于丹丹：当前房地产市场形式分析及未来展望
每年初春之际，一场未来生活与我们的邂逅都会如约而至。2018年3月9日，AWE家电展在浦东新国际展览中心精彩呈现。由中国家用电器协会联合中国房地产采购平台共同策划的“中国房地产精装修前沿论坛”，也连续三年在AWE家电展同期隆重举办。智能、定制、标准成为了本次论坛的三大关键词，消费升级和未来生活更成为了论坛的热点。《中国房地产采购平台家电行业大数据平台建设合作备忘录》也在论坛现场正式签约，更邀请众多房企和家电企业掌舵人畅谈精装修，将消费升级的未来生活尽收眼底。
易居(中国)企业集团股份有限公司高级合伙人、大客户部总经理 于丹丹
易居(中国)企业集团股份有限公司高级合伙人、大客户部总经理于丹丹与会并发表了《当前房地产市场形式分析及未来展望》主题演讲。以下为本次演讲实录：
于丹丹：我记得有一年房价下降的时候，我给企业的建议：一是把所有跟智能化有关的投入统统去掉，二是增加面积，送面积。发展的速度非常快，智能家居、精装修迭代升级的速度带给人真正的便利性。我们作为第三方服务机构是如何理解目前的中国房地产市场的，谈这点至少还是对大家有帮助的。
先从2018年春节讲起，春节期间，北上深一线城市成交有所回升，青岛、沈阳、成都、武汉、重庆等二线城市的成交依旧火爆。海口、南宁、郑州、天津等城市成交惯性下滑，今年是海南建省、成立海南经济特区30周年，政府出台了一些抑制炒房的举措，所以有所下滑。贵阳、西安、济南等市场后继乏力，说明它跟整体经济发展有一定的关系。最活跃的是三四线城市，一线城市投资性需求的溢出非常明显，支撑了三四线城市春节期间比较高的成交，其返乡置业特征显著，投资属性较强。
不止是我们自己带领的项目，还检测了系统当中所有的城市，能够看出共性是，现在的市场有一些分化。
首先是供应，28个重点城市商品住宅2月份供应量较上月环比下降了36%，仅北京、济南、西安、天津、郑州等少数几个城市环比上涨；主要源于恰逢春节假期，房企推盘积极性不高，主要是加大营销力度，促进在售楼盘去化，使得2月的供应量有了显著下降。二三线城市同比大增101%，各城市分化加剧，诸如重庆、佛山、无锡等市环比跌幅均在60%以上；而济南、长春、南昌受上月基数较低影响，环比均出现大幅上涨，其中济南涨幅最大，达99%。
与供应呼应的是成交，2月成交量有了小幅回落，28个重点城市成交量为1236万方，同环比分别下降了26%和45%。主要还是受春节假期因素影响，节日期间市民大都走亲访友或者外出旅游，看房、购房者寥寥无几。前两个月的成交跟去年的同期相比减少了64%，一方面它受限于供应规模，另一方面是政策调控对很多购房人的警示已经从心理转落到购买行为了。
供应不济、政策从严导致一线城市成交量持续不振，同环比地额度均高于50%，深圳成交量仅为8万方。二三线城市成交量显著下跌，同环比分别下降了21%和44%。除南昌外，二三线城市环比全线回落，多数城市环比跌幅30%以上，同比则显著分化，南昌、济南成交维持在低位，同比跌幅均超50%。南京、昆明、先等市房地产市场持续高热，成交量依旧持续在较高水平，同比显著提升。
关注市场的发展趋势，供应和成交是非常重要的，虽然只是两个月的，仅仅开年参考以后，我们更看重的是库存量，因为它决定了动态指标，决定了市场的压力。我们计算消化周期的时间点，单位名称是月，计算方式是把目前市场上可以卖的量除以过往半年的量。理论上，一个城市市场平稳的状况下，这个值在8-10个月是比较好的，太少了肯定是供不应求；供应太大，一定是市场出问题了。
2月重点城市商品住宅供求比较上月有所回升，因春节期间供应量大幅下滑，半数以上银行城市供求比低于1，深圳、沈阳两市不足0.3，短期内房地产市场依旧维持供不应求基本格局。多数城市库存量皆有所回落，环比跌幅控制在10%以内。沈阳库存量接近2000万平方米，明显高于其他城市，库存风险仍需警惕。
