物流地产 房企争相布局的下一个战场
绿地参股东航物流混改试点，万科收购物流霸主普洛斯，平安作为第二大股东支持碧桂园购买中集产城25%股份，荣盛宣布牵手菜鸟网络……之所以受到资本追逐和房企争抢，物流地产的背后是巨大的消费市场和发展机遇。
物流地产遇风口
电商的高速成长与壮大这一显性经济趋势，将物流地产带到了一个新风口。
世邦魏理仕3月发布《2017年亚太区投资者意向调查》显示，2017年61%的中国投资者考虑直接投资物业以获得更高回报(2016年为49%)。从投资业态上来看，亚洲投资者对写字楼投资意愿继续上升，以35%的占比维持占据最受中国投资者欢迎的板块，而另一个值得关注的是，物流地产在今年占比20%，受到了投资者比以往任何一年都更多的青睐。
物流地产的规模究竟多大？
据戴德梁行(微博)发布的《物流：纵向整合的时代来临》报告称，过去10年间中国物流地产市场迎来爆发式增长，整体市场规模从2005年的不足人民币3亿元增长到2016年的超过100亿元。然而强劲的市场需求之下，是巨大的供应缺口。预计至2020年，电子商务、消费品、物流服务和工业对高标准仓库的需求将达到1.4亿至2.1亿平方米，而届时供应量或只有5600万至6600万平方米，供应缺口超过1亿平方米。在相当长一段时期内，中国物流地产市场将维持供不应求的态势，这为拥有资金实力与土储后盾而追求多元化业务布局的房企创造了一片新蓝海。
戴德梁行高级董事、华东区产业地产部主管单宇迪认为，开发商可通过股权合作、战略投资的方式整合运营商，寻求更多的需求、土地、品牌等资源；而运营商则主要通过新设公司、轻重分离、股权收购等形式整合开发商，主要获取的是仓储资源、资产结构优化以及收益结构优化。两者整合后，物流开发商向运营商提供物业载体，而运营商则向开发商提供承租保证和资源获取，各取所需。
房企争相布局
物流地产包括物流园区、物流仓库、配送中心、分拨中心等，相比地产开发具有土地价格较低、政策支持多优势，就其回报而言，同时拥有土地增值、租金回报、服务费用等未来收益空间，因而成为房企争相布局的战场。
6月19日，作为与东航合作多年的财务投资者，绿地联同联想、普洛斯、德邦参与了东航物流混改；7月中旬，万科宣布出资169亿元参与收购国内最大的物流地产企业普洛斯，补充其城市配套服务商战略；紧随其后，平安作为第二大股东支持碧桂园收购中集产城25%股份，积极抢滩物流市场份额；8月18日，荣盛发展牵手菜鸟网络，双方将以物联网、大数据、云计算、网络金融为核心，打造智慧物流科技园区。
值得注意的是，物流项目属于周期长、投资回报慢的重资产运营，至少需要3-5年的培育期，去规划与运营物业产业链的生态，这将占用开发商较大的精力与资金，对后者实力是个深度考验。
“当前国内许多物流园区处于闲置状态，是因为简单粗放的开发建设，更多的是一种简单的仓储功能用地，土地利用是建立在地价便宜的基础上。这也说明当前对于物流地产的开发和产业发展等其实并没有真正抓起来，后续需要开发商、运营商在专业度方面发力，尤其需考虑产业聚集以及和电商资源进行整合等。”易居(博客)研究院智库中心研究总监严跃进向记者表示。
