新浪乐居 刘梦阳/文

  2016年对于西安传统商业百货来说，是不平凡的一年。

  这一年，怡丰城、东大街百盛、大洋百货三家老百货门店先后闭店停业，本土老百货品牌开元商城也被王府井收购，接二连三的事件引起了舆论的广泛关注，也引发了大家对于传统商业百货现状与出路的思考。

  这一年，熙地港、中大国际The city、老城根G-park、鑫苑大都汇等新兴商圈新的购物中心纷纷开业。大部分商业体自开业以来人气兴旺，热闹非凡，有些甚至成为区域内的主力购物中心。

  新与旧的更替，传承与创新的融合，是这一年西安传统商业发展的主基调。

  新时代下，传统商业面临着巨大的挑战，经营困难重重，同时也迎来新的机遇和生机。网络电商时代，西安传统商业遭遇何种窘境？未来又将如何突围，拼出一条生路，焕发蓬勃第二春？西安乐居专访陕西城市商业经营联盟会长、陕西经典派地产商业运营管理有限公司董事长朱林，以下为采访实录：

  乐居：在您看来，造成这几家传统商业百货门店关门闭店或是收购重组的原因有哪些？

??朱林：最近这个话题很热，主要是源于大家对传统生活方式的恋恋不舍，尤其是这一次开元事件，让很多人的感情受到了冲击。西安市民们对传统地产商业品牌是非常钟情的，因为它记录了我们儿时，乃至我们成长的过程，它们不存在了我们肯定不适应。

  其实百货门店关门、收购重组是大浪淘沙，是社会发展的根本原因造成的，也是是科学进步发展的必然趋势。社会发展就是螺旋式上升，每一次低谷是下一次高潮的前奏曲。

  传统百货关门或重组，根本原因其实是它的经济效益不好了，生存成了问题，因此不得不走自我关门、或被改组这条路。还有一个原因是社会发展进步了，改变了人们的生活方式，也迫使着商业做出改变，不顺应时代变化的陈旧的老品牌会倒下去，崭新的品牌会冉冉升起。

  从这几个重大的商业事件来看，我觉得还能得出一个根本的结论，就是西安更开放了、更包容了。十三朝古都要走出历史沉重的负担，要冲出狭隘的城墙，建设国际化大都市。其实关门也预示着欲火重生，未来将有一个又一个新的商业要出现了，这其实是件好事情。

  乐居：有人认为这些门店的关门仅仅只是开始，未来会有更多的更大范围的传统商业的闭店潮，对此你的看法是什么？

??朱林：如果简单的认为，今后几年实体商业还要出现更多的关门潮，我认为判断是正确的。其实关门仅仅是个现象，最根本的是老百姓的生活没有受到影响，这才是我们要研究的为什么。

  科学技术不断进步，人们的消费忠诚度在降低，忠诚度周期也在发生变化，今后关门将是个普遍的社会现象。另外一个原因是这几年西安开发的商业地产总量太多了，供应大于需求。

  其实，供大于求是个非常好的社会现象，有利于社会进步，也有利于消费者，会敦促商家把商铺位置选好，设计更合理，同时把商品品质做好、服务做好。这种局面的出现也会让社会越来越繁荣、文明。如果供不应求社会就会停滞不前，在低层面上徘徊。

  乐居：梳理来看，这几家停业关门的购物中心基本上都是位于西安传统的百货商圈，是不是传统的商圈正在日益走向没落？

  朱林：商圈是由经营商组成的，是消费者养成的购物习惯的所在地，这里商家如林，有需要的商品，有可挑选的余地，让消费者养成了一种购物的习惯和记忆。比如小寨、钟鼓楼，就是许多人儿时的记忆，是商圈。

  恰恰这几家都在传统商圈，这也说明了传统商圈真的需要重新改造了，也需要调整、升级了。商业经营形态落后了，建筑落后了，商圈的功能配套也落后了，但根本原因并不是说这个商圈怎么样了，而是它里面的部分元素和组成部分落后了。

