??拆   迁   房

  释义：拆迁房是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置所建的房屋。

  缘由：湾里区磨盘山周边棚改810余户、西湖区启动十个棚改项目、洪都大道快速路启动棚改项目，为了加快城市的发展，各种拆迁旧改的项目都进行得热火朝天。那么，到底能不能买拆迁房，又引起了网友的关注。

??在南昌拆迁房主要有两种类型：

  一类棚户拆迁，南昌针对城市规划区内简易结构房屋较多、建筑密度较大、使用年限久、房屋质量差、建筑安全隐患多、使用功能不完善、配套设施不健全的棚户区现状进行了再次摸底，全面摸清了棚户区改造基本情况。

  另一类是旧城改造，局部或整体地、有步骤地改造和更新老城市的全部物质生活环境，以便根本改善其劳动、生活服务和休息等条件。既反映城市的发展过程，城市空间规划组织以及建筑和社会福利设施的完善过程；又表示物质成果，反映当时的建筑和福利设施状况。旧城改造是个不间断的过程，取决于城市的发展方向和速度。

   三大风险：

   ①

  存在业主违约风险

  一般这种交易大多是在签订了拆迁安置协议但房子尚未交付的情况下转让买卖的，如果交易的商品房在拆迁前尚未过户，而具体拆迁房源已确定时，待拆迁房屋的档案会提前冻结。在这种情况下，房屋赔偿的受益人还是原业主，一旦原业主想要违约，就会产生诸多纠纷且维权困难。

  如果是购买的小产权房，在不受法律保护的前提下，所有的主动权更是都掌握在卖家手上。

??②

  拆迁时间太长，一次性付款得不偿失

  要认清待拆迁房的规划状态，是刚列入计划还是已经准备开拆。有些确定了拆迁项目后，但实际上真正拆除完成却要长达好几年的时间，比如木头龙旧改等等。

  此外，如果购买小产权拆迁房一般都是一次性付款。动不动就几百万，然而交房时间却要好几年，单考虑融资成本以及等待交房这几年来可做到的理财收益，算下来就有点得不偿失了。

??③

  钉子户问题难以解决

  按照目前的规定，必须100%业主、100%的面积同意并签署《拆迁补偿安置协议》方能确认实施主体。而且政府明确表示了不可能强拆。

  因此利益至上的钉子户不仅是开发商最头痛的问题，也是买了拆迁房业主最头痛的问题。

  常见案例

   ①

  其他改造地块补贴多差异大拒绝搬走

  南昌旧城改造的进程正如火如荼的推进着，放眼望去，大南昌已经变成了尘土飞扬机械轰鸣得的大工地。遥想当年，关于拆迁款的问题就引起过一番激烈讨论。前段时间万寿宫商城拆迁款补偿标准一公布就激起了千层浪。不少南昌老土著纷纷表示，看着三眼井拆迁13000，中山路拆迁11200，白马庙13000。东湖区八一桥电厂11000。就连京山青云谱那样的鬼地方都12000。像万寿宫那样的黄金地段居然不及，觉得“亏”大发了。

  你的地段比别人好，但是赔的比别人少，你愿意吗？

  ②

  一个钉子户拖延整个旧改

  南昌市象山南路旧城改造作为继十字街拆迁最大的拆迁工程一直颇受关注，去年年底绿地集团重金拿下象山南路旧改地块打造街坊式综合体也是轰动一时。

  从孺子路方向，沿着象山南路，沿途大片房屋都一拆迁完毕，让人诧异的是江西赣剧院仍保持完好，门口的小黑板上还留着演出的工作安排，在脑海中依稀能闪现这里曾经演出<穆柯寨>时的热闹场景。据江西赣剧院工作人员介绍，这里是附近仅剩的一家未拆迁的房子，因拆迁补偿面积的问题一直未谈妥。

  三大建议

  如果真的要买拆迁房，可看看一下建议。（但并不意味着就能规避风险哦~）

  ①

  了解清楚拆迁具体补偿事宜

  受让人需要了解拆迁人是谁，拆迁人与被拆迁人是否已达成拆迁安置补偿协议，是实物补偿还是货币补偿，还是部分实物部分货币补偿。

  ②

  了解土地性质

  需要了解目标房产所在地的土地性质，以及目标房产是否系完全产权商品房，该房屋及其用地是否已被政府有权机关征收并将包括该用地范围内的土地出让给建设单位（开发商）。

  ③

  需与拆迁人订立拆迁安置补偿协议

  根据我国物权法的规定，如系取得的拆迁安置补偿用房房屋所有权人也应在将该房产产权登记在其名下后才能另行转让房屋与他人。

  如被拆迁人尚未与拆迁人达成协议的情况下，就将待拆迁房屋转让他人，受让人面临极大的法律风险和政策风险。合同可能为无效，或效力待定，即使合同有效，也可能无法履行办理产权转移登记。

  同时，该受让人是否也需与拆迁人订立拆迁安置补偿协议，也是受让人不得不考虑的问题。