销售增速创7年新高 央企龙头保利地产重回高增长
导读
这是保利地产三年来的最好业绩。过去一年，保利地产的持续深耕城市群策略显效，并购中航地产加上合作提速，使其可售资源和土地储备大幅提升。严厉的调控和收紧银根之下，保利地产的区域布局、低成本融资和央企制度改革等优势逐步显现。
?随着房企年报发布进入尾声，最后一个龙头房企终于亮相。4月17日，保利地产发布2017年财报。其中显示，2017年公司实现3092亿元销售额，销售增速位列行业前五；归母净利润156亿元，同比增幅达25.8%。
这是保利地产三年来的最好业绩。过去一年，保利地产的持续深耕城市群策略显效，并购中航地产加上合作提速，使其可售资源和土地储备大幅提升，为未来增长打下基础。
2018年是房地产行业最具不确定性的一年，严厉的调控和收紧银根之下，房企面临诸多挑战。而作为央企龙头的保利地产，拥有区域布局、低成本融资和央企制度改革等优势，有望实现持续高增长。
城市群策略下的高增长
作为老牌龙头房企，保利地产长期保持着销售高速增长的势头，2017年实现签约销售金额3092.27亿元，同比增长47.19%，创下近7年来的同比最高增速。
与过去2年近乎持平不同，2017年，保利地产的归母净利润实现了25.8%的高增速，较2016年提升25个百分点；此外，2017年保利地产毛利率达31.05%，同比提升2.05个百分点，扭转下滑趋势；净利率13.45%，同比提升2.42个百分点。
2017年，房地产行业历经空前严厉的调控，行业整体销售增速放缓。与之形成鲜明对比的是，大型房企销售节节攀升，行业集中度快速提升，保利地产是唯一一家进入前五的央企上市房企。
中信建投分析师陈慎指出，保利地产业绩增长原因在于：结算结构和结算区域迎来调整；少数股东损益带来的影响逐年下降；管控水平持续提升。
公司以核心城市为中心的城市群布局优势也在2017年充分显现。多年来，保利地产对三大城市群及周边区域、重要节点城市持续深耕，根据年报，2017年保利地产的销售82%来自一二线城市，三大核心城市群占比近70%。在粤港澳大湾区，保利地产销售额达近千亿。
根据华创证券的统计，保利地产实现9个城市单城销售破百亿元、7个城市市场占有率排名第一，23个城市市场排名位居前三。
2016年下半年以来保利地产在城市群的拓展明显提速。公告数据显示，2017年其拓展项目204个，拓展面积4520万平方米，总成本2765亿元，分别同比大幅增长88%和128%，无论是土地获取力度还是规模均为历史新高，其中，拓展面积超过50%来自于合作和收购。
截至2017年末，保利地产待开发土储面积高达9090万平方米，可满足未来2-3年的业绩需求；其中一二线城市占比达到63%，而三线城市土储中，珠三角、长三角和京津冀等城市圈占比68%。
此外，在房地产行业整合加大、市场集中度提升的背景下，保利地产更注重通过收并购来扩充资源，支撑高增长。陈慎指出，近年来公司并购整合规模越来越大，在大型资产包的收并购上体现了极强的整合能力。
报告期内，公司基本完成对中航地产的收购整合。去年12月，保利地产的股东大会通过了以现金方式收购保利(香港)控股50%股权方案，意味着保利地产将可以进入深圳、苏州、济南、云南等原未覆盖区域。保守按上述区域现有市场规模3%的占有率估算，公司每年将额外增加500亿签约。
华创证券指出，保利地产今年计划新开工3300万平方米，同比增长7%，保证2018年的充沛可售资源，支撑销售继续高增长。
2018年一季度，保利地产销售869亿元，同比大幅增长51.4%。
负债与风险的平衡
对于高增长的房企而言，高负债是其另外一面。公开数据显示，保利地产2017年净增有息负债924亿元，导致2017年末资产负债率达到77.28%的近三年来最高水平。作为央企，如何在快速扩张的同时平衡资金压力与负债水平，将成为面临的一大考验。
在当下，上市房企权益融资基本暂停，债务融资成为最重要的资金来源，保利地产也不例外。
接近保利地产的人士透露，保利地产对于债务风险的控制极为严格，项目拓展均在保障资金安全的前提下开展。而2017年有息负债的大幅增加，一方面是基于对行业资金面临紧缩的预判，提前储备资金，保障运营需求；另一方面是把握低利率机遇获取低成本资金，因此即便行业融资成本持续上升，保利地产2017年新增有息负债综合成本也仅4.98%，处于行业低位。
从去年的一系列融资动作来看，保利地产也在持续优化债务结构，一方面通过中票等方式加大直接融资占比；另一方面拓展CMBS、REITs等创新融资方式。
西南证券指出，保利地产的有息负债中，一年内到期有息负债占比仅14%，债务风险安全可控；公司融资渠道多样化，2017年“中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划”获批，成为全国首单房企租赁住房REITs；公司首单CMBS发行利率仅4.88%。
另据中泰证券称，保利地产对高成本的信托等非标融资依赖度较低，截至2017年末，公司非银借款占比仅为16%，成本较低的银行借款、债券占比84%。
保利地产在产融结合上也早就做出了探索。以房地产基金和普惠金融为基础，与主业协同发展，并对产业链上下游进行整合，对前沿产业进行探索布局，培育公司新的业务增长极。2010年设立旗下首个房地产基金信保基金以来，基金管理规模持续增长，2017年末累计管理规模达785亿元。
西南证券认为，由于拿地力度明显加大，叠加行业融资持续收紧的影响，保利地产的杠杆水平有所提升，但总体风险可控度强，且公司杠杆颇具质量；在今年整体融资渠道趋紧的环境下，公司天然具有央企的信用背书和龙头房企的规模优势，融资的低成本和便利性，将形成公司今年在规模扩张和行业整合中天然的护城河。
值得关注的是，央企在融资、品牌、资源获取方面有独特优势，但近年来，在员工激励、市场化机制方面也不断受到民企的冲击，比如碧桂园通过同心共享的合伙人、跟投制度实现大幅增长，超越了保利、中海甚至万科。作为央企的保利地产，也在制度允许范围内，不断争取、改革内外部机制，领衔央企市场化改革。
2017年，保利地产推出员工跟投计划，将公司的发展和核心员工的利益紧密结合；此外，保利地产第二期股权激励也将在2018年进入行权期，为央企中覆盖人数最多、覆盖员工层级最广的股权激励之一。