  另一方面，从某种意义上说，是政府对这些传统商圈的重视不够，如果足够重视，在任何一个城市，传统商圈都是具有无以抵抗的诱惑力和魅力的地方，比如上海的陆家嘴、城隍庙，南京的夫子庙等等。

  相比之下，西安对传统商圈的改造力度不够，相关的城市功能配套也不足。但是这些原因不会影响到我们传统商圈固有的魅力和诱惑力，它毕竟有故事、有历史、有文化。所以从这几家实体商业关门来看，要引起政府的高度关注，应该投入重金去改造这些传统商圈，使它能够适应人们生活发生变化的需求，跟上社会的节奏。

  西安比较特殊，是文化中心、历史之都，也是中华民族的发祥地，在这儿其实有很有文章可做。我们的传统商圈魅力无穷，价值非常大，要引起政府的足够重视。

??乐居：今年西安商业现状存在两种现象，一方面是传统商圈老百货门店停业关门，另一方面西安不少新兴商圈新的购物中心纷纷开业，比如熙地港、中大国际the city、老城根G-park、鑫苑大都汇等等，对于这两种现象您是怎么看的？

??朱林：这就说明西安作为十三朝古都，真的是焕发了第二春。这些新的商业地产在商业载体、商业业态、百货品牌、建筑风格上都下了很大功夫。

  比如老城根，就是目前很成功的一个商业体，既有文化传承，也有创新，但是创新不弃旧、继承不循古，做出了自己的特色。由此也能分析到十三朝古都的文化魅力在于古，但是表现形式不能一味的追求古，也要满足年轻人的时尚与追求，把古与今更好地融合在一起。

  其次，要敢于吃螃蟹，挖掘一个区域的深层次潜在需求。太奥广场、鑫苑大都汇就是充分挖掘了大兴新区中低收入群体的消费需求，凭借庞大的业态，互为补充，独立形成了一个小商圈。并且与老城根、龙湖星悦荟联合起来，决定了大兴新区这一区域基本的商业格局和生活格局。

  中大国际the city选址高新，是立足中高端群体，这个区域中高收入人群密集，有世纪金花、金鹰百货，已经形成了非常好的商圈。中大国际一开，高新这个商圈比以前稳定、扎实了很多。

  几个购物中心的选址是不一样的，满足的也是不同群体的需求，这一切说明西安正在变化，西安的商业格局、商圈在变化，消费力也在提升。不管网络电商分去了多少消费需求，针对实体商业的需求也还是必须的。 

  从目前西安发生的这一系列商业现象可以看到，社会有它的规律，不管现象怎么变化，它的规律是不变的，需求永远制约着商业形态。需求第一，商业形态第二，但商业形态也会引导着需求发生变化，最根本的还是要满足需求。

  乐居：电商时代，传统商业百货面临很大的冲击，若想寻求突围，应该做些什么？或者说未来传统商业百货未来的出路在哪里？

  朱林：现在的传统思维总是把电商和实体商业分离开，然后谈它怎么办？其实在我看来，这两者将来是一体的，只是在表现力上不同。

  未来实体商业与电商就是商业的两条腿，彼此相互融合才是最根本的发展途径，而且最终也会融合。现在实体商业和电商正在慢慢融合，而且在有些地方融合得还非常不错。

  当然从赛格、万达也可以看到，今后的商业体量会越做越大，功能会越来越多，不仅能满足消费、购物的需求，还能满足人们休闲娱乐、教育、医疗、健身、餐饮、商务、社交等各类日常生活需求，让人能放慢浮躁、快节奏的生活脚步，享受身心的轻松、愉悦。

  现在的商业要想做得好，反而要在商业以外下功夫，一定要满足人们的四种需求：发呆的需求，卖萌的需求，艳遇的需求和邂逅的需求，这样才能真正成为消费中心、生活中心、社会中心和休闲中心。