双引擎促进住房租赁消费。从需求端看，政策鼓励住房租赁消费，部分银行积极跟进出台金融支持措施。银行为租房者开发贷款产品便利租房者融资，12试点城市中部分城市明确鼓励住房租赁消费。
二、房企进入长租公寓市场原因
房企为什么能进入公寓市场？我想，第一是房地产的黄金时代已经过去，白银时代来临，未来房地产的走向去哪里？可能也要涉及到一个企业转型的需要，从政策导向、土地、供给、工业方式、盘活存量土地，高房价的刚需性需求以及自持比例增大。
其实，房地产是一个高周转的企业，但是公寓这一块是一个低效率的行业。从房地产的角度来说，我认为长租公寓是被动的转型，而不是去主动的介入，当然目前国家给出的政策，尤其是拿地自持比例的增多，导致房地产进入这个市场。
上次和金地上海公司营销总在谈的时候，他说我拿地，假如一年拿100亿，如果自持比例是10，一年是10个亿的资产，如果晚5年，变成了50个亿的资产，而且不能卖，资金回笼不了，对房地产是一个沉重的负担。目前国家规定只允许做长租公寓，未来房地产介入这一块以后，可能是一个资产的证券化，第二个是租金发行REITs来有效盘活这个市场资源。自持比例的增量，打通上下游资源，增加客户黏性，获取稳定的现金流，通过增值服务增加盈利。
房企介入公寓的另一个原因，它的比较优势和潜在商机：
一是转型的风险相对较小，房地产开发、前期物业服务与长租公寓市场吻合度高。这对房地产企业来说,转型风险最小。
二是它的融资能力强，房地产开发的黄金10年,房地产企业与商业银行之间形成了良好的信贷关系。
三是物业增值空间大。在一二线城市拥有自持物业。
四是房源比较广，改造装修有经验。部分房地产企业自身拥有施工队伍或者参股施工企业。
五是房源筹集渠道广。房地产企业可以收购一些存量物业,还可以将周期性滞销的商品住房用来租赁,实现去库存的目标。
六是善于客户维护，具有细分客户群体经验。
长租公寓业务与房地产销售业务可以产生联动，进行联合营销，从而促进项目的去化。通过长租公寓，开发商培养一批未来潜在的客户，今天的租房者未来有可能会购买房屋，这是一个客户潜在的转化。增值服务，长租公寓还可以帮助房企获取大量精准的客户信息，有利于打通房地产上下游的资源，为开发商赢得更多的社区在增量服务上的机会。
房企进入长租公寓的原因还有一个，就是刚才讲的比较优势和潜在的商机。
长租公寓租赁市场的好坏，我们觉得跟人口的流动性有关系，第二个是自有房屋持有的比例有关，一个地方房屋的自有持有比例越高，当然租赁的市场越小。目前北京、上海这种一线城市的自有住房比例是15%左右，同时它的人口进入也很多，尤其是在二线城市租赁市场有很好的发展空间。
三、房企进入长租公寓市场四种模式
房地产进入长租公寓的市场，分析起来大约有四个模式，一是开发运营自己持有，公寓所有者专门成立运营团队，负责租房公寓的运营，获取轻资产和资金，代表企业包括龙湖、招商蛇口等，各城市的租赁土地供给已经在加大，房企通过招拍挂拿地的租赁业务获取房源。二是原来开发的已持有的资产目前也在盘活。
三是收购+持有运营，其中优势最大的就是房地产有大量的存量房源，它获取房源的途径和速度比较快。 对于房地产来说，它的劣势就是目前的团队相对比较薄弱。资产托管，部分持有的房企选择不自己进行运营，而是找专业的长租公寓运营商进行战略合作，叫做资产托管，代表企业是保利、绿城。在运营服务方面，对房屋进行标准化装修，并进行出租，这种纯运营服务，都是专业的运营商。
代建运营，房地产来收，政府提供土地规划建造和服务，向所有者缴纳租金。目前在长租公寓里面，其实每个企业都有不同的策略，应该根据自己的情况清晰的定位，以合作方投资来创造价值。
四、房企类长租公寓运营痛点及策略
长租公寓目前的痛点，租金差这种主要的来源没有了，未来它的回报是不是往延伸方面走呢？这种延伸怎么做，我觉得这个可能是公寓行业里面都要面临的一个问题。
要数字化和体系化运营，包括我们所说的下一步的去化、房源管理、合同管理、物业管理账户等等，在公寓行业里面有这一套系统来管理，对于整个运营的成本会有较大的节约，同时对管理的品质也会增加，当你有几百套的时候你没有体系，还可以解决掉，当你上到几十万、几百万，如果没有品牌系统做支撑，会带来很多问题。
其实，公寓的运营环节，剥开来看，公寓的运营租客的吃喝拉撒这一块，我觉得公寓的运营像物业管理的运营，只是在公寓运营这一块我们要增加去化这一项，我所说的去化就是房屋的出租率要达到更高，其实后面的运营完全跟物业运营是类似的。
上次我们也去了美国看了一下美国长租公寓的市场，它给我的感觉就是它跟国内的是完全两个概念，美国长租公寓其实最终是作为一个资产管理，美国的长租公寓产权是长期的，比如说是我的楼，我可能过十年、二十年要卖掉，这栋楼的新旧程度将决定着这个楼的价值。他们非常重视这种基础的管理，包括设备设施的管理，房屋的日常维修养护管理，这是他们看的比较重的。再就是去化率，房屋的出租率是多少，这个是持有者比较看重的三个模式。
在美国的长租公寓，他们也是以物业管理的状态出现的，我们只是叫长租公寓的管理，它的持有人或者说拥有者对房屋最终是希望做到两块，一是靠购买的资产升值获取利润，二是租金的回报通过这种REITs去加速它的周转。
最后一个痛点，我们说金融，借助金融实现有效退出，企业可以通过发行REITs，房地产所占的比例也能实现持股撤出。前一段时间金地基金也在考虑介入房地产市场，也是希望构建一些自持比例的地产，通过发行基金的方式向下进入。
五、金地荣尚荟
金地其实有两个品牌的公寓，一个叫草莓社区，一个是金地荣尚荟，草莓社区现在涉及到的运营模式，一个是自己开发以后，我们有部分资产自己留下，来进行运营管理。第二个同时也在社会上收取一些资产来进行管理。
年前草莓社区也收购了一个公寓，在市场上也有一些声音。金地荣尚荟公寓，它基于完全的轻资产管理，它的落脚点是以物业管理+公寓来进行运营的，就像前面讲的，我们说的公寓运营管理是分两块，一块是对于物的管理，一块是对于人的服务，出租率是我们最看重的，这个就相对简单的跟大家介绍一下。
其实还是那句话，各行各业在百花齐放的时候，或者我们说公寓到底未来的利润点在哪，它的商业模式哪个才是更好的，未来路在何方，其实每家企业都有每家企业根据自己的情况寻找适合于自己企业的，未来谁能成功，谁失败，我觉得这个可能需要时间去验证。
