去年给“大学生零首付购房”的沈阳竟然开始限售
文章来源： Wind资讯
楼市去库存的战役打了这么久，一个非常有代表性的成果出炉了！
一年半之前，沈阳这座东北城市还深深被高库存困扰。
2016年3月1日，沈阳曾下发22项房产新政激励去库存，包括新毕业生可零首付购房、对个人购买住房给予房价补贴和契税补贴、降低二手住房交易税费等等。
一年半之后，沈阳再次出台楼市新政，而这次的政策针对的问题已经全然不同：房价上涨压力较大，坚决打击炒房，二套房全面“限售”。
沈阳楼市转向“限售”
全国楼市调控已迈入限购、限贷、限价、限售、限商的“五限时代”，沈阳也跟随潮流进入“限售时代”。
沈阳市人民政府办公厅网站显示，8月7日，沈阳市发布加强房地产市场调控工作的通知，对市场交易、土地供应、房屋备案、公积金、住房租赁市场等各个方面提出要求，以“稳定住房价格预期”：
限售
沈阳市户籍居民在三环区域及浑南区全域(不含沈抚新区)内，购买家庭唯一商品住房的，不予限售；购买家庭第二套及以上商品住房的，自商品房合同网签备案之日起满5年可上市交易。
沈阳市户籍居民购买家庭唯一二手住房的，不予限售；购买家庭第二套及以上二手住房的，自《不动产权证》登记日期起满2年可上市交易。
非沈阳市户籍居民购买商品住房的，自商品房合同网签备案之日起满5年可上市交易；购买二手住房的，自《不动产权证书》登记日期起满2年可上市交易。
增加土地供应，从源头控价
要求2017年住宅用地供应规模不低于2016年水平。选择人口密集、住房租赁需求较大的区域，出让规模适宜的住房租赁用地。采取“限房价、竞地价”、“限地价、竞房价”、“限地价、竞配建”、超过溢价率一定比例后现房销售或竞自持面积等方式出让土地，防止出现区域性总价、土地或楼面单价新高等情况，严防高地价扰乱市场预期。
划定1万元/㎡为政府指导价
三环区域及浑南区全域(不含沈抚新区)内，2017年1月至6月期间商品房合同网签备案均价涨幅超过10%或单栋楼备案均价超过10000元/平方米的在售项目中未售房源，实行商品住房价格指导。对拒不接受商品住房价格指导的房地产开发企业，暂停其网签备案资格。
提高二套住房公积金贷款首付比例
申请住房公积金贷款的公积金缴存职工，无贷款记录的(含住房公积金贷款、住房商业贷款)，执行首套住房公积金贷款首付比例；存在贷款记录(含住房公积金贷款、住房商业贷款)且贷款已结清的，执行二套住房公积金贷款首付比例；3次及以上申请住房公积金贷款的，不予受理。
提高二套住房公积金贷款首付比例。公积金缴存职工申请住房公积金贷款购买二套商品住房的，贷款最低首付比例由30%调整为40%。购买二套二手住房的，房屋竣工使用年限10年(含)以下，贷款最低首付比例由40%调整为50%；房屋竣工使用年限10年以上25年以下，贷款最低首付比例由50%调整为60%。
积极推进购租同权
大力培育住房租赁市场，进一步落实购租并举住房制度，建立稳定的租赁关系，积极推进购租同权。
进一步加强房地产市场舆论引导工作，稳定住房价格预期，引导居民理性消费，及时曝光房地产开发企业和中介机构违法违规行为。
不过，这已经不是沈阳头一次发布遏制房地产过热的政策了。
5月18日，沈阳房产网发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的实施意见(征求意见稿)》。沈阳新一轮的房产新政共包括出地出让、调整公积金贷款额度等12条措施，旨在进一步稳定住房价格和市场预期，促进房地产市场平稳健康发展。
沈阳的去库存之路
年初以来，沈阳市住房销量和价格均有所上涨。据统计局此前发布的70城房价数据，6月沈阳新建住宅价格环比上涨1.6%，同比上涨10.6%。
据中国网，截至7月末，沈阳市商品住房均价7499.3元/㎡，同比上涨13.7%。
而据腾讯房产，沈阳楼市上半年多次出现“一面世便遭疯抢”的火爆场景，熬夜排队买房、“挤爆”售楼处更是不在话下。进入7月份，沈阳各区的房价更是势如破竹，均价高达8834元/㎡，有的区域均价一个月内涨了900元！
从搜房网的数据可以看到，沈阳的房价也是今年春节后才开始爬坡的。二手房成交均价从年初的7500元/㎡出头，涨到了7月的8717元/㎡，涨幅逾15%。
