住建部专家:市场下行的时候是买房的好时机_新浪地产网

住建部专家:市场下行的时候是买房的好时机

提要:在4月1日举行的2018博鳌·21世纪房地产论坛(佛山)峰会上,与会专家一致认为,房地产当前仍对经济发展有重要影响,但若进行相关资产配置,更重要的是转换逻辑。根据政策导向及城市发展脉络,不做投机式配置,而是让配置的房产真正实现居住功能、而非空置,同时选取位于城市核心区、有良好配套服务的资产,才是资产配置的重要标准。

  (原标题:周期转换中的房地产业,资产配置逻辑面临大变革)

  住建部<a href=专家:市场下行的时候是买房的好时机" src="http://cms-bucket.nosdn.127.net/catchpic/5/53/53850b080a1874b6bad8d69de779704b.jpg?imageView&thumbnail=550x0" />

  开年以来,全球政治经济环境的变化,令资产配置思路的重新调配成为愈发重要的议题。

  在世界经济环境逐步曲折复苏过程中,作为世界第二大经济体的中国,也正迈入经济发展的新阶段,新的产业发展和融合形态逐步崛起,金融环境导向也在发生变化。

  因此,如何在新时代背景下,找到行业变革的新逻辑,顺应货币和财政政策导向作出资产配置调整,成为新兴资产阶层解决资产增值问题的重要前提。

  在4月1日举行的2018博鳌·21世纪房地产论坛(佛山)峰会上,与会专家一致认为,房地产当前仍对经济发展有重要影响,但若进行相关资产配置,更重要的是转换逻辑。根据政策导向及城市发展脉络,不做投机式配置,而是让配置的房产真正实现居住功能、而非空置,同时选取位于城市核心区、有良好配套服务的资产,才是资产配置的重要标准。

  周期转换中的房地产行业

  当前,中国经济正从高速增长阶段转向高质量发展阶段,新旧动能转换如火如荼,以信息技术、人工智能为代表的新兴产业发展迅速,“以太坊”、“区块链”等概念也盛极一时。

  令人眼花缭乱的产业发展背后,是支撑中国经济发展的主体产业尚未改变,新兴产业产生和营造更大规模的经济效益仍需时日。

  峰会期间,住建部住房政策专家委员会副主任、全国房地产商会联盟主席顾云昌就表示,当前中国经济发展离不开房地产的支撑,美好生活又离不开房地产作为载体。

  统计局数据显示,去年全年,我国房地产开发投资10.98万亿元,比上年增长7.0%;国内生产总值82.71万亿元,比上年增长6.9%。“这意味着房地产投资对国民经济贡献仍有较大占比,也是房地产行业仍受到重视的原因。”

  顾云昌还举例道,在世界范围内,房地产历来都能对各国经济发展带来重大变化。这尤其体现在如2008年因房地产市场引发次贷危机而产生的全球金融危机等。“全世界的经济危机十有八九是由于房地产泡沫造成的,因此市场是否能高质量运营非常重要。”

  世联行首席技术官黎振伟表达了类似的观点,“现阶段,房地产对中国经济影响深远。”

  他提供了一组数据,自1999年至2017年,国内房地产收入对GDP的贡献度整体呈上升趋势,在房地产成交大年的2016年和2017年,贡献度分别达到15.8%和16.2%,为历史新高。而就广东省内而言,2017年房地产收入对GDP的贡献度达20.9%,同样为不小的比例。

  基于此,在黎振伟看来,当前国内经济托底企稳,房地产业的贡献度仍处于峰值阶段,传统优势不易改变。

  “小年”房地产的发展新路径

  需要指出的是,2016年10月开启至今的楼市调控,仍未有放松迹象;同时,防范系统性金融风险的背景下,面向房地产行业的资金被严格把控;房地产行业本身的定位也有所改变,住有所居、租购并举、安居宜居成为主要方向。

  这些外部环境变化,导致面向房地产资产的相关配置,需要更加慎重。

  顾云昌指出,从房地产周期角度判断,2018年将是楼市成交小年,今年以来的商品房销售面积增速已在放缓,这尤其体现在东部地区和广东省内。“我预测,年中,销售面积走向将是不增长甚至是下降。今年总体销售面积很难超过2017年的高峰。”

  同时,房价开始持续波动,价格增幅在下行,但全国房价出现大起大落的可能性不大,目前呈现总体平衡态势。顾云昌分析道,“我对房地产市场的理解,是’此起彼伏’。2016年下半年,一线城市楼市开始往上走,2017年下半年后二线城市普遍很快涨,一线城市很快销售面积和价格开始回落,然后至今,三四线城市开始跟进。”他同时补充,“市场下行的时候,是买房的好时机。”

  黎振伟展示的数据也显示,2017年末主要城市的二手商品住宅成交均价显示,市场总体分化明显,三四线城市价格大幅上行,一线城市则出现下行。

  对于今年楼市发展的新形势,顾云昌总结道,将是短期调控和长效机制的结合。具体而言,短期调控恐怕不会取消,但为了让调控更加符合市场经济,最好便是建立长效机制。他指出,楼市调控的长效机制包括“1+3”,“1”即住房市场制度运营机制,“3”即财税、土地、金融政策。“短期调控还会进行,长效机制尽可能不断建立、完善,令我们的市场平稳健康发展。”

