一般来说，房屋产权由房屋所有权和土地使用权两部分组成。

  房屋所有权是指房屋所有人独占性地支配其所有的房屋的权利。房屋所有权属于个人产权，是私有财产权的一种，没有期限限制，只要房产没有完全损毁就能一直享有(房产证里是没有期限登记栏的)。

  而土地使用权则是国家向组织、机构及个人出让的土地使用权利。根据《中华人民共和国宪法》，土地的所有权归国家和集体所有，我们拥有的只是土地的使用权利。土地使用权限根据1990年的《中华人民共和国城镇国有使用权出让和转让暂行条例》规定，分为40年、50年或70年不等(土地使用权在出让时根据开发类型分为不同的使用年限，民用住宅用地权属年限最高为70年，工业用建筑用地和综合类用地最高为50年，商用建筑用地最高为40年)。

  下面用一张图来进行说明，更直观、更清晰。

  2、房屋分类有哪些？哪些房屋可以进行二手房交易？

  在日常接触的房产中，比较常见的商品房、公房、经济适用房等。

  商品房是由房地产开发企业有偿取得土地、开发建设并出售的房屋，它是实际工作中接触最多的房屋类型，通常所说的40年产权、50年产权、70年产权的房屋都属于商品房。

  公房是指福利分配房屋后通过房改政策私有化为成本价(或标准价、优惠价)的房屋，是由国家以及国有企业、事业单位投资兴建和销售的房屋。有普通公房和央产房之分。

  经济适用房是国家为低收入居民解决住房问题所推出的具有社会保障性质的商品住宅。分为一类经济适用房和二类经济适用房。

  其中，商品房的交易条件相对比较宽松，而公房和经济适用房的交易限制比较多，出售的条件也多。不同的地方政策各异，比如在北京央产房想要交易就先要办理上市审批，因此在实际的工作中要按照各地政策和规章制度办理交易手续。

  3、40年产权、50年产权和70年产权的区别，它们各有哪些优劣势？

  不管是40年产权、50年产权还是70年产权，主体都是商品房，它们的区别主要在于住宅性质的不同。50年和40年是商业性质的，70年是住宅性质的。这两类住宅各有优劣势，大家可根据客户的具体需求为客户做推荐。

  70年产权房是住宅性质，可不可以落户要视当地的具体情况来定，民水民电，商业贷款和公积金贷款均可。但这部分房子受限购政策限制，比如在北京购房需要连续缴纳五年税款或者是连续五年缴纳社会保险。

  与70年产权房相比，大部分50年产权和40年产权的房子优势在于不限购，房型比较灵活，面积小总价相对低，有不少酒店式公寓可供选择，所以在北京，有的客户想要尽快在北京买房会选择50年产权的公寓式住房。同样，一些刚创业的小公司也比较偏爱此类住宅，因为它可以将办公和居住有效结合，还可以直接注册。

  劣势在于50年产权房和40年产权房是商业性质，商水商电，平时水电的花费比较高，某些地方物业费也比较高。这类住宅大部分不是封闭的社区，来往人流比较多，环境和安全较差。另外，目前购买此类住宅时只能做商业贷款，用不了公积金贷款。

  其实，不管是40年产权房、50年产权房还是70年产权房，实际的居住体验并不会相差太多。如果客户咨询，大家要结合客户的实际情况和需求以及当地的政策再做相应的推荐。

  4、产权到期后怎么办？

  以前遇到一些案例，有的客户会问到：“既然土地使用有期限，那到期后怎么办？房子还是我的吗？”（特别是一些新人，由于不了解可能会被问懵。）所以，一旦客户发问，你一定要肯定地回答他们“当然是”!因为根据我国《物权法》第一百四十九条规定：住宅建设用地使用权限期间届满的，自动续期。该土地上的房屋和其他不动产的归属，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明的，依照法律、行政法规的规定办理。

  既然如此，产权到期后究竟要怎么办呢?关于这一点国家目前还没有确切的答案，但是从已经出现的情况来看，比如今年4月深圳某业主因产权到期，花4.5万将市值600多万的房子产权延期了20年，即土地使用期限届满后，国家如果需要收回土地，产权人可重新办理土地使用权出让手续，签订土地出让合同，向国家缴纳土地出让金的方式比较被市场认可。具体缴纳的金额需依据国家现行的相关规定，即土地到期后按照当时的楼面毛地指导价格，依一定比例缴费(因具体的楼盘价格和比例各地都有不同规定，在实际工作中大家可以查看一下当地市政机关发布的相关文件)。