半年内广州房贷利率四连跳 买家压力陡升
8月11日晚，广州几家国有银行包括农行、建行、中行、交行等相继发出通知，称12日起首套房贷利率上调至基准利率的1.05倍。与此同时，农行和建行的二套房贷利率也提高了上浮比例，为基准利率的1.15倍(即上浮15%)；中行和交行的二套房贷维持基准的1.1倍不变。
半年内利率“四连跳”
半年内，广州房贷利率实现了“四连跳”：3月，首套房贷利率调至最低8.5折优惠；随后，银行又将首套房贷利率升至最低9.5折优惠；5月份，首套房贷利率回升至基准；8月中，首套房贷利率较基准利率上浮5%。
简单算笔账，买首套房，贷款100万元，期限20年，还款方式为等额本息，以前首套房利率8.5折，相当于利率4.17%，每月还款额约为6149.76元，支付的总利息约为47.6万元。现在，利率上浮至基准的1.05倍即5.15%，则每月需还款约6682.7元，支付的总利息约为60.4万元。同样一套房，要多付12.8万元利息，每月还款还多了500多元。
“刚需”族压力陡升，“刚改”族更受伤，因为即使首套房已经卖出，名下无房，但因为有贷款纪录，首付要提高到40%，这还是普通住宅，如果面积超过144平方米以上的非普通住宅，首付要提高到70%，利率还得上浮10%。“现在房价高，不谈利息，仅首付就让不少人却步。”中原地产一位区域经理告诉记者。
“一刀切”是否合适？
二手房交易量也直线下降，记者调查发现，7月，广州二手住宅成交呈现量价齐跌的走势，网签7070宗，环比下降8.63%，同比下降10.03%。8月首周成交量环比再降5.4%，同比降1.9%，估计这种下降趋势还会延续。
不过，厦门大学金圆研究院理事长戴亦一则表示，金融机构不应在房贷政策上“一刀切”，以防误伤“刚需”人群。他建议，有关方面应该对金融机构将首套房贷利率一并上调的做法进行干预，从而支持首置“刚需”，既要防止房价大涨，也要防止大跌。
最近，说起房贷一把辛酸泪
案例1
抵押旧房凑首付
贷款迟迟不批 最怕业主反悔
李杨(化名)最近很郁闷，不得不天天跑按揭公司、跑银行，并且向所有的亲戚朋友借钱，希望能渡过难关。
李杨是广州人，在海珠区有套50多平方米的小房子，给父母住着。此前他一直在惠州工作，去年年底离婚，春节回到广州后就留下来了。“小孩判给了我，要读书，再说那间小房子住不下四人，必须买房。”他手上大约有200万元现金，从今年春节后就开始看房，并且将小房子过户给父母，以便腾出购房指标。“3月初旧房过户完毕，并已确定购买光大花园(资料、团购、论坛" target="_blank" style="color: rgb(15, 107, 153);">论坛)一套106平方米的三房，当时说好业主实收468万元，3月10日给了10万元定金，签了预约合同，本来约定业主完成赎楼后就交首付并去网签，岂料正好赶上了调控新政出台，“原本三成的首付比例一下提高到了五成，首付款从140.4万元提高到234万元，而且利率上浮10%。”
多出近100万元的首付款，让李杨陷入困境。没有办法，只能将那套旧房子拿去抵押贷款，“光大花园的业主挺好，赎楼花了钱，现在房子也涨了价，但还是守承诺，没有要求加价。”李杨说，他与新房主约定的付款最后期限是5月底，然而因为银行贷款迟迟不能兑现，他早已违约。“我现在为了尽快凑齐首付款，只能东挪西借。”
李杨3月下旬就上交了抵押贷款申请材料，5月上旬就完成了旧房出押，当时银行人员说6月上旬肯定能放款。但时至今日，银行迟迟不批贷。在催促银行尽快放款的过程中，银行和按揭公司给出的建议都指向“要主动要求提高利率才能获得放款”。某国有银行信贷部人士告诉记者：“现在银行信贷额度普遍收紧，个人按揭贷款受到的影响比较大。一般借款人正常的房贷需求，恐怕银行都要以材料审批需要时间为由，拖一两个月才能审批下来。即使材料通过了审批后，真正放款也需要时间。”
目前银行住房抵押贷款利率是以央行规定的基准利率为基础，再根据贷款人的个人综合资质情况浮动执行的，一般幅度在10%~20%。贷款人提供的收入和资产证明以及房产的优质情况，对利率有一定的影响。贷款年限越少，额度越低，利率也会越低。
而纯抵押贷款的利率上浮基本都超过20%，国有银行上浮的幅度稍小，但存在不少隐性成本，有的银行甚至要求贷款100万元只能使用90万元，剩下的10万元必须存在银行。而股份制银行的抵押贷款利率也不低。
