跌幅20%，环京楼市未来在哪？
来源：地产杂志
环京楼市短期看存在波动，但从现实情况来看，仍会迎来新一轮的发展。
最近，环京楼市成了重灾地。
由于“三年社保”的政策要求正在挤压大部分环京购房需求，使得很多项目处于艰难求生的状态。由此，燕郊楼市成交量下降80%，环京楼市跌至“2字头”炒房客开始降价抛售，环京楼市房价下跌幅度超过20%......关于环京楼市的各种消息接踵而来。
面对一波波循环往复的唱衰声，环京楼市真的没有未来吗？
环京楼市这十年
可以说，环京楼市是在概念下的疯涨，从其十年的发展历程，可以窥出一二。
燕郊是全国唯 一房价超过3万元的城镇，而它又是怎样成为独角兽的？
被称为北京“睡城”的燕郊，2008年是其转折点。奥运之年的北京楼市投 资热盛起,燕郊作为一片新大陆受到各方关注,彼时燕郊房价3000元/平方米，在102国道两侧，大量的售楼处涌现，演变成了后来的“售楼处一条街”。 2009年，大量北漂外溢，燕郊房价开始步步上涨至6000-7000元/平方米。
首次大规模上涨始于北京限购概念。2010年4月“新国十条”出台后，北京在月底出台限购政策，规定对拥有两套及以上住房的本市户籍家庭暂停售房，连续5年(含)以上在本市缴纳社保或个税的非本市户籍家庭限购1套住房。在北京限购政策溢出效应下，燕郊房地产迅速膨胀，其房价突破万元大关。燕郊最高房价达到1.3万元/平方米。
此后，在京津冀一体化政策利好及伴随着交通的不断改善，燕郊房价基本稳定在万元左右。
从2015年夏天开始，特别是北京副中心通州确定，燕郊楼市开始火 爆，房价涨至3万元/平方米。甚至在2016年上半年，通州建设北京副中心消息发酵及平谷线的推波助澜，燕郊楼市再次迎来投 资高峰，有楼盘报价已突破3.5万元/平方米。到了今年3.17限购前夕，燕郊楼盘最高报价已接近4万元，涨幅甚至高于北京楼市。
除了燕郊之外，“北三县”的固安是紧排其后的又一急先锋。这个与北京大兴只有一河距离的小县城，早在2011年传闻首都第二机场开工时，房价还在3000元左右徘徊，而截止到当前，当地房价早已超过2万元/平方米。
与“睡城”燕郊不同的是，除了新机场，固安也主打“产城结合的招牌”，2016年，传出“国际商贸城”启动、“国际轻纺城”开始施工、“大红门批发市场”落户固安的消息，也成为当地楼盘销售的一大宣传点。
不过，为了遏制房价的过快上涨，固安在2016年4月1日推出限购新政，成为环京区域率先限购的区域。
但是， 2016年的限购效果尚未浮出之前，此前的各种利好就已经再次发酵：京津冀协同发展、通州副中心辐射范围扩大、S6号线、廊涿城际、京霸城际等消息再次刺激房价，环北京房价上涨的范围从廊坊四县扩容至廊坊主城区、永清、霸州等。
除此之外，2015年冬奥会成功申办的利好消息，也让张家口的怀来、崇礼等随后都齐头跟进。
无疑，环京楼市这十年，房价每一轮的疯涨都缘于利好政策的实施。
但是，在今年3月21日执行上调首付比例50%的限购政策之后，环京楼市已经开始大幅缩水。
进入7月，环京楼市限购加码的发酵继续。燕郊、固安、大厂等环京区域冷风袭来。
6月2日，三河市再出重拳，廊坊市政府发布了《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》，明确加码限购，要求非当地户籍居民家庭能够提供当地3年及以上社保证明或纳税证明的，限购1套住房。
重压之下，燕郊楼市陷入一片死寂。相比3月之前的“门庭若市”，现在多个项目的售楼处“门罗可雀”。
在汇福悦榕湾项目最近一次的开盘中，实际均价3.9万元/平方米，现场看房者不足20人，这也是近两年燕郊新房开盘首次遇冷。
新房市场的冰冷行情与此前的盛况形成鲜明对比。年初，燕郊新建商品住宅交易量从去年四位数水平下滑至三位数，6月进一步下滑到两位数，仅成交52套。7月降至个位数，仅只有8套，相当于正常月份日成交数量。
根据北京中原市场研究的统计数据显示，2017年上半年燕郊地区新房成交量大幅锐减，仅成交24万平方米，同比下降76.7%。2017年上半年累计成交额为37.7亿元，同比下跌75.5%。
燕郊二手房中介和业主也已经出现明显分化。数据显示，燕郊可售新房为1784套，均价在2.7万平方米左右，相比3月破3万元，奔4万元的房价，环京楼市普遍下跌了2成以上。
二手房成交活跃的首尔甜城、天洋城、福成上上城五期等项目相比3月时的历史最高点，降价幅度都在万元左右。
