北京楼市调控线路图：疏堵结合之下构建长效机
进入2017年，中国房地产市场在一系列调控政策影响下，逐渐降温，随着围绕构建长效机制的调控政策进入新阶段，中国房地产市场正在经历剧烈的变革。首先在土地供应方面，多地加大了住宅用地供应，并且在未来用地规划中加大了租赁住房用地供给；其次在租售并举方面，租售同权正在稳步推进中，如北京发布的《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知(征求意见稿)》要求多渠道增加租赁住房供应、搭建便捷公共服务平台、维护当事人合法权益等多方面进行细化规定，除了北京之外，多个住房租赁试点城市也纷纷出台相关举措，加快住房租赁市场发展，为承租人提供更多公共服务。此外，北京还提出“共有产权住房”、深圳则聚焦棚改，试图进行公共住房供应体系的重构。在这一系列的新政策引导下，中国房地产市场长效机制轮廓逐渐显现。
导读
住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌在接受21世纪经济报道记者采访时表示，我国房地产行业目前有两个发展任务和目标：一是解决老百姓住房问题，尤其是一二线城市中低收入家庭 “夹心层”的住房问题难点；二是促进房地产市场平稳健康发展。在这两个任务目标指导之下，通过调控的短期行为和长效机制两者结合，从而实现房地产平稳发展尤其是房价相对平稳。
7月18日，以九部委发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》为起点，多地开启了鼓励租赁的模式。不过，部分地区早有相关政策，根据中原地产研究中心统计数据显示，全国最近1年多时间里，有超过近30个地区出台了有关鼓励住宅租赁市场的政策内容。
从调控路径来看，作为房地产长效调控机制——建立租购并举的住房制度模式已经逐渐清晰。这其中，北京出台调控政策最为密集。21世纪经济报道记者统计发现，今年以来，北京出台了与商品住房销售、差别化信贷、学区房、限购资格审核、商品房预售、中介炒房、离婚购房、商业以及办公类项目、针对新北京人分配公租房以及自住商品房、法拍房被纳入限购范围、保障房转租等行为以及共有产权住房等相关的一系列政策。
伟业我爱我家(微博)集团副总裁胡景晖(微博 博客)表示，这一系列政策的背后作用是抑制房价过快上涨。这些政策有长期和短期之分，限购、限贷等属于短期调控政策，共有产权、租购并举则是长效的调控政策。今年以来，北京市的政策逐渐由短期调控走向长效调控。
疏堵结合
自我国开启商品房市场化道路以来，房地产调控呈现出明显的周期性特征。这其中，打击投机投资性购房成为每轮调控的主题，调控政策也多以抑制需求、增加供应为主题。北京是最大且市场化非常成熟的商品房市场，随着调控逐渐深入，其长效机制轮廓已经渐为明显。
麦田房产副总经理孙庆磊认为，系列政策背后的逻辑简单来说，就是加大供应、抑制非理性高频购/换房、扶持夹心层、保障低收入人群。一是消解恐慌势头，让房子的居住属性得到最大发挥；二是顾及各类经济阶层人群，给予居住扶持政策和解决方案。
在加大供应方面，4月7日，北京市对外发布《北京市2017~2021年及2017年度住宅用地供应计划》和《北京市2017年度国有建设用地供应计划》，明确未来5年内全市计划供应住宅用地6000公顷、年均1200公顷，自住商品房供地1020公顷，拟建25万套房，并建立购租并举的住房制度，优化住宅供应结构，供应总量为150万套，仅2017年供应方案也比原计划翻倍。
而在实际推地过程中，北京市土地供应也明显加速。根据中原地产发布的数据，今年以来，北京市宅地供应共计47宗，规划建筑面积594.67万平方米，相比2016年全年的水平上涨约170%。
在抑制非理性购房政策方面，主要包括升级信贷政策，实行“认房又认贷”，同时提高了二套房贷最低首付款比例(普通自住房提高至60%，非普通自住房提高至80%)，并且将住房贷款期限降至25年。另外，对于热炒中的学区房，北京市教委明确表示，“过道学区房”不能作为入学资格条件。此外，市教委表示将完善入学政策，指导区教委在热点区域试行多校划片，降低学区房的择校功能。此外，北京市进一步严格了“购房资格审核中个人所得税政策执行标准”，对“连续5年(含)以上在本市缴纳个人所得税”加以明确，非京籍纳税从5年改成连续60个月。对于“假离婚”购房，央行营管部明确离婚一年以内的房贷申请人，各商业银行应参照二套房信贷政策执行。(3月24日，央行营管部、北京银监局、北京市住建委等四部门联合发文明确，离婚一年内、无固定收入大学生购房按二套计算。)
