地产年中盘点：政策堵漏 房企加速出货
文章来源：第一财经日报
2018年行程过半，中国房地产市场仍旧胶着。房价在过去十几年时间里的惯性上涨已然左右着市场情绪，对于房价上涨或者下跌的担忧，让购房者心里混杂着希望、焦虑、犹豫甚至悲观。然而，迷乱的局面终将厘清，局部癫狂的市场底色也正随着时间的推移而缓慢显现。
上半年，宏观调控维持稳定并局部加码，国内大部分城市楼市平稳，房价未现大幅波动，随着一二手市场的降温，调控成效已初步显现。
房地产企业加快去货速度回笼资金，大公司合同销售金额仍创下新高，但与此同时，金融去杠杆使得房地产企业融资环境进一步收紧，融资难度和融资成本提升，这在很大程度上增加了开发商加速去库存的动力。
基于宏观调控“房住不炒”的整体思路，房地产投资投机空间被显著挤压，二手房市场交易活跃度下降，部分城市成交量高位回落。
全国范围内的成交数据仍是评判调控效果最有力的证据。尽管上半年的数据未完全出炉，但国家统计局关于前五个月的统计数据仍具参考价值。
国家统计局发布的数据显示，今年前5月，全国商品房销售面积56409万平方米，同比增长2.9%，增速比1~4月份提高1.6个百分点。这是自去年7月以来的10个月间，销售面积增速首度出现反弹。价格方面，今年5月70个大中城市中，有2个城市价格环比持平，7个城市房价出现环比下降，61个城市出现环比上涨，但涨幅温和。
买房摇号
整体市场趋稳的背景下，躁动的杂音仍未尽除，上半年，个别城市个别楼盘在摇号过程中出现的乱象，将局部紧张情绪放大。
比如日前，深圳一个楼盘的推售，引发的是全国范围的广泛关注。
这个名为华润城三期的楼盘在6月21日拿到预售证，6月24日至6月25日12点前接受线上登记资料，6月27日进行公开摇号，6月28日选房。开盘即日光，在如今的市场环境下，十分罕见。
由于限价出售，华润城润府三期新房与此前已开盘的二手房在价格上有剪刀差，简单而言就是一二手房价格倒挂。根据深圳房地产信息网数据，华润城润府三期均价为8.55万元/平方米，但链家的成交数据显示，一期的二手房成交价已达10万~11万元/平方米。
这种情况下，摇号买得新房者有买入即赚到的账面浮盈。
华润城润府三期要求冻结200万元的诚意保证金。在深圳科技园上班的一名购房者，差了四十几万现金，由于楼盘给予准备的时间太短了，他在同事间拆借腾挪，千方百计登记认筹，但最后排号太后，他没有来得及选房。
消息显示，华润城三期合计推房700多套，但摇号数高达6000，合计冻结资金超过130亿。
摇号本意毋庸置疑，是为避免欠公平的、违规的茶水费现象而祭出，给予真正的刚需者入场机会，但一与限价相结合，却化成抽奖般的套利机会。
今年以来，不只是深圳，杭州、西安、成都等多个一二手房价格倒挂显著的城市，均出现如同“打新股”一般地“摇号购房”现象，其间的套利机会又在一定程度上催生投资情绪抬头。
为了躲避限购、吞食套利空间，一些购房者以企业名义购房，绕开限售，最后以股权交易形式转让房产。中原地产首席分析师张大伟表示，“在一些摇号限售的城市，企业购房比例正在增加。”
政策堵漏
调控的初衷不应被辜负，政策正在积极补漏。
6月24日，西安市发布《关于进一步规范商品住房交易秩序有关问题的通知》，指出在住房限购区域范围内，暂停向企事业单位及其他机构销售住房(含商品住房和二手住房)。
而西安出台摇号政策是在今年3月30日，其《关于进一步加强商品住房销售管理的通知》明确，意向购房人数多于可售房源的，应采取公证摇号方式公开销售，由公证机构全程监督，严禁内部预留房源或设置全款优先选房等限制性条件。
西安过后，长沙、杭州等城市也先后发布关于企业购房的指导措施。长沙市于6月26日发布的调控政策中指出，“暂停企业在限购区域内购买商品住房，已购买的商品住房须取得不动产权属证书满5年后方可转让。”
上海易居(博客)研究院智库中心研究总监严跃进表示：“限制企业购房，能对摇号买房可能存在的漏洞进行封堵，有利于规范市场行为。”
贝壳研究院首席市场分析师许小乐指出，更多城市可能跟进禁止企业购房填补漏洞。
事实上，今年上半年，针对房地产市场的调控政策仍未有放松迹象。
据中国指数研究院数据，截至6月底，超过20个地级以上城市和4个县级城市出台调控政策，如果算上常规性的监管政策，则城市数量更多。具体地，今年上半年有11个城市出台限购政策、23个城市出台限售政策，海南更是从省级层面进行限购、限售。