解决方案: 目前银行信贷额度紧张，房贷业务出账慢已不是个例。有国有银行信贷部人士告诉记者，商业银行追求利益最大化，会优先给为银行带来更大利润价值的客户发放贷款，因此建议客户接受利率上浮。但是，明显超过银行业平均水平的，也很有可能是按揭公司或某些人从中要好处。像李杨这种情况，应该去银行询问确切消息，放款是何时出押的房产？不要干耗着。或者可以再寻找一家银行，或者多付一点利率，毕竟能更快放款才是当务之急。
广州日报全媒体记者 梁红举
案例2
排队网签 遭遇调控
首付和贷款利息大增
韩先生去年年底购买了一套四房单位想改善居住条件，由于家里已有两套小房子，所以用了上大学的女儿的名字购买，为了还贷月供少一些，支付了五成首付500多万元，准备按揭贷款资料时，银行表示作为首套房利率有8.5折。不过没想到碰上了调控，韩先生的房子一直没能网签。
今年3月，调控政策加码，一直排队等网签的韩先生被通知，像他这种女儿没有工作收入，要父母作为联合还款人的情况，要按照二套房来处理，因此首付要七成，这意味着韩先生要再支付200多万元，同时说好的8.5折利率优惠也没有了。好在韩先生家底比较丰厚，再加上找朋友借了钱，终于将200万元筹齐。5月，韩先生接到通知说可以去网签了，但因他正在外地，等赶回广州去楼盘一问，又进入排队状态，而且前期准备的按揭贷款资料已经过期，很多证明材料要重新准备，还有坏消息，就是贷款利率还要上浮，浮动幅度要看他何时能真正办理。韩先生觉得买套房心真累。
解决方案：有些购房合同中会约定“如果无法获得贷款等情况将以现金方式补齐房款”，那么如果发生因房贷批不下来而产生的纠纷，买家也不会获得支持。像韩先生这种状况，则要密切注意网签情况，接到通知最好第一时间去网签。
广州日报全媒体记者 刘丽琴
案例3
商贷放款变“慢郎中”
公积金贷款跑赢了
刚刚上个月在越秀区买了套二手学位房的彭小姐觉得自己很幸运，碰上了相当好说话的业主。由于彭小姐和先生名下无房，业主不仅同意彭小姐夫妻首付三成，还同意他们办理“商贷+公积金”的混合贷款。事后证明，在办理了快放业务后，公积金放贷的速度比商业贷款还要快。彭小姐告诉记者，她和先生共申请公积金贷款100万元，商业贷款70万元。为了保证公积金贷款尽快放下来，彭小姐和业主协商，一人出一部分，一共支付了公积金担保公司6500元，其中业主出了2000元，彭小姐出了4500元。
商业贷款则是从工行贷款，按照基准利率，目前还未接到要调整利率的通知。彭小姐表示，跟工行签贷款合同的时候就是按基准利率，现在公积金放款都20天了，商业贷款还没批下来。彭小姐告诉记者，虽然业主也是“卖一买一”的换房族，但现在加上首付和公积金贷款，业主已经拿到了175万元，所以暂时也没催他们。
解决方案：有法律界人士建议，如果根据按揭合同，到期银行仍然不按合同约定期限和利率放款，贷款人可以考虑通过走法律途径解决合同纠纷。如果业主催款，而银行要求提高利率才放款的话，彭小姐会要求业主补偿其利率损失，否则作为买家，既然贷款合同已经签了，银行总是要放款的，她不会接受银行利率提升的要求，也不会去催银行放款。
广州日报全媒体记者 陈白帆
案例4
加价10万包搞掂？
不良中介浑水摸鱼
日前，有媒体报道称，市民王小姐在广州打算出售一套房，同时在北京买入一套房。可是正好遇到房贷收紧，广州这边要卖的房子同贷书也出了，可是银行迟迟不放款，北京那边的房子又等着交钱。两头不靠岸之下，情急的王小姐去找按揭公司寻求解决方案，结果客户经理丢过来一句：“要加急可以啊，先给10万元，我帮你搞掂。”加价10万元的结果如何目前尚不得而知，不过，按揭公司“加价”帮客户插队申请贷款却是真实存在的。
市民刘女士最近在番禺一小区盘看中了一套140多平方米的大单位，在与卖家谈妥了价格后，刘小姐交付了定金，同时，还需向银行贷款150万元。按揭公司的说法是，银行审核资料放贷至少也要一个多月。此时，适逢市场楼价变化较大，刘小姐担心卖家随时反价，就央求按揭公司尽快审核放款。按揭公司的人表示，可向银行争取快速放款，但前提是需要缴纳一笔“加急”费打通关系。最终，在刘小姐交了2万元(包含1.5万元的按揭手续费)之后，两周内，刘小姐的房贷手续顺利获批。
如今，市场存在的一个怪现象是：一边是银行额度已满、客户排队等放款，一边是中介狮子大开口、声称可帮客户“插队”办理提前放款。在监管部门提出房贷降规模、控增速的要求后，银行额度紧张颇受关注。有房企人士更透露，有银行甚至是每月一过2号就已经没贷款额度了。部分中介因此趁机做起了帮助客户“插队”、收取高额手续费的生意。不过，让人感到纳闷的是，一方面是银行声称房贷额度不够，许多买家的按揭贷款迟迟批不出来；但另一方面，不少市民的手机却不断收到银行可提供“低息贷款”的电话或短信。银行的贷款业务是否存在着什么猫腻呢？