受制于成交异常低迷，去化周期明显拉长，东莞、济南、天津等市增长尤为迅速，环比涨幅都在三成以上。北京、沈阳、厦门等7城消化周期跃升至警戒线上方，厦门高达29.8个月，库存风险开始浮出水面。
2018年整个市场在城市层面会发生一些变化，土地在成交规模上环比下降了五成，一二线比重上升导致地价连涨三个月。CRIC(微博)检测的300城经营性土地成交建面9729平方米，环比下降52%，成交总价2535亿元，环比下降46%。土地成交规模在12月达到峰值以后连续两月环比大跌，且跌幅都在五成左右。
土地成交价格已连续第三月环比大跌，且涨幅持续提升，主要是受成交结构性因素影响，一二线城市成交占比分别小幅回升；土地平均溢价率21.5%，环比下降4.7%，降至12个月以来最低位，各线城市的溢价率环比均表现为下跌，三线城市降幅最大。
从两个月开始我们看到已经破千亿的碧桂园、恒 大、万科，像碧桂园我们都知道是万亿的企业。前50强企业销售流量金额增长速度非常快，下降的反而是50-100强之间的，这说明百亿左右规模的企业在2018年是最难受的。
2018年2月，TOP100房企总体销售规模5296.4亿元，较1月环比下降22%。与去年同期相比，TOP100房企1-2月累计业绩仍同比大幅增长45.1%。房企竞争加剧，各梯队营销金额入榜门槛提升显著，增幅均超五成。未来随着各梯队门槛的不断提升，百强房企分化格局将会持续。
可以看到龙头和规模房企这两个月已经快速进入状态，积极在补货补仓。绿地近两年的规模增长有所放缓，去年新增货值也仅排在15位，落后于其销售排名，今年终于发力，1-2月新增货值达到了943.2亿元。中海延续去年的拿地态势，新增货值位列第三，拿地规模超出同规模房企不少。龙湖近两年发展势头较猛，开年后新增610.7亿元，拿地销售比达到1.1。
旭辉、世贸、雅居乐等规模房企在年初也延续去年在土地市场的活跃姿态，积极抢地，这几家的拿地销售比均在0.8以上。其中旭辉和中南1-2月份拿地金额远高于销售金额，中南置地拿地价值为181.3亿元，位列第19位。
在国内融资趋紧背景下，部分房企正在积极寻求境外融资。2018年以来，房地产公司发行的债券近80%都是美元债券，比例大大提高。碧桂园、龙湖、泰禾、绿地等房企纷纷发布公告称拟发行或已完成发行美元债务。对于部分急于筹措资金的房地产企业，在目前的政策形势下积极开拓新的融资渠道也是必然的选择。
相对从宏观上讲，前面是1-2月份近期的表现，我简单把我们对于全年的市场判断从各个层面到我们行业基本面结论讲一下。
第一，2018年的房产政策非的核心，“十九大”报告提出坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。明确未来5-10年房地产行业“房住不炒”的定位，未来调控政策的具体措施都将紧紧围绕定位展开。所以，具体表现为长租公寓比例在变高，跟美好生活有关的会变多，因为积极响应着多渠道共举的方向，包括税收在内的行政规定。多渠道保障，多主体供给和租购并举是实现长期机制的几个核心纬度。
“四限”政策：坚持“因城施策”，一、二线主基调不变，三四线政策分化，措施更精细化。2018年楼市分类调控政策在地方有了新动向：1月5日，兰州限购。对部分区域松绑限购，但同时对核心区域实行3年限售。同日，合肥宣布对2016年11月之前出让地块不再限价。除此之外，提出了2018年厦门支持首套刚需及改善需求。武汉、杭州、南京、西 安等城市推出人才新政、放宽落户条件，“先落户后买房”被市场解读为松绑“限购”，而这些更细节、更具体的措施也意味着2018年市场调控政策将朝着更加精细化方向发展。
一线城市的高价项目限价“堰塞湖”终要解决，限价力度将逐步放松。二线城市，如杭州、南京、武汉等会以人才 引进、放宽落户为突破口，导入较强购买力的产业人口，客观上造成“限购”松绑结果。三四线分化持续加剧，投资型拉动三四线城市：持续收紧，刺激性政策诸如棚改货币化等均会退出。
