龙头房企8月销售均价稳中有降 “以价换量”趋势隐现
楼市“金九银十”前瞻
“金九银十”已经来临。传统上，楼市的“金九银十”，是指很多楼盘都会选在九、十月开盘，而此时人们的消费心理比较松动，所以这两个月的住房销售额会明显高于其他月份。继去年9·30调控之后，今年3月份房地产市场调控继续趋严。在史上最严的房地产调控后，今年的“金九银十”会呈现怎样的状态？
目前来看，房企融资依然从紧。土地市场则供需两旺：在监管层的督促下，热点城市加大土地供应，而房企争抢部分热门地块。近日，部分龙头房企公布了最新的销售数据。从销售单价上看，8月四家企业销售单价已经出现明显下降。而由于部分企业提高了年度业绩目标，这些房企可能会采取以价换量的形式迎接“金九银十”。(杨志锦)
导读
截至9月5日下午，万科、恒 大、融创、富力、旭辉等几家龙头房企发布了8月的销售业绩。其中，恒 大、旭辉的销售额比7月有所下降，其余三家则趋稳回升。但从销售单价上看，4家企业已经出现明显下降的趋势。
8月既是传统的楼市淡季，又因楼市调控而迎来市场下行。但从几家龙头房企的业绩上看，似乎并未受到这些因素的影响。
截至9月5日下午，万科、恒 大、融创、富力、旭辉等几家龙头房企发布了8月的销售业绩。其中，恒 大、旭辉的销售额比7月有所下降，其余三家则趋稳回升。但从销售单价上看，4家企业已经出现明显下降的趋势。
分析人士指出，大型房企的销售业绩总体稳定，这得益于其全面的业务布局和灵活的价格策略。但价格的下调，仍然显示出调控政策下市场降温的影响。
从前8月业绩来看，上述几家房企都比去年有了较大幅度的提升，融创的增长率甚至达到111%。由于部分企业提高了年度业绩目标，按照大部分受访者的观点，可能有越来越多的房企采取以价换量的形式迎接“金九银十”。
大型房企业绩稳定
万科发布的业绩简报显示，2017年1-8月份，万科累计实现销售面积2391.6万平方米，销售金额3497.8亿元，同比分别增长34.5%和47.3%。由于碧桂园尚未公布8月业绩，目前万科暂为已公布销售规模最大的房企。
前8月，恒 大累计合约销售金额约达3216.8亿元，累计合约销售面积3246.7万平方米，同比分别增长38%和10%。
实现了多宗并购的融创，前8月实现合约销售金额1646.8亿元(其中合同销售金额为1614.3亿元，预订销售金额为32.5亿元)，同比增长111%，是增速最快的房企之一。但与其上调后的年度销售目标(3000亿)相比，目前的完成率仅为53.8%。
富力和旭辉同样录得很好的业绩，两家公司的年度销售目标均为800亿，到今年8月，旭辉实现609.1亿的合同销售额，目标完成率为76.1%；富力实现销售519.9亿元，完成目标的65.0%。
但从8月单月的表现来看，各家企业并不一致。
万科在8月实现销售金额370.4亿元，比恒 大的334.3亿元略胜一筹。这均是两家公司今年以来的相对低位，其中万科是第三低点，恒 大是第二低点。而旭辉8月销售52亿元，比7月的85.6亿元下滑了近四成，为今年的月度最低点。
融创和富力则实现业绩的逆势上扬。融创8月合同销售金额305.4亿元，实现今年以来的月度新高，且同比涨幅达到237%。富力销售金额72.3亿元，环比上涨22%。
据悉，今年大部分房企的销售高点出现在3月和6月，前者是因为尚未受到新一轮调控政策的影响，后者则是由于企业冲击年中业绩所致。但大型房企的业绩相对稳定，波动幅度并不大，如恒 大除6月和7月外，今年的月度销售金额一直维持在300亿到400亿之间。
“大型企业因为布局城市广、货源充足、产品线丰富，可以通过各种方式调配业绩，比如改变推盘节奏、产品类型、价格策略等，来维持业绩的稳定。”北京某房企人士向21世纪经济报道记者表示，“相比中小企业，大型房企的月度业绩虽有波动，但总体在可控的范围内。”
对于不同房企之间8月销售规模的不同变化，该人士认为这取决于年度目标的完成情况。销售目标完成较好的房企，会适度放缓节奏，反之则会通过降价等方式，加快推货节奏。
房企有加快推盘的可能
受传统淡季和楼市调控双重因素影响的8月，市场交易量已经处于阶段性低点。
根据北京市住建委的数据，8月北京全市新建商品住宅(不含保障房)共网签1793套，环比增长6.7%，同比则下降75.5%。二手房成交量在连续4个月的快速下调后基本触底，签约7712套。
据中原地产数据，上海8月新建商品住宅成交面积45.4万平方米，环比减少32.4%，同比下滑75.7%。广州的新房成交套数也同比下降了50%以上，且有机构统计，新房成交均价也出现下滑。据各机构的数据，南京、苏州、武汉、厦门等热点城市同样在8月遭遇销售低点。
热点城市市场的变化，正对房企的销售产生影响。上海易居(博客)研究院对30家A股上市房企在50个样本城市的销售进行统计。数据显示，8月上述房企的新建商品房销售面积为516万平方米，环比减少25%，同比减少33%。且自今年5月以来，该数据已经连续三个月出现下滑。
由于这50个城市以热点城市为主，为房企的业绩重心，因此有26家企业的销售面积出现下滑，包括万科、金地、绿地、华夏幸福等大型企业。仅有4家企业的销售面积回升。
上海易居研究院指出，在热点城市调控不断收紧的情况下，房企的区域市场销售业绩受到了冲击。
该机构认为，考虑到很多房企制定了较高的年度销售目标，而且此前推盘节奏略有放缓，所以可以预计，在即将到来的“金九银十”，房企有加快推盘的可能，以对冲近期销售业绩下滑的风险。
上海易居房地产研究院智库中心总监严跃进进一步向21世纪经济报道记者指出，在融资渠道收紧的情况下，不排除部分房企采取以价换量的方式进行销售。
从已经发布销售数据的企业来看，价格调整的端倪已经出现。公告显示，融创在8月的销售均价为16670元/平方米，比7月略降3.5%，且这是自今年5月以来连续四个月出现下降。旭辉8月销售均价为15500元/平方米，为去年8月以来的最低。
万科并未公布销售价格，但根据其现有数据测算，万科的销售均价已连续6个月下滑，从2月的1.63万元下降到8月的1.35万元。根据富力销售数据测算出的单价，同样呈总体下降的态势。大型房企中，仅有恒 大的销售均价维持稳定。
严跃进认为，销售价格下调虽有房企主动调整销售区域、产品结构等因素的存在，但限价、限购等调控政策的影响仍然不可忽略。他认为，随着市场的进一步下行，这很可能成为未来房企的策略重点。受此影响，今年的“金九银十”期间，房地产市场仍然有回暖的可能。
