伦敦是全球吸引外资最多的城市之一。但英国公投脱欧事件以来，伦敦的资本流动正在发生变化。

  世邦魏理仕欧洲、非洲及中东执行董事、中国企业部董事总经理张绍迁11月8日接受21世纪经济报道记者采访表示，英国公投脱欧后，伦敦房地产市场出现了几个月的停滞，但今年8月末9月初，市场又开始活跃。

  “脱欧前，伦敦商业地产达到13亿英镑成交总量。香港和内地的投资加起来大概6亿多英镑的体量，洽谈中的还有12亿英镑，而保守估计未来还会有大概10亿英镑的交易新增量。预期今年伦敦商业地产整体的交易总量会超过去年30亿英镑的体量。”

  今年成交量料将超过去年

  《21世纪》：英国在脱欧前后房地产市场表现情况是怎样的?从投资数据看，房地产行业的数据增长了还是下跌了?

  张绍迁：伦敦楼市经历了2007年次贷危机、2008年金融危机、2009年股灾，然后在2009年下半年迅速反弹，一直到今年的9月份以前，都在持续增长，非常坚挺，但也已经接近一个周期，到了高位。即便没有脱欧也可能会有其他因素，可能会在一定程度上刺激伦敦楼市。

  当时英国主流社会和精英群体原本以为脱欧并不会成功。在这种预期之下，中国资本在伦敦方面的投资越来越高，甚至超过去年30亿英镑、大概300亿人民币的投资总量。脱欧前，伦敦投资市场达到13亿英镑成交总量。

  公投脱欧之后，由于市场的各种不确定因素，伦敦楼市出现了几个月的停滞期。但从今年8月末9月初开始，市场又迅速活跃。预期今年伦敦整体的交易总量会超过去年。

  《21世纪》：市场迅速反弹的原因是什么?

  张绍迁：大部分投资人还是看好伦敦市场。第一，伦敦一直是买方弱势、卖方强势市场。比如，一个核心资产挂牌后如果要价100块钱，溢价10%-20%能买到就很好了。脱欧之前，价值100块钱的资产，今天不一定值100块钱了。到底是95块钱?80块钱?还是70块钱?没有人知道。行业给出的标准数据是，脱欧之后到现在，总体商业地产价格下滑幅度大概在5%左右。这只是平均线，上下幅度会比较大。相对而言，付出的成本更少，拿到的租金收益更高。以金融市场为例，我们一般说的NRY(租金初始收益)，脱欧之前达到4%，现在大概增长0.25个点，就是4.25%左右，回报率更高了，这是最直观的数字比例。

  第二个是汇率优势。目前英镑汇率处于历史最低点，稳定在1.22左右，专业的机构评估是会下降到1.15左右。汇率上来看，现阶段英镑属于弱势货币，今天买英镑的资产，最起码有20%-30%的收益。

  第三个原因是伦敦是具有综合优势的成熟市场。在脱欧不确定性因素逐渐明朗和解决之后，伦敦基础软件设施，包括法律体系、行业规则在内的优势依然存在。我认为，最起码，伦敦地产市场在未来三年、五年、七年，保守估计会保持20%、30%的增长。

  个人投资宜买核心资产

  《21世纪》：一些伦敦金融领域的企业曾表示，如果脱欧后市场比较动荡，有可能会搬到其他城市。这些公司搬走对伦敦租赁市场的租金回报会有影响吗?

  张绍迁：这个现在说稍微有点早，因为脱欧要涉及非常复杂的法律架构和国际贸易的交易条款。

  有一些在伦敦的金融机构，他的业务可以辐射整个欧洲，如果未来人员流动成本低，他们可能会在欧洲的某一个重点城市做一个后备方案，或者在那里做一个未来的副中心，来和伦敦呼应，这些都是有可能。如果有这种预期的安排，对伦敦核心写字楼市场的需求会有影响，甚至有一些企业现在在说裁员。他们一方面通过负面信息向伦敦政府施加压力来推动进一步的谈判规则，更好的保护他们的利益，但是真正会怎么做，不一定。

  但是正面的因素还有很多。比如，在英国最主要的服务体系里面，银行保险虽然会受一定的影响，但是法律、律师事务所和四大财务，他们未来几年的业务量一定是明显增长的，他们公司业务整体的扩张和写字楼、办公楼潜在需求的增长，对行业又会起到非常积极的促进作用。

  《21世纪》：我们曾经获得过一个万科内部的调研报告，按照万科的调研报告，伦敦正处于住房需求量大，但供应量明显不足时段。你是否赞同这个观点?从长期角度看，你觉得伦敦这样的供需状况会否有所改善?

  张绍迁：目前伦敦1-6区人口大概在800万。所有在建的楼，基本上70%都已经预租出去了，空置率非常低。伦敦近15年的住宅市场都是政府欠账，政府大概欠市场35万套新建住宅。去年一年伦敦实际供应市场的新住宅只有2万多套，供需确实一直处于失衡的状态，需求量远超过供应量。而按照伦敦的人口增速，未来三到五年，伦敦会持续欠账，所以新的市长当选之后，首要任务就是一定程度上平衡供需关系，让更多的保障性住房落到市场，但这些又取决于商业的开发商，要建更多的商业住宅，增加配套住房的产量。

  《21世纪》：当下中国的机构投资者和个人投资者在进入英国市场进行投资时，需要着重关注和考虑哪些方面?

  张绍迁： 在英国脱欧的特殊情况下，个人对于房地产直投的投资者有三个建议：第一，买核心资产。这个时候不要买增值型、开发型的。因为确实有很多不可控的风险。而核心资产定义是三个，一是地理位置是核心的;二是资产本身的质量好。要考虑楼房质量和建筑结构，以及楼房作为写字楼和商业的运行效率;三是租户是不是来自全球性的大企业。这三点综合在一起就是我们所谓的核心资产。

  第二，要将租金相对较低的核心资产作为首选。去年一年伦敦的核心的写字楼租金几乎上涨了15%，整个周期的循环已经接近末期。英国的行业规则非常成熟，可以说是房东的天堂，房租只涨不跌，每五年涨一次。如果租下的房租较低，那以后的升值空间就会很大;

  第三，只针对目前伦敦的市场来讲，要选租约较长的资产。英国租约期限普遍很长。十年、十五年甚至二十年，这就是成熟规则。这种长期租约，会帮企业跨越一定的风险期。