“降幅两成起跌”基本是燕郊二手房的常态。
事实上，从2015年底，燕郊已进入存量房交易时代。目前燕郊共有160多个小区，累计有25万套各类住宅，除去一部分单位集资房、家属楼等不能二次交易的房源，二手房成交房源大约有30个小区左右。作为一个投 资需求大量聚集的区域，在市场火热的时候，二手房价格大幅上涨，但一旦波动，市场很可能出现大量抛售。
链家地产燕郊门店的置业顾问小李介绍，天洋城的一套64平方米一室一厅，报价160万元，均价约为2.5万元/平方米。同户型的房子3月成交价为225万元。
除了天洋城以外，首尔甜城也在降价。年初该项目的二手房的过户单价基本在3.5万元/平方米左右，最近成交的单子只有2.5万元/平方米左右。
“这波市场行情中最显著的特点就是供求关系发生转变。”按照中介经纪人的说法，近一个多月，新挂牌的二手房有很大一部分是投 资客抛售的房产，政策压力和成交量的下滑是投 资客抛售房产的主要原因。
据房天下网的公开数据显示，燕郊房产的浏览量自3月以来出现明显下降，5月浏览量较3月下降近80%。“3.17”限购出台以来，二手房平均成交价从3月的3.16万元/平方米下跌到6月的2.5万元/平方米，整体跌幅超过20%。
从链家的成交数据来看，今年二手房的成交高峰期出现在3月，和新房成交最高峰出现在5月不同。6月燕郊“三年社保”政策要求同样对二手房的交易产生重大影响，链家燕郊6月、7月成交降至49套和80套。
根据天眼查系统数据，目前链家在燕郊二手房经纪门店存续24家，此前注销40家。照此门店数量计算，链家燕郊门店两个月来每月每家门店仅成交1-2套房产。
在燕郊中小型中介较多，无法获得燕郊二手房准确的成交数据，不过链家的成交量如此，其他经纪公司预计更不乐观。
降价的不仅是燕郊，同样的情况也出现在廊坊、固安、霸州、香河等县市区，在限购政策后，市场降温显著。
位于京南的固安，因为机场二高速和大兴地铁的南延在去年坐上了楼市上升的“特快专列”，如今也同样因为严格的限购政策，价格和成交量都如过山车般一路向下。
统计数据显示，2015年、2016年固安新房成交均价分别为6740元/平方米、1.64万元/平方米，而现今，固安新房均价已达到2.7万元/平方米，两年以来涨幅超过400%。个别楼盘的报价甚至一度接近3万元/平方米。但在今年调控后，2万元/平方米左右的新盘成交寥寥。环比更是下降了20.7%。
据伟业我爱我家(微博)集团市场研究院统计，2017年6月，固安新建商品住宅共成交593套，环比5月大幅下降了64.7%，这是自今年3月以来连续第三个月下滑。
相比新房，固安的二手房也率先降价。房天下数据显示，固安二手房成交均价从3月的2.16万元/平方米下跌到7月的1.7万元/平方米，跌幅超过20%。
环京楼市基本在全面降价。
数据显示，廊坊主城区(广阳、安次)的新建商品住宅共成交803套，环比5月大幅下降了57.6%，同样是从3月以来呈现出连续下滑的趋势。香河区域4月房价均价为18332元/平方米，为今年以来最高，7月为16979元/平方米，下降了7.4%；大厂区域的房价在今年3月居高，为24502元/平方米，而7月则为19520元/平方米，降低了20.3%，为北三县中房价降幅最大的县。
显然，环京楼市可以跟随政策利好的脚步猛涨，也可以在调控政策下跌的很惨。
隐忧仍在，但未来指日可待
尽管大批购房者拥入环京楼市，房价都在花样翻番，但高房价的背后还存在着产业不到位、高空置率、本地人难以支付高房价等隐忧。
据了解，雄安、霸州、永清等县城的工薪阶层基本收入都在月均3000元-4000元之间。河北省统计局公布的调查数据显示，2016年保定(不含定州市)城镇私营单位就业人员年平均工资为33027元，城镇非私营单位就业人员年平均工资为48422元。仅为三线城市的保定，均价近1.5万元/平方米的过高房价与居民收入严重不符。而环京区域的工资上涨速度完全跟不上房价的上涨速度。房价水平虚高，经济基础似乎有种支撑不住房价的趋势。
有业内专家指出，一个地区居民的收入水平一定程度上代表着地区经济的发展，而地区经济的发展又决定真实的房价，但目前环京区域动辄两三万起跳的房价，显然远超过了这些区域经济发展的承载范围。
而这一次的房地产调控与以往很不同，这一次政府的主导性很强，房价不可能和以前那样跳涨。而且环京楼市向来是看北京市场“风向”，目前北京市场已经出现量价开降趋势，环京楼市能挺多久，还不得而知。
