21世纪经济报道记者独家获悉，10月28日，上海证券交易所向债券承销机构发布《关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函》（下称“《监管函》”）称，将对房地产、产能过剩行业公司债券发行审核试行分类监管。

  《监管函》对房地产公司门槛的要求，与此前传出来的版本基本一致。其逻辑为：先满足准入标准，再按照规模等指标继续分类。

??准入门槛上，发债主体主体评级需为AA及以上，且满足四个条件：

  1.境内外上市公司；

  2.省级政府、省会城市、副省级城市及计划单列市的地方政府所属房企；

  3.以房地产为主业的央企；

  4.中国房地产行业协会排名前100名的其他民营非上市房企。

  达到准入门槛后，房企以5个关键指标作为分类。5个指标包括：

  1.最近一年末总资产小于200亿元；

  2.最近一年末营业收入小于30亿元；

  3.最近一年末扣除非经常性损益后净利润为负值；

  4.扣除预收账款后资产负债率大于65%；

  5.存货中，开发产品、开发成本、土地储备于三、四线城市占比大于50%。

  上交所表示，对房地产业分类监管采取“基础范围 综合指标评价”的分类监管标准。评价结果将把房地产企业分为三类：正常类、关注类和风险类。对于“风险类”，主承销商应严格风险控制措施，审慎承接相关项目。对于“关注类”，发行人及出承销商应按要求作进一步披露和核查。

  或与近期决策层关注房地产风险有关，《监管函》特别强调，存在以下三类情形的房地产企业不得发行公司债券：

  1.报告期内违反“国办发[2013]17号”规定的重大违法违规行为，或经国土资源部门查处且尚未按规定整改；

  2.房地产市场调控期间，在重点调控的热点城市存在竞拍“地王”，哄抬地价等行为；

  3.前次公司债券募集资金尚未使用完毕或者报告期内存在违规使用募集资金问题。

  上交所在《监管函》中表示，房地产、煤炭和钢铁企业应合理审慎确定募集资金规模、明确募集资金用途及存续期披露安排。房地产企业的公司债券募集资金不得用于购置土地，发行人应就此出具书面承诺，监管机构将持续监管发行人履行承诺的情况。

  “分类监管标准和原来相比算是收紧，和之前传言的差不多。主要是鼓励国企、央企，民营公司发债只能是前100名，并且要求限制‘地王’。”上海某债券承销人士认为。

  房地产企业公司债募集资金除了不得用于购置土地。《监管函》还要求，保障性住房和普通商品住房项目最低资本金比例应不低于20%，其他项目不低于25%。

  房地产企业发行人应披露项目基本情况、建设投资情况、资金来源等，并测算项目资金缺口和预计项目未来收益。项目涉及立项、土地、环保等需要发行人有权机构决议或需要报有关主管部门批准或需要签署协议的，应提交发行人有权机构决议、相应主管部门批准文件、签署的相关协议等。