社群空间激发长租公寓新活力 租金定价偏贵影响客群拓展
随着长租公寓如雨后春笋般拔地而起，住房租赁旧有的市场格局和行业规范正在被推动着向前变革。
《每日经济新闻》记者在北京、成都两地实地走访后发现，说起曾经的房东，此时住在长租公寓的不少租客表示出一丝不满。没有保障的租赁合同和缺乏安全感的居住体验，都成为他们选择长租公寓的原因。
面对租房形式的变化，长租公寓的租客个体都感受到鲜明的体验差别。在他们眼中，如今政策风口下的新式租房究竟在发生着哪些变化？长租公寓下的一线市场到底是怎样的状态？
社群文化的人文关怀
今年3月12日，龙湖在成都金楠天街落地了全国第一家冠寓门店。李先生(化名)与妻子带着几个月大的孩子成为冠寓第一批入住的租客之一。
说到选择长租公寓的原因，李先生认为租金虽然比周围市场价贵了一点，但因为是第一批客人，崭新的硬件配套让他感觉值得。“住在这就像住在家里一样，也不需要别人为自己服务。要说跟传统租房不一样，就是目前我是一个人全职带孩子，当我到一楼做饭的时候他们会有人帮我带孩子，以前的那种就不会有人帮忙。”
据冠寓一位相关负责人介绍，集中式公寓与分散式公寓相比的优势一方面是客群定位的不同，另一方面是更擅长社群运营。如每周店铺运营官都会举办一些大活动，包括王者荣耀联机比赛、二手商品集市、桌牌游戏、生日会等等；随着熟悉度的增加，租客间也会自发组织一些自驾游活动等。
同样的，住在北京乐乎青年社区的小申认为，乐乎更像是“高级的爱情公寓”，在他看来，虽然大家都有着自己独立的空间，并且年轻人往往不希望被打扰，这使得集中式公寓的公共空间看起来作用没那么大，但随着租客在公共区域的交往变多，很多后来会变成很好的朋友甚至情侣。
广州泊寓总经理张成皓向记者表示：“泊寓只做集中式产品，因为目前我们的管理能力难以管理大规模的分散式公寓，而且分散式公寓的一些产品痛点，我们没有找到很好的解决方案。”
说到以前的租房经历，租住在成都高新区优客逸家的贾先生淡淡地说：“以前的那些房东，简直让人很痛苦。”
在贾先生看来，租赁机构的房子，首先是租赁合同有保障，在入住前也会了解到室友的身份背景，“安全感”是他认为长租公寓与传统租房最大的不同。
长租公寓在年轻群体中不断受到欢迎，一方面集中式管理和管家式服务让租客感到方便、放心；另一方面，年轻化的装修风格更受欢迎。
来自四川达州王先生的感受也给长租公寓的服务提了一个醒，大学毕业后他已经在优客逸家租住了两年之久。他表示，刚入住的时候管家与他的互动颇为频繁，甚至私下一起吃过饭，但随着管家管理片区的扩大，明显感受到管家与租客的互动变少了。
客群分层恐收窄市场
事实上，品牌长租公寓的高定价也隔绝了一部分对房租预期偏低的客群。而这一现象在一线城市高生活成本的背景下显得更为明显。
在北京国贸一家奢侈品店工作的张女士(化名)也同样经历过租房的世间百态。在她刚到北京面试入职的时候，北京国贸周边的租房价格在五六千元左右。她看过个人房源，也翻过路边小广告，找过租房中介，看到的房子大多很破旧，装修老气，冬天没有热水甚至遇到虚假房源、群租房，后来偶然的机会看到泊寓，在参观了样板间后就决定入住北京泊寓劲松店。
泊寓劲松店相关负责人告诉《每日经济新闻》记者，泊寓租户每月的工资水平基本上在1.5万~2万元间。而目前泊寓劲松店的租金价格基本是3800元和6000元。如果以最低收入和最低价格计算的话，房费占租客工资收入比重已超四分之一。
在四川成都工作的贾先生目前与其他室友合租在优客逸家，他告诉《每日经济新闻》记者，每月近800元的租金占他月收入的五分之一，如果单间整租，租金所占收入比例将更大。
在北京乐乎青年社区佰汇店也出现了同样的问题，该店店长申思远告诉《每日经济新闻》记者，许多看了样板房之后喜欢上乐乎，但也有不少因为租金的问题望而却步。
对于长租公寓定价的问题，北京泊寓相关负责人坦言，泊寓的定价标准一定不会超过市场价格，这需要在前期项目获取时充分考察周边物业。比如劲松店周边精装修的一居室最多7000元/月，泊寓的定价基本不会超过这个价格。以此反推物业性质和物业条款，需要达到预期的收益才会获取房源。因此，泊寓也有个硬性标准，即三个月以内出租率要达到90%以上。
冠寓上述负责人向记者表示，虽然冠寓不会主动挑选客户，但主体也大多是支付能力较强、家庭条件较好的客群。目前冠寓成都金楠天街店的租金水平为1880元及2880元。
品牌公寓在根据市场定价的同时，也有一部分房源的推出低于市场的价格，以获得更多客源。申思远表示，以乐乎青年社区为例，价格不全在五、六千元的水平，在其他门店甚至有一千元左右的房子。
易居(博客)研究院智库中心研究总监严跃进坦言，长租公寓价格高一点其实符合定价规律，他的定位更适合一些在大城市有较高收入的群体，但随着人们收入水平提高，一些中低收入的租客也会逐渐演变为对租金有更高承受能力的租客。
