楼市新周期：追求量的增长转为质？
自1998年启动房改以来，中国房地产市场经历了长达20年的高速发展。在1999年-2014年间，我国房地产业开发**增速甚至以超过20%的年均增速发展。2017年，房地产行业仍然在高位运行。
专家认为，明年中国经济短期没有下行风险，最多可能会引起点振动；房地产行业同样不会出现较大幅度的滑坡、下跌，而是会有一个新的“质”的增长空间。
自1998年启动房改以来，中国房地产市场经历了长达20年的高速发展。在1999年-2014年间，我国房地产业开发**增速甚至以超过20%的年均增速发展。2017年，房地产行业仍然在高位运行。
房地产行业高速发展在数据上体现得尤为明显。21世纪经济报道记者做了一组数据对比。数据显示，房地产行业开发**，从1998年的3600亿增长至接近10万亿，增长了27倍；商品房销售额从1998年的2100亿增长至10万亿，增长了约48倍。
另外一组数据也显示了房地产行业的重要性。11月13日，中国人民银行公布的数据显示，2017年10月新增人民币贷款6632亿元，同比多增119亿元，但环比上月下降47.8%，低于市场7800亿左右的预期。其中，住户部门中长期贷款增加3710亿元，在时隔9个月后，按揭贷款再次成为新增贷款的主力。
高速发展同时也带来了不少问题。过去20年间，涉及房地产行业的调控政策频出，行业争议不断。房地产在为中国经济带来积极影响的同时，也暴露出发展不充分、不平衡的问题。那么，作为我国经济重要支柱，房地产未来将如何发展？
信贷环境收紧影响
全联房地产商会创会会长聂梅生在多个场合表示，房地产行业经过多轮周期发展之后表现出的明显规律是，M2与房地产呈现正相关 关系。
聂梅生的观点是，房地产是和金融密切相关的行业。从广义货币M2角度看，2007年到2017年这十年间增加了四倍，共计增加约120万亿。而这十年中，房地产**每年平均差不多10万亿，十年是**100万亿，与M2增加的120万亿形成联动。在聂梅生看来， M2在房地产行业形成了巨大钢筋水泥储备器，大量的货币沉积在房地产这里。也就是说，房地产消化了大量的M2。因为，房价才会上涨。
聂梅生的这一观点几乎是行业共识。
以2016年为例。2016年货币环境前松后紧，整体表现宽松，M2余额超155万亿，但增速低于全年目标。2016年前三季度货币环境较为宽松，“930新政”之后，政策严控银行、保险、信托、基金等金融机构资金投向，流动性趋势性收紧。从货币供应量来看，2016年M2余额高达155.01万亿元，并且央行全年净投放现金5087亿元，较2015年大幅提升72%。从货币供应增速来看，2016年M2同比增长11.3%。
在这一年，房企融资环境也前所未有向好。中国指数 研究院显示，企业融资环境向好，全年融资规模得到大幅提升。2016年央行五年以上长期贷款利率仍保持在4.9%的历史低点，企业资金压力得到有效释放。除此之外，房企利用资本市场进行融资的规模也大幅增长，据不完全统计，2016年房企债券融资达9039亿元，同比增长77%，平均利率为5.07%，低于2015年1.2个百分点。
这一年，房地产整体表现也前所未有向好，房价发生大幅上涨局面。最终引发了本轮史上最为严厉的调控。
不过，M2以及信贷数据在2017年发生了变化。中国人民银行公开的数据显示，2017年10月末，广义货币(M2)余额165.34万亿元，同比增长8.8%，增速创新低。另外，住户部门贷款增加4501亿元，其中，短期贷款增加791亿元，中长期贷款增加3710亿元。
有下行趋势但仍然高位
从房地产各项指标数据看，房地产行业表现出明显的下行趋势，但不可否认，仍然在高位运行。
浙商证券(16.530, 0.63, 3.96%)孙付表示，10月新增居民户短期贷款 791 亿元，环比少增 1746 亿元。主因10月银监会下达通知，根据国务院“严格管控各类资金违规进入房地产市场”的指示精神，对个人消费贷流入房地产市场进行严格排查，全国各省市银监局已陆续出台多项监管政策。
中原地产首席分析师张大伟分析认为：从信贷数据看，房贷数据2017年涨幅明显放缓，从前10个月的信贷数据看，房贷占比相比2016年下半年明显减少。特别是一线城市，房贷2017年2季度开始明显萎缩，这也是5月后，部分城市房价涨幅放缓、市场平稳的最主要原因。
张大伟注意到，10月单月，住户部门长期贷款新增3710亿，相比9月单月的4800亿减少了超过千亿，这也是最近2年来，第一次单月住户长期贷款增加低于4000亿。
不过，张大伟也注意到，整体看前10月的居民户中长期贷款相比2016年同期依然有轻微上涨。目前房地产市场相比2016年同期成交总金额上涨，信贷分化持续。
另外，从国家统计局公布的数据看，房地产各项指标也表现出明显的下行趋势，但仍在高位运行。
数据显示，2017年1-10月，全国商品房销售面积为130254万平方米，增幅较1-9月收窄2.1个百分点；销售额为102990亿元，较1-9月收窄2个百分点。2017年1-10月，全国房地产开发**额为90544亿元，增速较1-9月收窄0.3个百分点。全国房屋新开工面积为145127万平方米，增幅较1-9月收窄1.2个百分点。全国房屋施工面积达752334万平方米，增速较1-9月收窄0.2个百分点。全国房屋竣工面积为65612万平方米，增幅较1-9月收窄0.4个百分点。
在著名经济学家姚景源看来，明年中国经济短期没有下行风险，最多可能会引起点振动。他认为，“中国经济现在到了由数量到质量的阶段，没必要强化增长速度。中国的经济增长速度不能过快，但是也不能过低，还是要保持一个合理的增长速度。显然这个合理的增长速度得靠三驾马车，出口明年是一个好情况；消费是基本稳定的，不会出现大起大落；**是关键作用。姚景源认为，整个经济现在呈现着稳中有进和稳中向好的基本局面。另外，整个世界经济向好的局面，这为中国经济的发展创造了一个良好的环境和条件。”
与经济走势判断类同，对于房地产市场走势的看法，姚景源认为，房地产将从追求量的增长走向追求质的增长。他认为，“房子是用来住的，不是用来炒的”，这一方面说明房地产有近二十年的辉煌成就，但确实也存在问题。我们现在要追求美好生活，美好生活必然要包括人们的居住，美好生活离不开居住，而是给房地产领域带来一个更新的契机。现在房地产大体上还处在一个数量阶段，比如说住宅的状况，基本还是住多少平米，是个数量的状况，我们还没有上升到质的状况，比如说宜居、建材、设计等等。“房子是用来住的，不是炒的”，这不会导致房地产行业出现较大幅度的滑坡、下跌，而是提出一个新的增长空间。
