40余个地王排队回笼资金 南京商品房市场乍暖还寒
2016年南京成为地王诞生最密集的城市之一，如今一些地王即将上市，面临着2018年的大考。
春节前，南京江宁区的地王项目京奥港未来墅传出停工的消息，邻近楼盘的售楼人员告诉《华夏时报》记者，该项目春节前便已停工。2月22日京奥港集团方面表示停工消息不准确，但对于何时复工以及资金方面等问题，婉拒了本报记者的采访。
上述地王项目的境地，在一定程度上反映出前两年在南京激进的土地市场中，一些地王项目如今正面临的尴尬。中指院南京总经理曹旭东指出，因看好南京楼市，2016年以来一大批开发商不惜成本在南京拍下了大量高价地块，按建设和开发周期算，今年南京将约有40到50个楼盘陆续上市。
与地王命运略有不同，那些未拿高价地的普通商品房项目，虽然面对较严的限购、限价政策，但仍然被认为会获得较好的收益。
40多个地王项目面临大考
今年年初多家媒体报道称，位于江宁区的一个地王楼盘已经停工。2月22日春节后首个工作日，记者试图联系南京京奥港未来墅售楼处，但无人应答。
距离京奥港未来墅不远处的一个楼盘——中南世纪雅苑的售楼人员21日告诉本报记者，这个项目在春节前就停工了。“去年9月推出一批房源，卖得还不错。但没过几个月，项目就不再施工了。也可能还处于春节假期的缘故，现在还没看到施工的迹象。”前述售楼人员说。
对于停工消息是否属实，以及背后原因，记者22日向京奥港集团进一步求证。
“南京一些媒体的报道并不准确，我们保留追究法律责任的权利。”京奥港集团一位员工向本报记者表示。但对于该项目停工风波背后的原因，该名工作人员拒绝回答。
对于停工的部分报道，南京京奥港未来墅项目公司——南京华麟置业有限公司不久前发布声明澄清，表示项目停工是为了全面配合近期南京相关部门的有关要求。在政府规定的停工期限到期后，项目于近期恢复正常施工。
多家南京房产机构向记者表示，京奥港未来墅被推到南京舆论风口，很大程度上是由于该楼盘不久前出售的房源，被指处于亏本出售的状态。
“土地成本加上建安成本，目前的售价恐怕是亏本的。”南京一家房企表示。
公开资料显示，2016年4月京奥港以47.6亿总价摘得南京麒麟G09地块，楼板价约2.2万元/平米，成为当年江宁区域的地王。2017年2月至4月，该项目传出风声，楼盘售价预计在4万元/平米以上。然而到了5月份，楼盘对外报价改为“待定”。
去年9月，京奥港未来墅2.6万元/平米的报价，与此前4万元/平米的预期相差甚远。“如果按此前4万元/平米的报价，开发商仍有赚头。2万元/平米的楼板价，加上建安成本，这一售价基本上是亏损。”南京一位不愿具名的地产人士说。
易居(博客)中国南京市场总监周颖指出，南京物价局对商品房预售做出严格的限价，新建商品房须在物价局指导限价范围内销售。
曹旭东告诉记者，该区域新建商品房的指导售价，在2.5万元-2.6万元/平米左右。“项目若要销售，不得超出物价局这一指导价范围。”曹旭东表示。
开发商为何选择销售而非延迟开盘，有南京地产人士表示，这或与项目欲早回笼资金有关。“该项目是两年前的区域地王，前期用于支付土地的出让金投入就不少，以贴近成本价出售，可能是出于缓解资金压力考虑。”南京一位地产人士说。
南京另一个地王项目也面临着相似的囧境。2016年5月葛洲坝以4.52万元/平米的楼板价，拍下南京G14地块，成为当年的河西地王。时隔两年，该地块今年也面临着上市或延后的选择。
南京地产界人士告诉记者，物价局给出的该区域销售指导价约4.5万元/平米，这意味着葛洲坝河西项目如果今年进入销售，其面临的价格空间并不比京奥港未来墅更大。
不过周颖指出，目前南京新房市场仍很有吸引力，很多房源推出没多久便结束一轮销售。但对南京40多个地王项目来说，今年是像京奥港未来墅一样在限价范围内早早回笼资金，还是向后延迟等待可能到来的新的价格窗口期，将是接下来不得不面对的艰难选择。
普通商品房市场仍被看好
与地王项目相比，虽然南京的楼盘不像杭州那样一房难求，但其销售仍然处于较热的状态。
周颖告诉记者，因今年春节较往年略晚，很多项目将开盘时间提前到1月份。“春节前热销楼盘开盘几个小时售完，平常一些的项目一天的去化率也可以达到五到六成。”周颖说。
记者在采访中了解到，为赶春节前最后一波行情，南京江北一个楼盘1月底推出500多套公寓房源，引来大量购房者排队买房，其1.8万元/平米的均价很有吸引力，因此短短几天的时间里便卖掉九成。
从成交的价格段来看，均价在2.5万元/平米以上的普通商品房，占据了南京新房成交量的半壁江山。
中指院监测数据，2017年南京商品房共成交856万平方米，几乎只有2016年成交量1561万平方米的一半。这其中单价在2.5万元/平米的销售套数占到全年销售量的近一半，而1.2万-1.8万元/平米的商品房，占到总成交套数约二成。
对于春节后以及今年的价格走势，南京地产界人士表示，春节后南京楼市快速升温的概率有限。
“认为南京楼市还会走高的人数不少，但价格应该不会涨太快。买家较理性，还是愿意多走几家楼盘看一看比较后再下单。”南京一位购房者告诉记者，买家之所以较从容，与政府调控价格有很大关系。物价局等相关部门的限价措施，使得开发商即使想涨价，也会在一定的范围内，因此稳定了购房者的情绪。
新景祥置业副总裁陈光华指出，今年南京楼市虽然被普遍看好，但价格上扬幅度不会太大。随着今年南京楼市供应量的增加，供求紧张关系较去年将有所缓和。
据了解，今年南京将有7万套商品房上市，其中商品住宅5.8万套。新增的供应主要集中在城东、浦口、江宁板块。
周颖告诉记者，南京本地人购买房产的意向很强，但受到购房资格以及贷款政策的影响，南京本地人再次购买房产的能力今年会受到限制，而这将影响到今年南京楼市的成交量。
“贷款成本的不断提高，春节后南京楼市可能会出现分化，高端楼盘继续走高，而一些刚需及首次改善项目可能会对价格调整。”陈光华表示。
但另一方面，南京正在通过政策引入新的有购房资格的人群。春节前一周，南京发布了关于引入人才的政策。自今年3月1日起，40岁以下有本科学历的专业人士可以直接落户南京，先落户后就业；而研究生落户南京不受年龄限制。
曹旭东认为，这一政策有望引入一大批具有购房资格的人群进入南京楼市，并对当地市场成交量和价格产生正面影响。