对此，上海易居(博客)房地产研究院副院长杨红旭(微博 博客)表示，环京这样的调整很正常。因为环京地区在过去的一年左右时间里，房价上涨了100%以上，甚至某些地区上涨了150%左右，在短期内透支了体力，存在短期泡沫。因此随着调控的展开，环京房价下调20%甚至以上，才能吸引新的购房者出手。
诚然，环京楼市确实吸引了大批投 资者，确实存在一定的泡沫。为了引导楼市健康发展，才触发了调控。
对卖房者来说，政策的收紧意味着供需关系的改变。长远来看，京津冀一体化指日可待，不论政策如何调控，环京楼市未来依然有着上涨趋势。
自从限购措施出台后，前来炒房的投 资客得到了抑制，而从北京溢出的刚需却依然还在。对于被挤出北京的“北漂”来说，环京楼市的利好依旧足够具有诱惑力。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖(微博 博客)则表示，二手房市场并不能完全说明环京楼市现在普遍的市场价，新盘价格的指向性更大。此轮限购将抑制短期炒房客，消化过去一年两年里过快的涨幅，但长远来说，随着京津冀一体化发展，各大开发商的不断涌入，都说明环京楼市的未来**仍被普遍看好。
放眼望去，限购越严格的地方，基本都是是市场热度较高的地方。往往是因为此区域房价上涨速度越快，保值抗风险能力强吸引了大批投 资者涌入，才需要政府出手调控，引导楼市健康发展。其隐藏的本质是，这个地区有着足够大的人口基数和发展空间做支撑。
而环京楼市之所以会得以迅猛发展，其实离不开以下因素。
一是，国家级政策红利，京津冀一体化。
每一次国家级政策红利才会带来一只或更多超级独角兽，比如，深圳、上海浦东。燕郊也是在国家级战略规划京津冀协同发展大潮下诞生的独角兽。固安、大厂也紧随其后，在政策红利之下楼市发展不可同日而语。
关键是，在京津冀一体化下，雄安建设对环京的影响深远。雄安新区设立后，河北有望发展出属于自己的中心大城市特色，这将使得京津冀真正形成类似长三角，珠三角的城市群。
二是，“北三县”得天独厚的地理位置优势。未来在各项交通设施、基础建设的完善下，环京区域的发展不可估量。
燕郊基于特殊的地理位置，紧挨北京副中心通州，天然地坐享北京副中心多项发展辐射利好，得天独厚的区位优势，成为京津冀一体化发展的最大收益者之一。
河北省提出打造“京津冀**区域1小时交通圈，相邻城市间1.5小时交通圈”，便捷的交通使得环京地区能够在短时间内快速对接北京、雄安。从7月6日开始，北京南至保定间，每天将有2对动车组始发终到。中间经停车站分别是霸州西站、白沟站、白洋淀站及徐水站，未来雄安还将开工建设多条线路。
在环京楼市中，燕郊和固安自不必说。连接通州与燕郊徐尹路的潮白河大桥已于6月11日合拢，预计今年年底可具备通车条件。未来雄安要开工建设的线路中包括固安-雄安新区-保定城际铁路。就连稍远一点的高碑店，坐高铁30分钟也可到达北京，驱车到雄安仅20公里。
三是，有足够人口流入。
人口也是支持一个区域楼市发展的基础。官方数据显示，燕郊2015年常住人口已达75万多，而根据众多可参考指标分析，目前燕郊常住人口应该已接近百万(其中大部分是工作在北京，住在燕郊的北漂族)。
四是，随着“北三县”和副中心统一发展规划的落地实施，区域以旅游，传统产业，高科技产业的发展，环京区域将有更多的造血功能，**向好。
环京楼市一向承接北京外溢的需求和功能。因此，北京对首都功能进行重新定位，“城市副中心”和“首都副中心”集中疏散北京的非首都功能，这是环京楼市的最大利好。
近日，北京市投 资促进局局长周卫民已经表示,北京市四套班子：党委、政府、人大、政协，将在今年10月底、11月初开始分期、分批迁往北京城市副中心通州。
根据预估，这些机关的搬迁，远期约有40万人将疏解至通州，而中国中铁、中国铁建、中国电建、华润集团等75家中央、地方企业，已决定对雄安新区提供6.86万个就业岗位。随着人流、技术、产业等资源的涌入，燕郊、大厂、香河，也会迎来新一轮的发展机遇。
总之，从大环境来看，不能因为限购政策的升级就否定环京区域未来的发展可能。
易居研究院智库中心研究总监严跃进说，在京津冀一体化趋势下，环京楼市稳定需要京津冀楼市调控的一体化，城市规划的一体化，以及产业和人口的合理布局。现在是对高房价的紧急刹车，让房价回归理性。抛开政策的影响，从现实情况来看，未来在各项交通设施、基础建设的完善下，环京区域仍会迎来新一轮的发展。
