北京试点“效果良好”获部委认可 多地集体土地建租赁房尚无细则
国土资源部官员29日表示，北京、上海作为首批集体土地建租赁房试点城市，几年来试点项目运行取得了良好的效果。
正是在京沪数年试点的基础上，国土部、住房和城乡建设部8月28日发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》称，国土部会同住建部根据地方自愿，确定第一批在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。
为何会选定这13个城市?国土部土地利用司有关负责人表示，在超大、特大城市和住房和城乡建设部批准的发展住房租赁市场试点城市中，按照地方自愿原则，部署开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。限定在上述试点城市范围的原因在于，这些城市租赁住房需求较大，村镇集体经济组织有建设意愿、有资金来源，政府监管和服务能力相对较强。
在13个城市试点获批后，曾有观点称，以后这些城市的村民可以随意建房对外出租了，但实际情况并非如此。地方开展利用集体建设用地建设租赁住房试点仍需遵循一些原则。
上述负责人表示，《试点方案》明确规定了把握正确方向、保证有序可控、坚持自主运作、提高服务效能四项基本原则。其中两项内容需要着重强调：一是项目用地应当符合城乡规划、土地利用总体规划及村土地利用规划，以存量土地为主，不占用耕地。二是发挥政府主导作用的同时，必须尊重农民集体意愿，统筹考虑农民集体经济实力，合理确定项目运作模式，维护权利人合法权益，确保集体经济组织自愿实施、自主运作。
在集体土地上建设租赁房，如何发挥政府主导作用?北京的做法或许可以为其他城市所借鉴。
为了加大租赁住房供应，截至目前北京已在集体建设用地上建设1.2万套租赁住房。北京住建委近日已经表示，今后5年，北京将进一步加大租赁住房供应，计划建设租赁住房50万套，并主要通过集体建设用地安排。
从2011年起，北京先后在朝阳区平房乡、海淀区唐家岭、温泉镇351地块、昌平区北七家镇等5个集体土地地块开展了租赁住房项目试点，建设租赁住房1.28万套。
今年5月，唐家岭项目开展选房入住，此后又陆续有温泉镇351地块和平房乡两个试点项目开展了入住工作。这3个项目正抓紧开展入住工作，近期将完成入住5000余户。2017年年底前，北京市5个集体土地建设租赁住房项目将陆续完成选房入住工作。
建设在集体土地上的租赁住房如何进入市场? 北京住建委表示，北京市利用集体土地建设的租赁住房，可由区政府按市场价格整体趸租作为公共租赁住房，再向中低收入家庭按公租房价格出租，差价由政府补贴，入住项目统一设置租赁管理服务站，提升服务管理水平，提高广大承租家庭的归属感和生活质量。
如唐家岭租赁住房项目已由海淀区住房保障事务中心整体趸租，租期10年，统一进行出租、运营和管理。
集体建设用地上的租赁住房要实现的是政府、社会、农民和住房保障家庭的共建共赢共享。“为了保障农民利益，租赁住房由政府按市场价格趸租过来，再向保障房家庭按公租房价格出租，差价由政府补贴。”北京住建委相关负责人说。
除了面向中低收入家庭，同时，也面向符合区域功能定位和产业发展方向的创业单位和人才出租。比如温泉镇351项目，作为海淀区创客人才公租房试点项目，用于解决周边高新技术人才住房压力问题，建设富有首都特色的“创客小镇”。
据北京住建委介绍，该项目由海淀区住房保障事务中心整体趸租，统一面向在海淀区办理工商注册和税务登记、符合产业发展方向的创业单位和人员出租。入住“创客小镇”的创客人才，还可获得政府给予的房屋租金50%的补贴。目前该项目已入住单位中，共涉及195个创业团队，项目为创客提供低成本工作空间、网络空间、社交空间和资源共享空间，打造360°全方位共享创业社区。该项目房屋全部配备家具家电，真正实现“拎包入住”。
北京的试点经验也获得了部委的认可。
国土部土地利用司有关负责人表示，北京、上海作为首批试点城市，几年来试点项目运行取得了良好的效果，一是增加了住宅用地来源和租赁住房供给。二是扩展了集体经营性建设用地的居住和产业发展功能。三是对盘活低效集体建设用地、解决城市周边外来务工人员居住问题、改善城郊经济社会环境等方面，发挥了积极作用。四是拓宽了集体经济组织和农民增收渠道，农民获得长远稳定收益，有获得感。
该负责人称，试点经验表明，利用集体建设用地建设租赁住房，可以增加租赁住房供应，缓解住房供需矛盾，有助于构建购租并举的住房体系，建立健全房地产平稳健康发展长效机制;有助于拓展集体土地用途，拓宽集体经济组织和农民增收渠道;有助于丰富农村土地管理实践，促进集体土地优化配置和节约集约利用，加快城镇化进程。
除了京沪外，其他11个城市因刚刚获批试点，从公开资料上，尚未发现有相关实施细则发布。
8月15日，南京市政府办公厅印发《南京市住房租赁试点工作方案》中提出，优化供应，多渠道筹集房源，开展利用集体建设用地建设租赁住房试点工作。但对于具体如何利用集体建设用地建设租赁住房，方案中并未明确。
据《南京日报》29日报道，南京市国土局相关人士表示，他们也在关注国土资源部、住建部印发的《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，将加紧研究，根据该方案编制更具体的南京的实施细则，待上报获批后公布实施。
因为多数城市相关方案和实施细则尚未出台，目前还无法统计这13个城市将利用集体土地建设多少数量的租赁房源，加之租赁房建设也需要一定周期，所以目前难以预判利用集体土地建租赁房此举能对租房市场，乃至房地产市场产生多大的影响。
