去年给“大学生零首付购房”的沈阳竟然开始限售_新浪地产网

去年给“大学生零首付购房”的沈阳竟然开始限售

提要:一年半之后,沈阳再次出台楼市新政,而这次的政策针对的问题已经全然不同:房价上涨压力较大,坚决打击炒房,二套房全面“限售”。

  文章来源: Wind资讯

  楼市去库存的战役打了这么久,一个非常有代表性的成果出炉了!

  一年半之前,沈阳这座东北城市还深深被高库存困扰。

  2016年3月1日,沈阳曾下发22项房产新政激励去库存,包括新毕业生可零首付购房、对个人购买住房给予房价补贴和契税补贴、降低二手住房交易税费等等。

  去年给“大学生零首付购房”的沈阳竟然开始限售

  一年半之后,沈阳再次出台楼市新政,而这次的政策针对的问题已经全然不同:房价上涨压力较大,坚决打击炒房,二套房全面“限售”。

  去年给“大学生零首付购房”的沈阳竟然开始限售

  沈阳楼市转向“限售”

  全国楼市调控已迈入限购、限贷、限价、限售、限商的“五限时代”,沈阳也跟随潮流进入“限售时代”。

  沈阳市人民政府办公厅网站显示,8月7日,沈阳市发布加强房地产市场调控工作的通知,对市场交易、土地供应、房屋备案、公积金、住房租赁市场等各个方面提出要求,以“稳定住房价格预期”:

  限售

  沈阳市户籍居民在三环区域及浑南区全域(不含沈抚新区)内,购买家庭唯一商品住房的,不予限售;购买家庭第二套及以上商品住房的,自商品房合同网签备案之日起满5年可上市交易。

  沈阳市户籍居民购买家庭唯一二手住房的,不予限售;购买家庭第二套及以上二手住房的,自《不动产权证》登记日期起满2年可上市交易。

  非沈阳市户籍居民购买商品住房的,自商品房合同网签备案之日起满5年可上市交易;购买二手住房的,自《不动产权证书》登记日期起满2年可上市交易。

  增加土地供应,从源头控价

  要求2017年住宅用地供应规模不低于2016年水平。选择人口密集、住房租赁需求较大的区域,出让规模适宜的住房租赁用地。采取“限房价、竞地价”、“限地价、竞房价”、“限地价、竞配建”、超过溢价率一定比例后现房销售或竞自持面积等方式出让土地,防止出现区域性总价、土地或楼面单价新高等情况,严防高地价扰乱市场预期。

  划定1万元/㎡为政府指导价

  三环区域及浑南区全域(不含沈抚新区)内,2017年1月至6月期间商品房合同网签备案均价涨幅超过10%或单栋楼备案均价超过10000元/平方米的在售项目中未售房源,实行商品住房价格指导。对拒不接受商品住房价格指导的房地产开发企业,暂停其网签备案资格。

  提高二套住房公积金贷款首付比例

  申请住房公积金贷款的公积金缴存职工,无贷款记录的(含住房公积金贷款、住房商业贷款),执行首套住房公积金贷款首付比例;存在贷款记录(含住房公积金贷款、住房商业贷款)且贷款已结清的,执行二套住房公积金贷款首付比例;3次及以上申请住房公积金贷款的,不予受理。

  提高二套住房公积金贷款首付比例。公积金缴存职工申请住房公积金贷款购买二套商品住房的,贷款最低首付比例由30%调整为40%。购买二套二手住房的,房屋竣工使用年限10年(含)以下,贷款最低首付比例由40%调整为50%;房屋竣工使用年限10年以上25年以下,贷款最低首付比例由50%调整为60%。

  积极推进购租同权

  大力培育住房租赁市场,进一步落实购租并举住房制度,建立稳定的租赁关系,积极推进购租同权。

  进一步加强房地产市场舆论引导工作,稳定住房价格预期,引导居民理性消费,及时曝光房地产开发企业和中介机构违法违规行为。

  不过,这已经不是沈阳头一次发布遏制房地产过热的政策了。

  5月18日,沈阳房产网发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的实施意见(征求意见稿)》。沈阳新一轮的房产新政共包括出地出让、调整公积金贷款额度等12条措施,旨在进一步稳定住房价格和市场预期,促进房地产市场平稳健康发展。 

  沈阳的去库存之路

  年初以来,沈阳市住房销量和价格均有所上涨。据统计局此前发布的70城房价数据,6月沈阳新建住宅价格环比上涨1.6%,同比上涨10.6%。

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  据中国网,截至7月末,沈阳市商品住房均价7499.3元/㎡,同比上涨13.7%。

  而据腾讯房产,沈阳楼市上半年多次出现“一面世便遭疯抢”的火爆场景,熬夜排队买房、“挤爆”售楼处更是不在话下。进入7月份,沈阳各区的房价更是势如破竹,均价高达8834元/㎡,有的区域均价一个月内涨了900元!

