转眼11月也到月底了，距离10.2合肥限购新政已经过去快要两个月了，可以说合肥在这期间调控丝毫没有放松，反而还在加码。不论是土地市场还是销售市场，无论是开发商还是媒体，都处于一种高压状态，基本都处于顺势而为的情形。

  但是，不免还有很多购房者投 资客有着过去的惯性思维，存在不少错觉。

??当前合肥楼市五大错觉

  1

  很多人现在依然以为楼市火热，调控是没效果的，有一种“看来调控没用、房价还将上涨”的幻觉。

  小编在限购即将满月的时候已经统计过一次楼盘备案价情况，得到了合肥楼市已经趋于稳定的结论。

  合肥限购即将满月！物价局发布市区18盘，房价已趋于稳定…

  其实那时的数据就已经显示，合肥市区楼盘备案价基本持平，甚至个盘还出现了价格下降的情况。

  现在限购快要两个月了，小编再次统计了11月合肥市区及三县入市房源备案价情况，合肥市区共有11盘备案。

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  从表格中可以发现，跟限购前合肥市区备案价的涨幅情况呈现出了一种完全相反的态势。大部分的楼盘价格基本持平，甚至跟10月相同，也出现了备案价下降的情况，不过跌幅普遍不大。

  三盘备案价波动竟是因为？

  从表中可以发现，有备案的11盘中，仅朗香书院、七彩花山堡墅以及文一名门名城备案价有所上涨。

  其中文一名门名城毛坯洋房上一次备案是4月份，距离此次备案已经过了7个月，备案价有所上涨是难免的。而且涨幅仅17.82%，跟限购前涨幅疯狂的楼盘相比简直不足为道。

  而朗香书院本月备案的房源是装修高层，价格相对于此前的毛坯高层有所上涨也是自然的。无独有偶，蜀山区七彩花山堡墅，也是这样的情况。毛坯房摇身变装修房，在今年的合肥楼市十分流行，自然也就见怪不怪了。

  三县楼盘备案价长这样？

  作为不限购三县，这两个也一直是购房者关注的焦点区域，从销量上来看，这段时间，三县的销量也领跑于市区。

  小编也统计了11月三县入市房源的备案情况，共有12盘入市。

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  从表中一眼估计就能看到那个涨幅72%的楼盘，该盘洋房备案价的确是涨了这么多。但是，9310.33元/㎡的备案是去年10月份的备案价，也就是距离现在已经过去一年了，所以涨幅稍显大了些。

  其他三盘涨幅比较大的是奥青城、汉华金域中央、御景花园。也不出意料，皆有客观原因：奥青城此次备案的是装修房、汉华金域中央本月备案均价仅4418元/㎡，级数本来就低加上两次备案之间也有几个月的时间差，而御景花园一次备案两套、一次备案一套，单纯三套的数据很难代表大趋势。

  12盘中除去这4盘，其他8盘都是微涨的态势，相比市区略有不同，但相似的是每盘涨幅相差不大。

  2

  最严调控下，很多人仍然用牛市思维，在指导自己的实践，还在一头热地炒房投 资，认为合肥楼市现在仍具备投 资价值。甚至很多楼盘业主和中介，还在炒作二手房。

  但其实现在的情形已经不乐观了，有大批没有足够资本、资源的小中介已经面临倒闭的情况。

  3

  合肥楼市调控前，我们都会根据土地拍卖的楼面地价，来预测未来房价。但是新政出台后，如果还在用楼面地价，来推导未来房价，认为房价只会涨、不会跌。这种思维可能太固定了。

  也许有人会说，小编，什么话都是你说的，以前你也拿来推导啊。的确，以前每次土拍我们都会做的一件事情就是根据楼面价来算以后的售价。

  但现在情况不同啦~毕竟有政策~

  11月16日合肥物价局召开紧急会议，网传会议内容流出，其中新房未来价格的主要包括以下几个方面：

  1、新项目提供整个项目明码调价方案；

  2、首次申请比市场价格低的项目，开设绿色通道；

  3、首次备案楼栋以区域最低备案，新拿地参考同区域价格(区域未定)，新地提供成本测算表；

  4、六个月可调价一次，上调1%；

  5、捂盘未售不允许调整备案价；

  6、压低未售房源价格(细则未定)；

  7、不能收取房价之外的任何费用(号头费.....)