2018年，我们认为供应走高，成交回落，价格分化。就供应来看，一线城市供给量将小幅上升；二线城市供给量将显著增加；三四线城市市场供应量持续走高。而成交的话，一线城市成交量将小幅回升；二线城市在新增供应增加后整体成交量将迎来小幅回升；三四线城市成交将整体下滑。所以房价方面的话，一线城市房价上行压力仍大；二线城市将进一步分化，库存高企的城市将面临小幅回调；三四线城市暗藏风险，新晋热点 城市将面临显著下调风险；消化周期长的城市有回落的可能；库存压力不大的城市房价有上行空间但空间有限。
2018年看好的一、二线城市是杭州、海南，上海、武汉、重庆、成都等；通过对三四线城市进行经济、人口、房地产相关数据的分析，还分析了这些城市的星巴克、电影院、健身房、摩拜、滴滴出行、美团外卖、高铁、航班等情况，筛选出无锡、东莞等居于前20位的三四线潜力城市。
在风险预判上最大的问题是金融问题。2016年以来，M2增速逐月回落，货币派生效应 明显减弱，2018年货币政策维持稳健中性，切 实防范化解金融风险。因信贷额度紧张，热点城市纷纷上调房贷利率，除上海、广州、重庆等部分城市之外，其余热点城市现已取消首套房贷折扣利率，首套房大都在 基准利率基础上上浮5%-20%，二套房上浮10%-30%。
第二，未来3年，棚改计划开工量1500万套，较之前三年规模下降17%。2018年计划开工580万套，较2017年实际开工量下降5%。三四线城市棚改市场或将出现轮动效应，一方面， 前期棚改建设进度较快的三四线，市场压力较大，棚改市场规模将明显回落；另一方面，前期棚改建设进度较慢的三四线，棚改市场规模犹存较大增长空间。总结就是2018年机会和风险并行。主要的舞台是给大的企业，企业会高频度收并购，价格是比较稳的，2018年我们谨慎前行。
我近期在战略会议上给我们的一些股东方和合作的战略单位提过几点2018年的建议。第一，企业一定要重视投资战略，如果踩点错的话就收不回来了。第二，营销要渠道化，尤其三四线城市很多是异地客，这些模式下，传统销售和手段要发生改变。第三，一定要重视房子的软实力。
前几年我们说提高成本，一切以人出发的。供应链金融也好，区块链也好，大数据也好，具备了这样的条件，让我们以人为本去做，到年底房地产企业开会的时候，分管物业的副总裁都往前排了，今年集采部门的应该是上涨最快的，原因在于规模大了，基数大了，0.5%的成本意味着在售价的部分占据很大的优势。
为什么小企业接下来没有办法做，就是因为在这点上没有优势了，反过来对50强，百强的企业来说，我们建议的就是钱一定要花在刀刃上，一定要注重一点，你的哪一分钱在哪一个智能化上的投入带来售价上面的回馈，这个是非常重要的。所以我们今天有了这样的大数据，如果从这个角度出发的话，我们觉得这个工作不是单纯一家供应商，生产商或者说一个企业能够做的，一定是通过数据整合以后集中的解决方案，这是整个行业的一件大事。
我们接下来做的是把产品、智能解决方案、多终端当做软势力竞争的核心，这个一定要跟投资、设计以及我们的营销结合在一起，甚至到后面的物管。因为今天不是一个楼盘一个城市，像碧桂园、万科这样的企业，你的管理后台所负载的是数以亿计的数据量，这些产品之间一定要金融，解决的终端问题怎么运用这个资源问题，今天是非常考验我们的主管领导的，所以金融已经变成我们的趋势了，现在成品住宅是政府要求，加上企业接受的，消费者也接受的最重要的就是我们怎么把房子变成除了钢筋水泥的部分之外，能够给我们自己带来美好生活的一个刀具，所以我们要从客户出发。
我特别希望2018年的市场中颗粒化分析消费者的需求，心存对消费者的敬畏，从人出发，做有价值的房子，过往是把行情当做能力，希望大家能从今天的主题延展去考虑，一方面是我们的企业受益，一方面是我们为消费者销售美好生活。预祝我们的企业在2018年创造属于自己的辉煌，希望大家新年快乐。
