“土拍”资金流向调查： 实力房企拿地窗口开启

  本报记者 沈浪 上海报道

  导读

  “现在是拿地的好时机。”一名参与了11月21日福州土拍的房企高管对21世纪经济报道直言，现在拿地主角都是资金相对稳健的万科、龙湖、中海等房企，激进的、主要靠配资拿地的房企由于资金受限，最起码在短期内会淡出土地市场。

  一夜秋风紧，降杠杆抑制资产泡沫下，房地产资金流向何方？从近期各地土地市场拍卖情况来看，楼市格局已悄然生变。

  11月21日，福州迎来2016年度第四场土拍，这次推出的15宗土地，包括9宗纯宅地及商住地，6宗停车场用地，出让总面积达530亩（商住地块437亩），总起拍价为80.85亿。

  由于福州上一次土地供应发生于调控之前的8月11日，可想而知，这一次土拍备受投资者关注。其中 9宗宅地经过近2小时鏖战之后，中海、万科、福晟、世茂、建发等大房企均有暂获，其中8宗地块达到“限价标准”，总成交金额超过117亿元。有媒体测算，剔除了无偿配建面积之后，9宗土地可售面积楼面价超过2万元/平方米，且有四宗地突破3万元/平方米，最高达到了35121元/平方米。

  无独有偶，11月22日，广州一场土拍推出近10宗地，拍卖超时。其中备受关注的白云新城广钢219地块以4.55万元/平方米创下目前广州最高楼板价，龙湖首开联合体击退了保利等强劲对手，以32.23亿元总价竞得。

  “现在是拿地的好时机。”一名参与了11月21日福州土拍的房企高管对21世纪经济报道直言，现在拿地主角都是资金相对稳健的万科、龙湖、中海等房企，激进的、主要靠配资拿地的房企由于资金受限，最起码在短期内会淡出土地市场。

  同策咨询研究部总监张宏伟分析指出，一些市场基本面比较好的城市，现阶段仍被房企看好；从参拍土地的房企来看，大多数资金链都没有太大问题，这个时候还要积极参与布局，而对于一些资金链预期会出问题，或者买地自有资金比例没那么高的企业，土拍积极性就呈现出降温趋势了。

  这是一轮入市资本的更替，更是手中仍有余粮的房企眼中绝好的拿地时机。

  拿地区域策略

  21世纪经济报道记者近期调研发现，房企拿地的城市发生轻微变化，拿地主角变化更明显。城市基本面仍然是房企最为看重的投资因素。而在新一轮调控压力之下，一线城市周边的二线城市溢出效应明显。合肥、福州、长沙等地是资金流入比较明显的城市。而广州，作为一线城市与北京、上海、深圳相比，在11月份才迎来推地高峰。

  在这个月，广州有24宗地块出让，总面积高达155.8万平方米，起拍总价就有274亿元之多，加之广州房价涨幅在一线城市中最慢，吸引资本与市场的关注在所难免。

  那么，房企眼里的拿地区域，就是近期有土地供应的城市吗？首先，在多个机构发布的城市竞争力排行榜中，在综合经济实力、宜居、可持续竞争力等多项指标中，广州、无锡、杭州、厦门等地均入围。

  一家闽系房企投资负责人指出，由于调控原因，大多数城市设置了土地限价、限溢价率等机制，尽管竞争过于激烈会导致流拍，但地价相对而言不那么失控了。因此房企现在看中的区域均会考虑入手；而一线城市周边或者热点区域周边的城市，只要能看到发展空间，此时有地块推出，更是会投以关注。他认为，这个周期内企业除了战略眼光之外，就是资金实力的比拼了。

  “今年拿了地王的房企，明年下半年也要面临市场挑战。而我们现在拿地，也可以在差不多时间推出市场，相对而言，我们的价格压力没有那么大。”一家刚拿地的房企相关负责人说。

  这就不难理解，与南京、苏州、合肥等土地市场热度较高的城市相比，一直处于温和状态的广州，在11月集中推地，全国房企蜂拥而至。据第三方机构监控，2016年前三季度，广州出让土地面积为403.7万平方米，仅完成了全年供地计划的一半，卖地收入仅为282.4亿元，不到去年的三分之一。截至2016年10月底，广州完成全年土地供应量的70%， 11、12月，广州将推出全年30%的供地量。

  变局：拿地主角生变

  房企在这一次变局中扮演了重要角色，此前激进拿地的房企由于资金短板暴露，不得不选择观望，不仅拿地主角变了，资本的更替也开始隐现。

  “现在能够进入土拍市场的都是有钱的房企。”上述房企高管透露，以广州土拍为例，要求每宗地缴纳50%保证金，动辄上10亿的保证金。比如保利地产(9.550, 0.06, 0.63%)，几乎全部地块都报了名，匡算下来得交上百亿保证金。

  在21世纪经济报道记者拿到的一份参与11月22日广州土拍的房企名单中，以央企国企背景与大型房企居多，比如华润、葛洲坝(8.900, 0.00, 0.00%)、中粮、厦门建发、保利、龙湖、中海等20多家房企。

  福州土拍房企名单几乎与广州土拍名单一模一样：包括恒大、万科、泰禾、华润、碧桂园、金辉、正荣、建发、招商、中海等30家左右房企。

  这一波拿地主角也有与之前相同之处——手上有钱，但变化仍然很大，以资金稳健型为主。此前在土拍市场高调激进的房企低调了许多，例如融信在11月21日福州土拍现场就没有举牌。21世纪经济报道记者通过多方信源求证获悉，该公司位于上海某宗高价地块，已引起相关部门关注。

  而万科、龙湖、保利等上半年拿地较少的房企，现在开始发力拿地，包括来自福建的建发、金辉等房企，开始有在某个看好的城市“补仓”的举动。以某房企为例，该公司在7月以8.6亿元拿下福州连潘旧改地块；11月21日，又以42.76亿元拿下一个旧屋村改造项目。而该公司在今年上半年，联手禹洲地产以17.3亿元在福州拿地。

  值得关注的是，在亿翰智库此前发布的《2016年上半年上市房企融资TOP100》榜单中，排名前十的多家房企均在近期积极参与土拍，比如恒大、绿地、碧桂园、华润、首开股份(12.340, 0.06, 0.49%)等。

  21世纪经济报道记者此次采访了多家参与拿地或竞拍的房企，主流意见仍然认为土地价值不会向下，目前政府所推的地块总体上地理位置、配套、开发条件等都算比较优质，短期内土地供应矛盾仍然存在，土地需求还在，而部分房企现金流也比较充足。

  “已经进来的险资、基金等不会退出了，但是现在再进入也很难了，房企拿地资金审查严格，需要自有资金。”上述房企高管认为，大部分房企土地库存仍然不多，终归要补仓，在供需矛盾没有解决的前提下，只有通过放地拿地调节；政府此时抓紧供地目的仍然在于缓解供需矛盾。“资产荒未来一两年无法解决的话，一线城市的土地消化都需要一个合理的周期，过去短平快的战略已不再可行”。

  值得一提的是，业内普遍认为，地价如果可以有参照物的话，那便是房价。在同策咨询一份研究报告中显示，本轮调控城市成交价格周期一般在32-33个月，价格波峰自2016年1月开始出现的城市，主要集中在2016年2月-2017年2月，当前这一阶段正处于价格周期波峰，多地连续刷新市场价格新高。与此同时，波谷自2016年4月开始出现，主要集中在2017年6月-2018年10月，2017年上半年经过市场博弈后，从下半年开始，价格将会开始出现调整。