日前，住建部等七部委联合宣布，于2018年7月初至12月底，在北京等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动，重点打击投机炒房、房地产“黑中介”、违法违规房地产开发企业和虚假房地产广告。
链家旗下的贝壳研究院结合监测数据指出，上半年市场在平稳中出现分化，前期调控力度大的城市市场在平稳中修复，不过政策环境相对宽松的弱二线城市升温明显。
整体而言，市场尚处于变动之中，宏观环境、后续政策出台、房企融资等情况仍会影响市场量价。
近期市场传出棚改放缓、货币化安置力度减弱的消息，这被市场解读为影响三四线城市楼市的表现。过去，正是因为货币化安置比例的提升刺激了三四线城市的购房需求，使库存得以快速去化。
中银国际地产分析师晋蔚指出，“棚改审批及PSL投放确有收紧迹象，但对于房企今年销售影响较小。今年前5月PSL投放量同比增长48%，有力支持580万年度棚改计划。货币化安置比例下降已有预期，并且由于货币化安置资金并未全部用于购房，所以实质性影响小于市场担忧。”
资金趋紧
如果说房地产行业对于过往调控习以为常，那么不断收紧的银根，无异于扼住了开发商的命门。今年以来，所有房企都感受到融资渠道的步步收紧，无论是融资难度还是融资成本，都让资金部门倍感压力。“今年房企最困难的就是资金，很多资金成本已经超过15%，但是依旧很多资方不愿意出钱。”一位房企高管告诉记者。
事实上，很多房企都感受到资金的压力，开始加速自己的供货回款。
绿城中国最近的一份文件显示，绿城正要求员工“全面”加速资金回笼。公司备忘录还要求员工：加快销售，坚决执行“早销、多销、快销”的策略；加大应收款项催收力度；“倾尽一切努力”获得受限价政策影响项目的预售许可证；对于不受中国限价政策影响的项目，要争取把原计划2019年供货的房源提前至2018年开盘销售。
“有一家TOP30房企的2+1债券到期，现在想续发，但是我问了很多城商行，都不愿意去购买这家房企的债券。”一位金融人士告诉记者。
还有未经确认的消息显示，一家A股上市房企直接向员工募集资金，100万起购利率18%，超过300万利率20%。
虽然该公司就该传闻进行了否认，但此类消息的不断发酵，在一定层面上暴露出，房企资金成本还在进一步增加。
同策研究院研究员陈朦朦表示，此前金融机构资产规模高主要由于层层嵌套，监管趋严后，很多机构做不了债权类业务只能做股权投资。因此有能力的上市房企可利用上市优势，利用再融资方式为公司提供充足的资金需求。
以往，开发商拿地自有资金通常只有一成甚至有“空手套白狼”情况，自从今年的监管政策不断严格后，前端融资几乎杜绝。
各方严控下，房企发债已经成为难题。
7月2日，上海证券交易所披露的信息显示，合生创展有限公司公开发行的一笔100亿元的住房租赁专项公司债券项目状态显示为中止。就在一个多月前，5月30日，合生创展一笔31亿元的非公开发行公司债券项目中止发行。该项目品种为私募，承销商为中泰证券和光大证券。
5月以来，富力地产(02777.HK)60亿元、花样年(01777.HK)50亿元的租赁住宅专项债券显示为中止审查。
长江证券一份研报指出，上市房企销售回款与借款收到的现金增速持续下滑，2018年一季度增速分别下降至约14.0%和4.8%；同时，偿债高峰期已经来临，一季度偿还债务支付的现金同比上升约38.5%。
Wind资讯显示，目前A股房地产2017年净负债率超过200%的房企分别有：泛海控股、华发股份、阳光城、中南建设、金科股份、绿地控股等，H股净负债率超过200%的房企有：佳兆业、融创中国等。
按照惯例，负债率较高的公司，融资成本也会相应较高。为此，去年以来，以恒 大、融创为代表的多家公司纷纷向资本市场表态，会加速去库存、回笼资金以及降低杠杆水平。
房企冲刺
对于开发商而言，舒缓资金压力最便捷的方法，便是加速销售。因此，尽管市场面临前所未有的调控，但大开发商依然录得不错的销售数字。
克而瑞数据显示，2018年上半年，TOP100房企总体销售规模近4.6万亿元，同比增长36.5%。特别是二季度以来，受益于部分一二线城市预售政策的松动及热点二三四线城市的持续火热，房企销售业绩迎来高峰。TOP100房企二季度实现销售业绩2.6万亿元，较一季度增长35%。