2016年初，沈阳的商品住宅可售面积消化周期一度达到惊人的24个月，居全国各大城市前列。那么房价一路上扬的同时，沈阳的房地产库存去掉了多少呢？
据沈阳中原地产，截至年中，沈阳的房地产去化周期较年初已下降5个月，为17.2个月；上半年总成交面积达797万㎡，同比增长31%。
根据住建部今年4月发布的《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》，各地要根据商品住房库存消化周期，适时调整住宅用地供应规模、结构和时序：
对消化周期在36个月以上的，应停止供地；
36-18个月的，要减少供地；
12-6个月的，要增加供地；
6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。
对照这个标准，去化周期17.2个月的沈阳已经脱离“迫切去库存联盟”了。
国家统计局上月发布的数据也显示，今年上半年，全国楼市去库存效果显著。6月末，商品房待售面积64577万平方米，同比减少9.6%。其中，住宅待售面积减少19.3%。今年上半年，全国商品房销售面积74662万平方米，同比增长16.1%；商品房销售额59152亿元，增长21.5%。
沈阳的火热楼市也正与这几个月三线、四线城市房地产市场景气相呼应。
全国楼市去化周期创2013年以来同期新低
华泰宏观在《二十问地产》的研报中测算：广义地产总库存面积约37.7亿平米，狭义地产总库存6.5亿平米。关于商品房库存的测算，最广义的库存是“已开工未售出库存”，由住宅累计新开工减去住宅累计销售得出，由于新开工面积中包含一部分不可出售的面积，通常的做法是对新开工面积数据乘以0.9再进入计算。最狭义的库存则直接引用统计局的商品房待售数据。
对地产住宅的库存面积的测算：广义库存约24.5亿平米，狭义库存3.8亿平米。
2017上半年地产销售面积为74662万平米，其中住宅地产销售面积为64791万平米。使用上面计算出的库存数据，可知用上半年的销售速度，广义地产库存的去化周期30.3个月，狭义地产库存的去化周期为5.2个月；住宅广义地产库存的去化周期24.5个月，狭义地产库存的去化周期为3.8个月。
海通证券姜超则指出，6月底，全国地产狭义库存6.5亿平米、广义库存38.3亿平米，均较16年底回落，去化周期分别为4.6个月和27.4个月，均创下13年以来同期新低。
姜超：去库存政策进一步推进的必要性下降
海通证券姜超发布研报指出，上半年全国地产销量增速稳中趋缓，其中一二线城市较为低迷，但三四线城市表现惊艳，并带动库存大幅去化。若放任制造业和地产投资回升，会形成新一轮产能过剩和房地产库存问题。
各省库存升少降多，去化周期普遍缩短。与16年底相比，17年上半年各省广义地产库存12升19降，并呈现出“北高南低、东高西低”特征，其中库存不降反升的主要是华北、西北和中部省份。而各省去化周期普遍较16年底缩短，其中东北地区去化周期普遍较长，吉林高达5.2年。从三大经济圈来看，长三角地区商品房库存下降明显，而珠三角地区和京津冀地区库存普升。
三四线库存大降，去库存政策必要性下降。7月底，4个一线城市地产存销比创3年同期新高至8.3个月，6个重点二线城市地产存销比则稳定在9.1个月。而6月底17个三线城市地产存销比则创下14年以来的新低27.6个月。这也意味着地产去库存的任务已经获得了显著成绩，考虑到三四线城市房价的大涨带来新的泡沫，去库存政策进一步推进的必要性下降。
人民日报此前刊文称，在“因城施策”去库存的作用下，今年上半年全国去库存效果比较明显。但需要注意的是，三、四线城市存在区域分化问题，有些热点三线城市的去库存进程较快，可售住房数量持续下降，导致房价有所上升，捂盘惜售现象屡屡出现。针对这类城市，应在准确研判后续需求增速的基础上，加大住宅用地供应节奏和开发上市力度，避免由于补库存缓慢造成阶段性供求再次失衡，诱发下一阶段出现房价上涨压力。同时做好政策预案，当房价涨幅达到一定程度时，及时出台限贷、限购措施，给过热的市场降温。而对那些库存仍然较高的三、四线城市，仍应坚定不移地执行去库存政策。
