中渝置地境外收购急进 国内土地储备几乎为零
8月25日晚间，中渝置地公布2017年中期业绩报告，营业收入0.62亿港元，同比减少91.76%；净利润为0.6亿港元，同比增加87.5%。
与此同时，这家千万级别营收的房企却正在进行着另一项亿万级别的收购行为：购买万达集团在最后阶段放弃收购的伦敦项目Nine Elms Square，最终这笔40多亿元的交易由富力地产和中渝置地接盘。
此次并购导演之一的中渝置地董事长张松桥在不少开发商按兵不动、小心揣摩调控新方向之时，挥舞着支票本四处出击。凭借今年上半年的凌厉表现，中渝置地在2017年已经耗资140亿元在英国进行项目收购。
在8月28日业绩发布会现场，提及中渝置地将内地物业悉数抛售是否退出内地市场一事，中渝置地副主席及董事总经理林孝文在业绩会上回应称，“中渝置地从来未离开过内地市场，我们也有通过其他间接方法投资内地房地产市场。”
但另一个事实是，在2015年，中渝置地在内地已经没有任何土地储备。截至3月23日，中渝置地官网显示，公司在内地已经没有任何土地储备。
急进的境外收购
在8月28日业绩发布会现场，伦敦项目的收购成为了整场发布会关注的焦点。今年8月，中渝置地与富力地产组成合资公司，收购了位于英国伦敦New Covent Garden Market一个占地10.3亩以住宅为主导的综合用途发展项目。该项目计划提供总建筑面积约230万平方呎的住宅、写字楼及零售空间。
谈及伦敦项目并购与富力的相关合作时，林孝文表示，双方在很早之前就已经开始接触，并且项目的敲定和落地也没有花很长时间。“目前富力和中渝置地在九榆广场项目中各占50%股权，以后也欢迎其他的合作伙伴来找中渝置地做投资。”林孝文表示。
伦敦Nine Elms项目只是中渝置地今年上半年在英国进行百亿元收购的项目之一。2017年年初，中渝置地以2.9亿英镑买下了伦敦地标物业之一的沃达丰总部大厦，持有此项目100%权益。该大厦提供约26.5万平方呎(2.46万平方米)甲级写字楼空间及若干停车位，目前所有写字楼楼面均已租出。
5月，中渝置地以11.35亿英镑买下伦敦金融城内最高的利德贺大楼，持有该大楼的100%权益。这栋大楼超过46层，由约61万平方呎(5.67万平方米)的超甲级写字楼、零售及附属楼面组成。目前所有写字楼楼面均已租出。
张松桥英国豪气买地的最大底气来自充足的现金储备，而这部分现金与2015年起接连出售国内资产息息相关。
2006年借壳上市成功后，这家来自重庆的公司一边抢占成都、西安、昆明这类西南区域重点城市的项目资源，一边还布局四川达川、贵州贵阳等地。其业务在上市之后一直处于较快增长状态，直到2014年达到顶点。
财务数据显示，2014全年中渝置地物业销售收入为102.44亿港元，较2013年的67.98亿港元增加约50.7%；已入账销售总建筑面积达113.55万平方米，同比2013年的71.97万平方米增幅达57.8%。但是已经有迹象表明，在2014年中渝置地开始谋划将战略重点进行转移——当年中渝置地没有购进任何新的土地。
2015年，中渝置地一共签署了7笔出售协议。这些交易给中渝置地带来约144亿港元的现金流入。其中，中渝置地在西部的物业项目大部分被卖光。与此同时，在海外地产项目并购上张松桥却四处出击，在2015年，张松桥分别以51亿港元买下香港一级历史建(博客)筑物河东花园、以7.6亿港元买下渣甸山包华士道1号的房屋、以40.21亿港元买下彩星中心和世纪广场两幢商业大厦、还以15亿港元买下马云在香港的豪宅，合计花费约人民币100.86亿元。
中国房地产报记者查阅中渝置地财报发现，土地储备量在顶点时，中渝置地曾经坐拥1200万平方米，而截至2016年上半年，其仅在西安、达州两个城市有61.8万平方米土地储备；截至2016年底，其披露内容已变更为“没有可作物业发展的土地储备”。中渝置地官网也显示，截至3月23日，公司在内地已经没有任何土地储备。
两年时间，加之今年伦敦收购的3个项目，中渝置地一边加速清空国内资产，而在海外并购上已经耗资220亿元。另一项数据也在显示中渝置地布局重心在发生根本变化，公司今年半年报显示，报告期内公司税项支出2120万港元，其中香港和英国部分占比达到97%，而在2016年同期这个比例为零。
张松桥的豪赌
尽管张松桥将中渝置地的未来赌在海外市场，但是这些项目尚未给集团带来实实在在的利润贡献。相反，由于出售了大部分的内地物业，导致公司上半年收入与毛利率出现大幅下降，同时借贷和融资成本也有所增加。
中国房地产报记者查阅2016年年报具体数字发现，该财务年度中渝置地银行及其他借贷总额为1.12亿港元，当年公司所支付的银行及其他借贷利息为1064万港元，中渝置地的融资成本接近10%。
而据中渝置地副主席及执行董事黄志强透露，中渝置地目前新收购的两个项目出租率达到100%，但租金回报率方面，利德贺大楼3.5%，One Kingdom Street为5%。换句话说新收购两个项目距离公司的融资成本还有较大差距。
中渝置地显然意识到融资成本这一问题，在收购利德贺大楼过程中，中渝置地以大楼作为抵押，将大楼收购成本进行了总额为6.22亿英镑的再融资，固定利率为0.72%。但考虑到这种建立在杠杆上的收购行为，中渝置地实际的融资成本可能在未来进一步扩大。
虽然在中报业绩会上，林孝文反复强调，在任何时间内，公司的借贷比率都是低的，去年只有13%，是非常健康的财务报表。但是随着国内项目全部清出，以及海外项目尚未形成盈利规模，中渝置地手中的现金也将承受更大的压力。
但在林孝文看来，海外投资的机会很多，投资型物业的租金收入只是其中一项，汇率和物业升值潜力都是投资点，“英镑贬值对我们来说是很好的机会，当然海外有很多优质的物业，如果你想买十栋八栋，会有很多卖家跟你联系。而且这些项目出手也很快。”
但在易居(博客)研究院智库中心研究总监严跃进看来，购置海外项目体现了对于海外市场的认可，也能够使得此类企业的国际化运作节奏加快。但从实际情况看，海外项目前期的市场调研成本较高，而且要多考虑汇率波动和政策风险，这都容易引起盈亏点的变化。
值得注意的是，8月18日，国务院办公厅正式发布了关于引导和规范境外投资的文件，提到要限制房地产、酒店、影城、娱乐业、体育俱乐部等境外投资，并须经境外投资主管部门核准。
张松桥将自己的赌注放在了一个篮子里，但市场没有给他的豪气积极的回应。在中渝置地8月28日举办中期业绩发布会当天，公司股票收跌2.79%，录得1.74元/股。虽然中渝置地上半年净利润大有增长，数据显示，期内净利润为5990万港元，同比增加84%。但是市场并没有对此表现出积极的态度。
8月29日、8月30日，中渝置地接连收跌。截至30日收盘，中渝置地收得1.72元/股，为2017年以来最低点。