解决方案：虽然有银行提醒市民不要轻信网络或不良中介收取所谓的“加急费”，办理房贷应该按正常流程到经办网点申请办理。不过，遇到特别紧急的需求时，也有买家支招，只要中介收取的“加急费”不是10万、8万那般狮子大开口，不妨考虑“花钱办事”。但前提是，买家要与中介签订保障自己权益的条款：“待按揭款如约发放时，才支付事前约定的‘加急费’。”
广州日报全媒体记者王荔珏
案例5
行家教路：
试试申请
“定向额度”
“卖一买一”遇上放款慢，这是头痛指数爆灯的情形，偏偏让市民王先生遇上了。他的计划是“卖一换一”，已经签了另一套房子的购房合同，等着这笔钱付新房的首付款，现在迟迟拿不出钱，业主非常愤怒，已经扬言要起诉他；而银行以额度不足为由，放款时间一拖再拖。
王先生已陷入“连环套”泥潭，对于尚未“入坑”的购房者，选择贷款银行和贷款种类至关重要。按揭专家表示，申请贷款前尽量选择额度较为宽松的银行。此外，不同贷款的放款速度也有所区别，纯商业贷款放款速度最快，纯公积金贷款放款速度次之，公积金加商业组合贷款放款速度是最慢的。
房卫士按揭公司总经理郑大源告诉记者，二手房买卖中涉及银行贷款的环节一般需要一个多月左右，但由于当前政策环境下，额度十分紧张，有些银行已停贷，加之申请人数较多，部分银行会出现三四个月才放款的现象。
解决方案：争取早放款是“解救”王先生的根本办法。郑大源介绍了以下四种办法，其中“定向额度”是较少市民知晓的：1.对按揭公司念“催催催”紧箍咒，督促其及时准备放款资料，确保已经正式进入放款岗排队中；2.定向额度。如果有其他亲戚朋友同事在该支行申请了贷款，可以将之前的贷款还清，将额度定向给借款人；3.申请提高利率，以促使银行更快放款；4.购买银行的理财、贵金属或保险产品，降低借贷风险，促使银行早日放款。
广州日报全媒体记者李凤荷
提防陷阱！
无抵押贷款不能用于解决“连环单”
深陷“连环单”泥潭
链家研究院院长杨现领表示，目前二手房市场70%以上为换房群体，“认房认贷”严格了首套标准，“先卖后买”也被界定为二套，导致首付门槛大幅增加，同时也导致“连环单”问题凸显。
“3月17日以后，二手房屋买卖纠纷迅速增加，而且很多都出在这种‘连环单’上。”广州大成律师事务所合伙人毛德怀告诉记者，“因为政策突然出台，没有留出缓冲期，因此很难界定买卖双方的责任。”他表示，换房需求通常是一环扣一环的，中间有一家的贷款出现问题，延迟交钱，这条线上的各交易方都会受到阻碍。“最关键的是，对于卖家来说，房价在上涨，买家不够钱付首付甚至没有了购房资格，属于违约在先。而对于买家而言，银行利率增高还可以忍受，但卖家反价、首付突然增加几十万甚至上百万元，确实增加了筹款难度，最关键的是，银行放贷迟缓并不是买家可以控制的。”
毛律师说，很多“连环单”的买家都想解约，但解约过程并不顺利。由于担心调控后房价下降，且同样面临“卖旧换新”的情形，很多原业主并不同意解约，希望仍以原价成交。由于双方均坚持立场，已交给业主的定金未能退还。无奈之下，买卖双方不得不诉诸法律。
抵押贷款不能买房
很多人为了避免“连环单”，用旧房抵押贷款筹集首付，“抵押贷款的利息更高。理论上说，不支持抵押贷款买房，只能是消费贷、装修贷等，利率在基准利率的基础上上浮10%~30%，但基本超过20%，近一周来，30%的利率已经多了起来。”广州一家按揭公司的负责人告诉记者。
但银行放贷速度确实比以前缓慢很多，比公积金贷款还慢。黄女士本来准备卖掉天河北的一套房子，但听到银行放贷速度太慢，直接要求买家一次性付款。“就算买家付了首付，办完过户、抵押等手续后，还不知道何时能拿到钱。”她说。
“无抵押贷款”多骗局
至于手机上经常收到的“无抵押贷款”，基本可以认定为陷阱。“很多无抵押贷款都是骗局，已经有很多人中招。”竞宇按揭总经理鄢红胜告诉记者，“先让你交手续费、保证金、服务费，然后消失。因为只有电话号码或者QQ，受骗了也找不到人追讨。”他说，真正的无抵押贷款还是要选择大银行、大机构去做，比如花旗银行幸福时贷、渣打银行现贷、平安银行新一贷等。这种正规机构的无抵押贷款产品，一般对借款人都有严格的审查程序，而且在贷款额度上，一般为个人月工资额度的8~10倍，举例来说，如果月入5000元，也就能贷5万元上下。最核心的是，这种正规的无抵押贷款，贷前都不收取任何费用。
广州日报全媒体记者梁红举
