但地方政府提出的严查土拍资金来源、扩大土地供应等举措并没有得到理想的效果，近期调控城市土拍市场依旧高热。如昨天（22日）龙湖首开以32亿竞得的白云新城宅地，刷新了广州单价地王纪录，前天（21日）的福州土拍也异常激烈，当日共有9宗住宅类土地出让 ，其中8宗都达到了最高限价，进入了竞配建面积的环节。再早一些，天津的单价地王纪录、南京的江北单价地王纪录也均在11月刷新。

  近期土拍和商品房市场的冷热差异，我们认为主要是基于以下五点原因：

  1，调控城市供不应求的基本面并没有发生改变。限购、限贷令的推出固然限制了大量的需求涌入，但预售证监管加严、房价“限涨令”等政策也打击了不少项目的推案热情。从最新月度数据来看，大多数调控城市仍然处于供不应求的局面。如京沪穗深10月份新增供应量均不足成交量的一半，苏州10月份新领预售证更是几近“封0”。在我们监测的调控城市中，仅南京、合肥、济南供求比大于1，但联系政策来看仍在情理之中，对于在本市存在“捂盘惜售”行为的开发商，南京、合肥新规规定禁止参与本市土拍；济南新规更为严厉，将依法暂停网签销售。

  2，调控城市供地规模仍然过低。近期大多数表态四季度增加土地供应的城市，供地目标依然不高，优质宅地供应量仍然不足。在刚刚过去的10月，调控城市土地成交建筑面积为970万平方米，同比大跌44%，较前三季度均值下跌57%。以南京为例，该市10月5日发文要求加大供地力度，计划年底前上市100公顷宅地，相对于南京140万平方米的月均交易量而言，这一供地目标本已偏小，但直至11月下旬也只有60公顷宅地入市，并且其中还包括了超过30公顷的“量身定做”、“定向出售”的特殊宅地，接下来土地市场的竞争仍将有增无减。

  3，调控城市房价涨速虽然变慢，但只是“缓涨”而非“回落”。最新发布的70大中城市房价数据显示，调控城市房价环比指数中位数为101.5，仍然高于非调控城市的100.6。就房价上涨速度而言，调控城市仍然处于领先位置。

  4，目前调控城市的需求只是被暂时限制。回顾近年市场走势可见，限购、限贷等政策并没有从根本上灭失合理购房需求，只是将购房需求延后，并且当这部分购房群体再度回归市场时，往往迎来的是更加猛烈的需求爆发。因此对于运营周期较长的土地开发而言，限购、限贷的影响有限，并不会真正影响企业对地块的价值判断。并且在中央“去行政化”的大方针下，大多数城市的限购、限贷政策也只能是暂时性调控。

  5，热点城市前景预期未变，资金流入的冲动依然存在。近期热点城市虽然加大了土地款资金来源监察力度，但由于目前货币市场大环境仍然宽松，实体经济的优质投资渠道相对有限，资金向房地产行业流入的动力仍然存在。另一方面在2016年良好的销售业绩支持下，对市场份额的诉求也在推动着房企加大拿地力度。

  与我们在四季度初的判断一致，10月份以来调控城市土拍热度依旧有升无减，究其原因还是房企投资预期没有发生根本性改变。这不禁让我们想起了2013年末的那一轮土拍热潮，同样是在经历了短期多城（2月15城）调控之后，土拍热度依然有增无减，12月共有63幅土地溢价率超过100%。

  结合以上分析，从市场规律和企业角度看，就不难理解近期土地市场高热的缘由；但从本轮行业调控视角看，土拍持续高烧还是大大超出了“政策预期”。为了真正达成2016年的调控目标，防止飙涨的地价再一次成为房价上涨的推手，不排除地方政府将进一步出台加码政策以期土地调控必须取得预期效果，不仅是资金来源监管将进一步加严，类似南京、合肥的“土拍限价”、“捂盘囤地者禁拍地”、“拍地时即约定上市时间和价格”等行政干预政策也可能会在更多城市出现。