此外，北京市还针对中介炒房、商业办公住房管理、商品房预售制度管控、房地产虚假广告等方面进行了严格的规范。
安居客房产研究院首席分析师张波表示，从北京的各项政策调整来看，外部的呈现是多维度、立体化的调整手段，从深层次来看，则是“标本兼治”的“长效疗法”。通过限购、限贷快速给楼市“降温”乃是治标。
构建长效机制
北京市的调控除了在加大供应、抑制非理性需求方面做出努力之外，北京市近期还在构建长效机制，其中，最重要的表现就是建立健全租购并举制度以及共有产权制度。
8月3日，北京市住建委等多部门联合发布《北京市共有产权住房管理暂行办法》以及公开征求意见。共有产权住房是指销售价格低于同地段同品质商品住房价格水平，限定使用和处分权利实行政府与购房人按份共有产权的政策性商品住房。该政策被视为北京市建立长效机制的重要方式。
张波认为，这是在健全调控的长效机制。首先，共有产权、租购并举这些政策，提出模式概念仅仅是开始，实现到惠及指定人群，到显现作用，是一个中长期的事情；其次，因新政策而影响的后续规则分配、居住法则都会相应发生改变，因此带来的长效改变是必然的；第三，夹心层和低收入人群的住房机制，需要在长期实践过程中，逐渐去调整和完善，才会与整体规则乃至社会发展适配。
通过共有产权、租售并举、土地供应等长效手段乃是治本。共有产权让更多“夹心层”未来住房有了保障；租售并举积极引导“先租后买”的阶梯式购房方式；信贷政策则是从财税上降低住房交易带来的财富增值效应，引导资金的正确流向。
在租房方面，北京市也在逐渐提升租房主体的地位。8月17日，北京市住建委、市发改委等部门联合发布《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知》征求意见稿。根据《通知》，承租人为本市户籍，承租公共租赁住房和直管公房的，可根据住房租赁监管平台登记备案的信息依法申请办理户口登记和迁移手续。在义务教育入学方面，《通知》明确，承租人为本市户籍无房家庭，符合在同一区连续单独承租并实际居住3年以上且在住房租赁监管平台登记备案、夫妻一方在该区合法稳定就业3年以上等条件的，其适龄子女可在该区接受义务教育。
新城控股副总裁欧阳捷认为，北京一类的城市在未来一定时期内会进入限制性发展周期。这一周期有着五个特征：限制人口规模、限制土地供应(特别是住房供应)、限制钱过度流向房地产行业、限制投资客投资投机、限价。“很多人认为房地产税的市场价值就是长效机制，但这其实只是长效机制的一部分，长效机制涉及范围广泛，包括金融、土地、不动产登记、城市土地财政税收等方面。如今来看，租赁市场也是非常有价值的长效机制。”欧阳捷认为，未来北京租赁住宅会逐渐增多，其背后的逻辑是，租赁意味着流动人口中可能出现工作一段时间后则离开北京，甚至回家养老的情况，从而形成“流动人口永远是流动人口，哪怕是常住人口，以后也会成为流动人口”的现象。
首创证券分析师韩笑认为，从近期这一系列政策看，大的周期逻辑依然是通过存量市场发挥对传统开发销售为主的行业模式，进行修正；小的行业逻辑是挖掘传统租赁市场更加规范的市场需求。租赁市场的作用机制在于通过建立规范、规模化的补充供给机制扭转、分流刚需群体对自有住房的需求，提升租赁的总体效应水平，干预引导此前预期影响需求，需求影响市场，市场又反过来强化预期的正反馈闭环。
住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌在接受21世纪经济报道记者采访时表示，我国房地产行业目前有两个发展任务和目标：一是解决老百姓住房问题，尤其是一二线城市中低收入家庭 “夹心层”的住房问题难点；二是促进房地产市场平稳健康发展。在这两个任务目标指导之下，通过调控的短期行为和长效机制两者结合，从而实现房地产平稳发展尤其是房价相对平稳。
顾云昌认为，限购、限制交易、限价等方面的政策是从需求侧层面进行调控，而对于租赁市场等方面的调控实际上是从供给侧方面进行改革，这抓住了市场新问题的关键和根本。他认为，我国住房供给侧存在很大问题，住房供给结构没有很好地实现不同收入家庭的全覆盖。因此，供给侧结构性改革是房地产住房市场的主要抓手。