  看到么~对低价楼盘开通绿色通道、首次备案价格以区域最低价格备案.....

  条条都很有力~

  4

  一些人对合肥房价会永远涨，对于客观存在的楼市政策无视，政策有波动，市场有波动，二者叠加起来，房价也同样有波动。

  5

  还有很多人觉得合肥房产调控坚持不了多长时间的，很快就会松动的，房价依旧会反弹。

  虽然此次新政实施截止时间未定，但从中央此次调控的决心来看，二线城市的房价不稳定的话，甚至逆市上涨的话，调控继续加码都是有可能的。

  说完了合肥楼市的五大错觉，接下来再说说当前楼市的十大真相。

  当前合肥楼市十个真相

  1

  政策的威力不可小觑，政策方向代表了大趋势，我们应该正视政策带来的变化，及时变通。

  2

  中央主导这一轮一二线城市的房地产调控，地方政府严格执行，房地产降温势在必行，作为房产小编，小编都深深感受到了现在对媒体舆论也抓的很紧，如果楼市还大涨，那也真是逆了天了。

  3

  这一轮中央严控的主要是北上广深这四个一线城市，及天津、南京、苏州、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、济南、无锡、福州、成都等12个二线城市，加起来一共16个重点城市。如果哪个城市房价逆向上涨，那可能会面临再次调控加码。

  4

  在楼市遭遇史上最严调控下，预计从现在起，到明年下半年，这未来一年，南京房价应该是涨不了啦。部分区域部分楼盘可能还会出现优惠促销政策，是大概率事件。

  5

  限购造成了一部分购房者丧失了购房资格，加上政策导向，很多购房者的买房观望情绪加重。所以，很多楼盘的销售情况其实并不如意。

  6

  建议购房者可以观望，看接下来的市场走向，刚需可以挑选一个好时机，如果能抄底买房就更好了。

  7

  当然即使遭遇史上最严调控，从长期来看，合肥的房价大铁是不会出现的情况，毕竟开发商的拿地价在那。

  8

  现在显然不是投 资的好时机。

  9

  30日合肥市的土拍将首次采取熔断的方式去进行，并对具体地块做出了最具体的限价标准。这也可以看出调控的进一步加强。毕竟，地价与房价息息相关。

  10

  不能涨的死命令，强势压力之下，已经框住了合肥未来很长一段时间楼市的走向。

??合肥楼市三方心态

  楼市新政如“海啸”般涌来，身处楼市大流中的刚需客、改善族、投 资客，心态也在一直变化着。

  刚需：买房看准时机

  对于刚需一族来说，现在似乎已经迎来了春天。相比调控前房价疯涨、楼市乱象频现的情况来说，调控力度的加大，对房价的严控、对市场的规范，为刚需族扫除了一些障碍。

  目前来看，未来一年是买房的最好窗口时期。从买不到房到能买到房，也有得挑选，当然一定要选择高性价比的优质产品。

  改善：换房的纠结谁懂？

  改善一族可以说是合肥楼市比较大的队伍之一，他们大部分都是为了改善居住条件，有的换房一族既扮演着买房人又扮演着卖房人的角色，可以说是有着双重的煎熬。在楼市火热的时候，他们在纠结到底要不要卖掉现在的房子去买更贵的房子，楼市转向的时候，同样也在纠结。

??投 资：从高歌猛进到进退两难？

  现在大部分明智的购房者都能意识到已经不是投 资的黄金期了，不要想着跟以前一样，只要买到就是赚到！现在来看，通过买房的方式在短期内牟取暴利的时代早已过去，要放弃挣快钱的念头，保证自身的安全。

  但也有很多不明真相的投 资客依旧迷信牛市，小编觉得，不管什么时候买房，都要看准品质，看中学区等优势配套，这样即使不能保证升 值，起码会保值。

  总的来说，合肥楼市真的已经趋于冷静了~购房者们也可以静观其变，等待最好的购房时机。