  去年给“大学生零首付购房”的沈阳竟然开始限售

  从搜房网的数据可以看到,沈阳的房价也是今年春节后才开始爬坡的。二手房成交均价从年初的7500元/㎡出头,涨到了7月的8717元/㎡,涨幅逾15%。

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  2016年初,沈阳的商品住宅可售面积消化周期一度达到惊人的24个月,居全国各大城市前列。那么房价一路上扬的同时,沈阳的房地产库存去掉了多少呢?

  据沈阳中原地产,截至年中,沈阳的房地产去化周期较年初已下降5个月,为17.2个月;上半年总成交面积达797万㎡,同比增长31%。

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  根据住建部今年4月发布的《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》,各地要根据商品住房库存消化周期,适时调整住宅用地供应规模、结构和时序:

  对消化周期在36个月以上的,应停止供地;

  36-18个月的,要减少供地;

  12-6个月的,要增加供地;

  6个月以下的,不仅要显著增加供地,还要加快供地节奏。

  对照这个标准,去化周期17.2个月的沈阳已经脱离“迫切去库存联盟”了。

  国家统计局上月发布的数据也显示,今年上半年,全国楼市去库存效果显著。6月末,商品房待售面积64577万平方米,同比减少9.6%。其中,住宅待售面积减少19.3%。今年上半年,全国商品房销售面积74662万平方米,同比增长16.1%;商品房销售额59152亿元,增长21.5%。

  沈阳的火热楼市也正与这几个月三线、四线城市房地产市场景气相呼应。

  全国楼市去化周期创2013年以来同期新低

  华泰宏观在《二十问地产》的研报中测算:广义地产总库存面积约37.7亿平米,狭义地产总库存6.5亿平米。关于商品房库存的测算,最广义的库存是“已开工未售出库存”,由住宅累计新开工减去住宅累计销售得出,由于新开工面积中包含一部分不可出售的面积,通常的做法是对新开工面积数据乘以0.9再进入计算。最狭义的库存则直接引用统计局的商品房待售数据。

  对地产住宅的库存面积的测算:广义库存约24.5亿平米,狭义库存3.8亿平米。

  去年给“大学生零首付购房”的沈阳竟然开始限售

  2017上半年地产销售面积为74662万平米,其中住宅地产销售面积为64791万平米。使用上面计算出的库存数据,可知用上半年的销售速度,广义地产库存的去化周期30.3个月,狭义地产库存的去化周期为5.2个月;住宅广义地产库存的去化周期24.5个月,狭义地产库存的去化周期为3.8个月。

  海通证券姜超则指出,6月底,全国地产狭义库存6.5亿平米、广义库存38.3亿平米,均较16年底回落,去化周期分别为4.6个月和27.4个月,均创下13年以来同期新低。

  姜超:去库存政策进一步推进的必要性下降

  海通证券姜超发布研报指出,上半年全国地产销量增速稳中趋缓,其中一二线城市较为低迷,但三四线城市表现惊艳,并带动库存大幅去化。若放任制造业和地产投资回升,会形成新一轮产能过剩和房地产库存问题。

  各省库存升少降多,去化周期普遍缩短。与16年底相比,17年上半年各省广义地产库存12升19降,并呈现出“北高南低、东高西低”特征,其中库存不降反升的主要是华北、西北和中部省份。而各省去化周期普遍较16年底缩短,其中东北地区去化周期普遍较长,吉林高达5.2年。从三大经济圈来看,长三角地区商品房库存下降明显,而珠三角地区和京津冀地区库存普升。

  三四线库存大降,去库存政策必要性下降。7月底,4个一线城市地产存销比创3年同期新高至8.3个月,6个重点二线城市地产存销比则稳定在9.1个月。而6月底17个三线城市地产存销比则创下14年以来的新低27.6个月。这也意味着地产去库存的任务已经获得了显著成绩,考虑到三四线城市房价的大涨带来新的泡沫,去库存政策进一步推进的必要性下降。

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  人民日报此前刊文称,在“因城施策”去库存的作用下,今年上半年全国去库存效果比较明显。但需要注意的是,三、四线城市存在区域分化问题,有些热点三线城市的去库存进程较快,可售住房数量持续下降,导致房价有所上升,捂盘惜售现象屡屡出现。针对这类城市,应在准确研判后续需求增速的基础上,加大住宅用地供应节奏和开发上市力度,避免由于补库存缓慢造成阶段性供求再次失衡,诱发下一阶段出现房价上涨压力。同时做好政策预案,当房价涨幅达到一定程度时,及时出台限贷、限购措施,给过热的市场降温。而对那些库存仍然较高的三、四线城市,仍应坚定不移地执行去库存政策。

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