龙头房企中，截至6月末碧桂园业绩规模已超4000亿元，6月单月业绩保持了上月近800亿元的高位。恒 大、万科也相继突破3000亿元，较去年同期分别增长24.5%和9.3%。截至2018年上半年，500亿以上房企数量已经达到了25家，33家超过400亿，预计全年千亿房企数量将达到30家以上。
事实上，2018年上半年，TOP200各梯队房企销售金额集中度均有较大幅度的提升。其中，TOP30和TOP100房企的流量金额集中度近50%和70%，分别较2017年上半年提升7.6和12.5个百分点。而从房企权益销售金额的口径来看，各梯队集中度也提升显著。其中，TOP100房企权益销售金额的集中度达到了56.2%。
“2017年千亿房企17家，而2018年预计30家，1年时间近乎翻倍的数量增加，而且这是发生在调控加剧、金融收紧时，所有房企都在冲刺。”在易居沃顿的论坛上，易居中国CEO丁祖昱(微博 博客)表示。
“我们都在想办法提前出货，尽量把货值提前，现在考核都是围绕回款。”一位房企高管告诉记者。
今年上半场的较量已然结束，但开发商出货的神经并不能就此放松，很多房企都开始新一轮的冲刺。因为规模的诱惑一直都在。抓住了机会，就上了一个台阶，否则就可能被挤下去。当年赫赫有名的开发商，如今掉队的也并不在少数。
福晟集团董事长潘伟明表示，福晟2016~2025年十年销售收入累计要达1.68万亿元，其中地产板块8800亿，建筑板块8000亿，且力争2020年进入千亿阵营，2025年达到3000亿销售规模。
禹洲地产董事长林龙安表示，2020年实现1200亿元，而今年的销售目标是600亿元。
过去禹洲靠大本营厦门以及长三角三个重点城市支撑了业绩增长，这三个城市分别是上海、南京与合肥。2016年禹洲把总部从福建搬到上海，两年间实现了上海、南京销售榜前十以及合肥销售榜前五。
禹洲地产喜欢追逐热点城市，在上海、南京及合肥市场陷入强调控之后，今年禹洲多次强调，接下来的重点是粤港澳，要把三分之一的土地投资预算都投向粤港澳大湾区，还宣布设立“上海-深圳双总部”。
冲击IPO的弘阳地产表示，计划在长三角，以上海、南京、合肥、杭州都市圈为核心向周边拓展，选择性进驻长三角的三四线城市；在华南、华中、西南区域，重点关注节点型城市，例如武汉、天津、重庆、成都、郑州、长沙等，以及这些节点城市形成的都市圈。
中型房企冲刺，成为这半年的主题词。包括福晟、弘阳、中梁、祥生都在不断发力。
“未来3~5年地产行业的竞争激烈程度将像以前的家电行业一样，不变的定律是规模即意味着话语权，前30强的企业占据50%市场份额。”中骏置业副总裁王勐曾对记者表示。
二手分化
交易成本的上升，以及交易周期的延长，使得许多城市的二手房交易正在失去曾经拥有的繁华。
“二手房交易比较清淡，近期卖家已经开始普遍降价了。”广州一位从事二手房经纪超过十年的人士如此表示。
在市场上，人们普遍感受是“挂牌出让的房子越来越不好出手”。的确，调控延续一年多时间，二手房交易也已经从过往的癫狂回归正轨。
链家发布的研究报告显示，其重点覆盖的12个城市二手房交易自2017年3月密集调控以来，经历了“大幅降温—低位企稳—向上修复”三个阶段。但目前市场热度不高，仍处于平稳复苏状态。2018年前5月成交量环比2017年后5月增加了21.8%，但月均水平是2017年巅峰时的一半左右。
据悉，链家监控的12个城市包括北京、上海、天津、重庆、深圳、杭州等一二线城市。以北京为例，中原地产披露的数据显示，2018年上半年，北京二手住宅成交7.66万套，同比下调13.2%，为2015年来的同比最低点。但相比2017年下半年，环比上涨了56.2%。
放眼全国范围，二手房市场的温度却不尽相同，局部城市因为供需矛盾而处于上涨阶段。
今年前5月，沈阳、长沙、重庆等三个城市的链家二手房成交量环比大幅增长67.3%，其中重庆环比增长80.5%，同比增长33.2%；5月重庆二手房成交均价环比上涨7%，同比上涨34.6%。
“上半年二手房市场活跃的城市有西安、重庆、沈阳等，市场趋于降温的城市有上海、成都等，市场比较平稳的城市有北京、武汉、南京、济南、广州等。”
