北京金九楼市盛况难现 房企对市场预期高但定价难
提要：从供应结构上看，根据亚豪机构统计信息显示，9月开盘项目主要包括紫金印象、首开龙湖天琅、城市之光·翡翠四季等在内的8个老项目后期，以及北京城建·龙樾西山一个纯新盘。其中别墅项目占据5席，另有一个普宅、别墅混合居住项目。
在房地产市场上，素有“金九银十”的说法。事实上，近些年北京房地产市场也的确在九、十月份出现开发商“推盘井喷”、成交量和成交金额上涨的情况。只不过，今年以来，强力的政策调控让整体市场降温，在这样的背景之下金九是否能够“火”得起来？
1 房企积极预热
从8月底开始，各家房企就已经开始频繁举行活动为其即将推盘的项目造势。近两周来，万科、龙湖、中骏、金地、保利等企业均举办了一系列产品发布、品鉴活动，并且其中部分企业还明确地提出旗下项目将于9月份开盘。
如果仅从市场预热情况来看，房企对于9月的市场预期还是比较高的，部分位于城市核心地段的项目预期要取得14万-15万元/平方米的预售证。而一些位于郊区的楼盘也大多将产品总价定在1000万-2000万元之间。
一位不愿具名的房企人士表示：“之前北京已经供应了大量的限价房用地，如果从市场均价的角度来讲，未来将有效地拉低价格。因此房企普遍存在着政府会适时放量一些高价房预售证的判断。毕竟现在北京市场上的高端产品库存有待消化。”
“今年9、10月份市场处于一个调控周期内，总体来讲无法和往年相比。”懋源地产营销策划总监刘强认为：“政策面上也没有进一步的调控政策释放。所以我们觉得未来两个月，北京市场可能总体来讲会比上半年略好。高端市场的需求变化不大，但是供应量这些年是在大幅度下降。因此对于高端市场的未来仍有信心。”
目前，一些资金压力没有那么大的企业继续采取观望策略。比如在孙河、丰台等区域握有优质地块的懋源地产就表示，其在今年9、10月份并没有推盘入市的打算。
亚豪机构市场总监郭毅认为，自今年年初开始，大量限价房且执行90/70的住宅地块出现，这些地块面临“高成本、低售价”的利润压力，因此加快周转将成为企业共识，预计从四季度开始，这类中小户型的“限价”项目也将逐渐开启供应。
2 史上最黯淡“金九”？
从亚豪机构的统计数据来看，在2017年9月，北京市场包括住宅和别墅在内预计有9个项目入市，是近些年来数量较低的一年。
“住宅项目入市量不足的现象，实际上自去年开始就初现端倪。”郭毅指出，去年9月北京住宅市场34个入市项目中，纯商品住宅项目有13个。而今年调控收紧，以及商办“限购”后，北京住宅市场供应“低迷”已成常态，前8个月预售项目数量月均13个，而今年9月也将成为史上最黯淡的“金九”。
之所以出现最黯淡的“金九”，郭毅认为，去年土地市场中，住宅用地，尤其是纯商品住宅用地出现成交低谷，这也成为今年供应市场无力破局的根本原因。
此外，值得注意的是，今年市场调控中对二套房认定以及信贷方面的调整，尤其是对二手房市场的打击，影响到了商品住宅市场的销售。亚豪机构的统计数据显示，北京二手住宅成交已连续三个月低于1万套，而今年最高成交量的3月份成交高达近2.6万套。进入8月份后，截至28日，二手住宅成交仅6331套，相比去年同期减少70%。
郭毅表示，二手住宅成交的衰减使“卖一买一”客群新增购置需求大量受限。同时新盘取证受限，老项目入市动力不足，由此可见，今年北京住宅市场“金九银十”盛况难现。
中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰也表示，北京今年9、10月份的市场由于政策、信贷双重压力不放开，再加上本身地价高、房价高，“金九银十”不容乐观。
“现在房企项目普遍存在一定的销售压力。对于近两个月的市场，企业一方面有信心，觉得需求在；但对于政策的不确定性也有担心。”陈云峰表示，“我了解到一些单价比较高的项目，也大多将在售产品的总价控制在2000万元量级下。从目前情况来看，这是市场比较能够接受的，如果高于这个量级，房企也会遇到销售压力。”
??3 定价仍存悬念
从供应结构上看，根据亚豪机构统计信息显示，9月开盘项目主要包括紫金印象、首开龙湖天琅、城市之光·翡翠四季等在内的8个老项目后期，以及北京城建·龙樾西山一个纯新盘。其中别墅项目占据5席，另有一个普宅、别墅混合居住项目。
不过，在机构统计数据之外，记者也了解到，一些项目同样有开盘计划。比如，龙湖的景粼原著项目正在积极取证过程中。除此之外，电建金地华宸也计划将于9月份开盘，据项目销售人员介绍，预计入市的产品将以大平层和别墅为主，总价在1000万元以上。
从单价来看，虽然8月份开始，昆仑域、中国玺、北京金茂府这三个单价8万以上的项目通过预售审批，但郭毅认为，供应取证完全放开的可能性较小，一些高价地新盘仍将处于排队取证的通道内。
记者注意到，低单价、大面积的别墅类产品仍是“更容易”取证的项目，这也将是近期市场供应的主要特征。
“现在市场房价依然是个敏感话题，每一个区域都会刻意地控制房价。”陈云峰表示：“总的来讲，北京市场现在面临的还是政策问题，一个是限价、一个是预售证的办理。房企希望预售证能够放开，所以对市场预期较高。但事实恐怕并不乐观，8月份取证的几个高价项目其实都只是个例，同时其取证价格也远远不及项目预期售价。所以对于大部分项目来说，取证难度依然较大。”