  在此背景下,顾云昌总结了楼市发展的十条新路径,其中关于房地产成交,他指出,要把握城市群发展趋势,占领新高地。“城市化的四个阶段包括农民进城、小城市往大城市流、郊区化、城市群形成,我们正处在城市群集群过程当中。在人口持续净流入的市场,房地产就会持续活跃。”

  基于此,房地产的资产配置思路发生了巨大改变:租赁市场在逐步培育过程中,同时,房地产发展也开始以城市群、而非城市相差别。

  围绕城市群进行布局成为房企的思路,这也同样应当成为有资产配置需求者的重要考量标准。

  城市群崛起下的投资机遇

  黎振伟近年来对城市群经济进行了重点分析后发现,按照“十三五规划”建议发展的全国9+1大城市群中,综合实力第一阵营的城市群以高速发展成为新格局,这包括长三角城市群、珠三角城市群、京津冀城市群。其中,珠三角城市群的人均GDP位于这三大城市群之首。

  同时,随着去年初政府工作报告中提出,研究制定粤港澳大湾区城市群发展规划,显示出其具备建成国际一流湾区和世界级城市群的基础条件。在大交通时代,粤港澳大湾区涉及的九座城市也因此形成了紧密的交通圈。

  黎振伟指出,在珠三角城市群中,由于受到限签影响,2017年整体成交额同比回落,围绕核心城市的惠州、佛山、中山市场容量超过千万平方米,2000万平方米近在咫尺。

  广东省统计年鉴显示,2016年珠三角九市中,人口流入率接近或超过100%的城市包括深圳、东莞、佛山和中山,2017年九市城镇可支配收入排名和同比增速排名中,佛山均位列第四。

  综合统计后,黎振伟发现,佛山的GDP、人口和全社会固定资产在同能级城市中排名前列,将成为承托房地产市场发展的重要基础。“粤港澳大湾区带来城市大整合,产业更优化。佛山未来的重点在于新兴制造业,佛山的很多新定位,为城市注入新动力。”黎振伟表示。

  据世联研究平台统计,2016年佛山楼市承接了40%的广州客群。购房人口的外溢流动,带动了围着核心城市的二三线城市楼市快速上扬。

  在城市选择和研判之后,更重要的是对城市中资产选取的考量。

  黎振伟指出,当前全国经济形势呈现L型走势,中心城市及核心区域物业的抗风险能力将成为资金的首选区域。同时,居住型物业长期受到客户的偏好,现今高企的价格面临一定的价值重估,风险取向转变下,便利交通与就业、成熟社区、完善配套服务、品牌企业物业,将成为资产配置的首选。

  以广州为例,租赁市场集中分布在白云、天河、黄埔、海珠、番禺这些市中心区域,外围没有租赁需求。按照租售比计算,外围区从化、增城等,超过1:1200,以国际标准衡量,租售比超过1:300就是泡沫,因此远郊楼盘租赁价值不高。

  “随着房价快速增长将不可持续,短期投资的受限,未来的房地产投资理念需要回归房产物业使用的本质,并可提供优质与便利的生活。”黎振伟表示。

  资产配置的另一考量便是收益率,黎振伟指出,当前国内商业物业收益率高,住宅租赁收益率低;正因为写字楼和公寓总价低、租金偏高,其出租回报率高于住宅。

  据世联研究统计,从2015年起,佛山市禅桂区域的公寓市场迎来成交上涨期,2017年禅桂新公寓市场成交91万平方米,超越2016年,成交势头强劲。

  “相比之下,2017年佛山公寓成交136.6万平方米,环比增加22%;而广州公寓成交112.1万平方米,环比减少33%。受到佛山住宅限购、广州公寓销售限制的双重影响下,2017年佛山公寓成交量首次超越广州,佛山公寓市场迎来新的机遇。”黎振伟如此指出。

  基于此,黎振伟的观点便是,在具有经济发展前景、人口净流入城市,可以选取中心区域、具备优质配套和强运营能力的公寓物业,并真正令其发挥居住属性,是值得考量的资产配置方案。

  在圆桌讨论环节,华南城市研究会创会副会长、战略规划与房地产专家许学锋也指出,配置房产资产的地段比时机更重要,住宅产品的居住和使用同样重要。在此前提下,伴随限购环境,“比较好的资产配置标的,就是没有受限的产品,譬如非限购区域的二手房,所有非住宅包括公寓、写字楼、商铺、车库等。”

  目前,伴随粤港澳大湾区建设加快和广佛同城化升级,佛山禅城当仁不让成为投资热土。绿地·璀璨天城紧邻佛山政治中心,择址季华路中央商务带,借力地铁交通枢纽优势,汇聚整合人流、资金、技术和产业等城市资源,打造超百万方城市综合体。项目着力推出的公寓臻品(建面约)30—45㎡天寓,享城市发展红利、枢纽便利和鎏金地段,无疑是以上三位专家观点的现实佐证,未来将成为越来越多广佛客资产配置之优选,首付仅需19万起便可坐拥城央资产。

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