台盟中央关注企业用地难题：建议缩减土地出让金政府收益部分
文章来源：澎湃新闻
2018年全国两会召开前夕，澎湃新闻从台盟中央获悉，台盟中央将向全国政协十三届一次会议提交《关于深化改革解决实体经济用地困难问题的建议》的提案(以下简称“《提案》”)。
《提案》指出，当前，随着我国城镇化快速推进以及商品房市场的增长，土地价格不断上涨，企业用地成本明显提高。
《提案》认为，“要解决实体经济用地难题，就要从降低土地取得成本，兼顾降低开发成本，即摊薄初始成本、缩减费用成本、分担开发成本和压低交易成本等方面积极推进改革。”
为此，台盟中央在上述《提案》中提出了几点具体建议。
一、探索弹性出让(租)方式，摊薄初始成本。改变一次性支付的情况，使企业获得土地的成本分摊到企业生命周期之中，不仅有助于降低企业用地初始成本，而且有助于政府调控闲置用地、批而未用土地和低效利用土地的再开发。因此，建议探索更加灵活的弹性出让年期制度，根据产业发展要求和用地单位经营情况确定工业用地使用权出让年限，期限届满时，再根据具体情况延长使用期限。在具体供地方式上，可采取先租后让、长期租赁、弹性出让等方式。
二、缩减土地出让金中政府收益部分。土地出让金除弥补征地、拆迁、一次开发成本外，还有政府净收益。适当压缩这部分计提资金是降低土地出让金的路径之一。压缩的途径：一是合并同类资金并下调计提比例，如可考虑合并农田水利建设资金和农田基础设施建设资金，并下调计提比例；二是地方政府计提比例高于国家的，下调至国家确定比例；三是考虑取消部分计提资金项目。
三、给予土地税费征收优惠。一是鼓励土地节约集约利用。如对符合规划、不改变土地用途的前提下，现有工业用地提高土地利用率和增加用地容积率的，包括通过厂房加层、厂区改造、内部用地整理等，地方政府可考虑不再征收土地价款。二是扶持新产业、新业态发展。如对于传统产业主体本身通过延伸产业链、拓展上下游业务范围进行融合发展的，应允许给予土地使用税税收返还等优惠政策。
四、通过灵活管理土地利用方式给予企业优惠。如对于闲置划拨土地上的工业厂房、仓库等用于养老、流通、服务、旅游、文化创意等行业发展。允许企业在一定时间内可继续以划拨方式使用土地，暂不变更土地使用性质。这些政策或做法实际是利用灵活的土地管理方式，让渡了政府可收取的地价款。这些政策目前多为原则性意见，需尽快转化为可操作的具体措施，如不变更土地使用性质的年限应与个体行业的生命周期吻合，同时应经过科学的程序论证，避免政府单方提出过短或过长的期限。
五、继续降低征转用地收费。2015年国家已取消各级的征地管理费。一些地方政府自行确定的其他收费，如耕地质量补偿费、新征地工作经费等名目不一的收费也应考虑取消或调低征收额度。
六、适度放宽管制，多方分担开发成本。除土地一级开发市场外，在土地二次开发市场中探索实行灵活的土地开发方式。如一些地方探索的鼓励原土地使用者以合资入股的方式进行共同开发等做法，一些地方政府探索建立工业转型升级用地开发资金的做法，都有助于促进增加工业用地供给，降低用地成本。
七、深化改革，大幅压低制度性交易成本。要最大幅度地降低制度性交易成本，重点是改革完善审批制度。建议考虑减少建设用地预审和农用地转用等审批环节。
