导读

  曹舟南在中报业绩会上两次提及“中国内地房地产市场已经兵临城下”，并对去年在4-9月期间拿下高价地的企业表示担忧。他认为，通过土地增值赚得收益的模式已经失去效用，未来2-3年是房地产行业最棘手、复杂的时期。

  房企2017年上半年销售额普遍向好，但在楼市调控下，新一轮洗牌暗流汹涌。其在利润率、负债率、土地储备等主要财务指标上的分化已产生，而进入资产管理与租购同权时代，房企还需面对要规模还是要利润的选择。

  8月28日，在绿城中国控股有限公司（简称“绿城”）中期业绩会上，公司执行董事、行政总裁曹舟南明确指出，房地产市场已兵临城下，房价将会在今年底，最晚明年初开始下跌。那些土地储备超过上亿平方米的同行也将面临困境。

  绿城在两年前就等待这个时候的到来，接下来会以多元方式拿地以降低营运风险。目前账上有接近600亿现金的绿城，在1-2年内到期的债务只有一两百亿。

  财报显示，2017年上半年绿城中国实现总合约销售金额595亿元，总合约销售面积346万平方米，同比分别上升31.06%和47.23%。其中，代建业务贡献了153亿元和141万平方米的销售份额，金额占比高达26%，较2016年末增长了10个百分点。期内绿城管理集团管控项目合计达165个，规划总建筑面积约4965万平方米，预计总可售金额约人民币2801亿元，公司方面预计后期代建业务对整体销售的贡献度将进一步加大。

??多元拿地计划

  克而瑞研究中心报告显示，上半年，绿城投资的项目整体去化率仅为49%，在规模房企中处于较低水平，其中新增房源去化率为79%，主要是存量房去化问题拉低了整体去化水平。同期绿城投资项目存量货源可售金额约474亿元，下半年还将新增可售货源372亿元，总可售货源达846亿元，其中一二线城市占比高达71%。加上代建项目，下半年绿城总可售货源超过千亿。该机构称，2017年绿城的合约销售额有望再创新高。

  曹舟南在中报业绩会上两次提及“中国内地房地产市场已经兵临城下”，并对去年在4-9月期间拿下高价地的企业表示担忧。

  他认为，通过土地增值赚得收益的模式已经失去效用，未来2-3年是房地产行业最棘手、复杂的时期，再之后则有机会。

  曹舟南表示，绿城中国在两年前就在等这样市场的到来，去年以来乃至未来两年，绿城将保持1000亿到1500亿的年销售额，保持两年左右的土地储备，然后进行反周期投资，“到2020年，公司再拿出千亿现金去布局都是可以的”。

  绿城中国过去的调整中确有一定成效。据曹舟南透露，在2016年初启动三四线城市换仓计划以来，绿城三四线项目截至目前的销售贡献额达到600亿元，而2017年下半年一二线城市可售货源约239万平方米，可售金额约人民币603亿元，占下半年可售金额的71%。

  2017年上半年绿城新增项目12个，新增计容建筑面积为294.52万平方米，相比2016年同期的27.44万平方米大幅增长973%；拿地金额为245亿元（权益金额为161亿元），占签约销售额的41%，拿地节奏明显加快。绿城表示，除了招拍挂外，绿城会充分利用中交资源，以多元化的拿地策略降低运营风险，积极尝试收并购、产城融合、轨道交通物业、城市三旧改造等方式。以其目前参与的雄安新区建设为例，涉及内容涵盖保障房、公租房、县城改造、城镇基础建设、产业投资、特色小镇等。

  财报显示，截至上半年，绿城拥有土地储备约3057万平方米，总可售面积为2215万平方米，基本可以支撑未来3-5年的发展需要，城市分布主要集中在长三角和环渤海两大区域，且一二线城市的土储占比也由2017年初的43%增长至47%。

  基于前述对未来楼市的判断，结合国家对于租赁市场的政策支持，绿城方面表示，希望通过和政府积极磋商，参与到万亿量级的长租市场建设。

  公司方面判断，新增一手房销售将会持续降低。以去年全国一手房交易量是11.64万亿推算，今年成交量可能会降到9万亿左右。如果现在开始主要城市推出的新增土地里面40%-50%做租赁物业，也就是新增一手房销售额明年会降低到6万亿左右，甚至更低。

  曹舟南透露，目前大部分民企都面临长租公寓的盈利问题。长租公寓的回报率普遍在2%左右，绿城半年平均融资成本在5.6%，很难覆盖企业财务成本，因此从经营角度来看还需要长期考量。不过从更大的战略层面而言，此前中央经济工作会议上明确提出，REITs、资产证券化等配套措施也将出台，将成为有力的推动条件。

??调负债率与资产结构

  前两年绿城调整布局结构，逐渐结转部分三四线城市的低毛利项目，令公司整体毛利率水平获得持续改善。然而，绿城仍有庞大的酒店与商业资产在管，随着房地产市场的变化，曹舟南计划把这块资产逐步做轻。

  绿城上半年出售了两个商业项目，其中一个为北京霄云路项目，作价35亿。公司方面解释道，撇除收购附属公司时产生公允价值调整对成本的影响，统计期内绿城中国毛利达到28.77亿元，而出售附属公司净收益则为16.26亿元。因此，上半年绿城的利润有更大幅度的提升。1-6个月，绿城中国实现净利润12.7亿元，增长56.2%；公司股东应占利润约12.29亿元，较去年同期增长103.5%；每股基本盈利0.46元，较去年同期增长130%。

  曹舟南直指，出售物业将是绿城中国一项“常态化”的战略。他指出，酒店和商业类持有型物业本身的经营能力很难覆盖基本的财务费用，持有型物业比例过多正带给绿城中国极大负担。

  “未来绿城中国在条件合适的情况下会逐步出售部分持有物业，甚至有一些项目即使很不错，但我认为它未来的毛利率满足不了基本的净利需求，也存在被出售的可能性。”

  绿城中国执行董事李永前指出，公司将聚焦于进战略城市、重点城市品牌落地、开发模式创新等类型项目，重点倾向于高毛利率高周转率的短平快项目，力求实现资产零沉淀，提升投资效率和效益。

  值得关注的是，2017年中期绿城的平均融资成本已由2016年末的5.9%压缩至5.6%。一方面，绿城于2017年累计发行了89亿元的中期票据，利率最低达到3年期5.19%；另一方面，在中交的支持下，集团在境外成功发行4.5亿美元永续三年可赎回高级永续证券，得到全球投资者14倍的认购覆盖，初始分派率仅为5.250%，创下集团境外永续证券和债券类融资利率的历史新低。绿城表示，将进行应收房款ABS和酒店资产CMBS的探索，展开融资创新。