央行媒体:"租购并举"为破解住房供需矛盾拓宽路径
从住建部等9部委联合发文推动发展住房租赁市场，到上海市推出只租不售住宅用地，我国房地产市场悄然转变，正逐步向“租购并举”的模式过渡，多层次房地产市场供应体系正加快形成。
加强房地产供给端调控
在中央明确“房子是用来住的，不是用来炒的”定位下，我国不断加强楼市调控力度，尤其是去年“9·30”新政以来，随着限购、限贷政策的频频推出，我国楼市调控取得积极效果。但是，此前楼市调控往往集中在需求端，主要是遏制投机性需求。若想建立长效化调控机制，不仅要求在需求端发力，还要在供给端加快改革，多角度保障不同群体的住房需求。
从供给端着手，加大租赁住房供应，建立“租购并举”的房地产长效调控机制，成为缓解住房供需矛盾，使城镇居民住有所居的重要举措。近日，从中央到地方，推动住房租赁市场快速发展的政策密集出台，如住建部联合8部门印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，提出多措施并举加快发展住房租赁市场。7月24日，上海市首批公开出让的两幅租赁住房用地在交易市场成交，并采取“只租不售”模式，从满足居住需求的供给端入手，深挖租赁市场潜力。
经过梳理可以发现，上述措施的核心都是加大租赁市场供给、调整现有市场结构，从而提高租赁性住房在住房市场中的比例。目前，相较于发达国家，我国住房租赁市场制度及市场体系仍不够完善，一方面，住房租赁市场开发水平低，规模化住房租赁企业市场份额只占2%左右，而发达国家成熟市场已达到20%至30%；另一方面，住房租赁市场存在随意涨价、房租欺诈等乱象，使得租房者和业主的权益难以保障，规范发展住房租赁市场已刻不容缓。
首都经济贸易大学土地资源与房地产管理系主任赵秀池表示，发展租赁住房市场可减轻购房人压力，减少购房需求，在一定程度上抑制房价上涨，有利于解决流动人口的住房问题，确保“居者有其屋”，推动我国住房市场制度和体系更加完善。
值得关注的是，当前我国租赁市场的租赁关系多发生在二级市场散户之间，房地产企业仍缺乏参与的积极性。对此，赵秀池表示，推动发展住房租赁市场，必须吸引大型房企等机构进入，国家在税收、融资方面可提供一定的支持。此外，还需充分调动和发挥国有企业的引领和带动作用。对此，相关部门已开始采取行动。例如，广东省已由省财政和广东省国企平台联合出资组建成立住房租赁平台，积极在广东省部分地市推进住房租赁工作。
“租购同权”推动居民待遇均等化
实际上，重视和发展住房租赁市场，加快，住房租赁立法工作，都是以住房为抓手，谋求社会服务和居民待遇均等化，由此，在“租购并举”的同时逐步实现“租购同权”，便成为政策调控的重要目标。
对此，广州、中山等城市已率先响应，如广州市近日公布了《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》，提出保障“租购同权”，赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益。无锡市日前也发布《进一步调整放宽市外户籍准入政策着力深化户籍制度改革》，对现行的市外户籍迁移政策进行调整，增设租赁住宅落户的政策内容。住建部近日也表示，将通过立法，明确租赁当事人的权利义务，建立稳定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服务方面与买房居民享有同等待遇。
不难发现，上述政策皆旨在搭建“租购同权”平台，通过政策引导，将租房作为未来重要的居住方式，以此解决此前租赁不具备的权益，力求使房东和租客处于相同的法律地位以及享有同等权利，使租房切实成为“住有所居”的重要途径。
易居(博客)研究院智库中心研究总监严跃进表示：“‘租购同权’的做法具有积极意义，在推进过程中，建议选择部分小区和项目进行先期试点。对于居民来说，‘同权’容易增加居民对租赁住房的依赖，有希望使居民享受到资源均等化的红利。”
政策效果有待观察
“租购同权”的提出，给居民实现资源均等化带来了希望。从长期来看，随着相关机制的不断完善，有望真正实现“租购同权”。但业内人士也表示，从短期来看，实现“租购同权”的难度仍然很大。
实际上，广州等地关于“租购同权”的政策也是有前提条件的。广东省房地产行业协会会长王韶表示，广州对“租购同权”人群的范围严格限定在具有本市户籍的适龄儿童少年、人才绿卡持有人子女等政策性照顾借读生、符合市及所在区积分入学安排学位条件的来穗人员随迁子女，其监护人在本市无自有产权住房，以监护人租赁房屋所在地作为唯一居住地且房屋租赁合同经登记备案的人员。中山市也提出要“符合条件的承租人子女”。
“同权”的实现，需要足够多的租赁型住房供应和充足的教育等公共资源的多方面配套支撑，其中任何一方面无法满足，都会对“同权”形成制约。也就是说，“同权”只是对既有资源的再分配，如无总量的增加，势必会加剧对现有资源的无序竞争。要想真正把“租购同权”中的就近入学、就近医疗等权利落到实处，还需把蛋糕做大，其中，政府部门要加大对教育、医疗等资源的投入，扩大优质教育资源的供给，缩小区域间教育质量的差距。
对于“租购同权”是否会助长“学区房热”的问题，业内专家表示，住房租赁市场会分流一些购房需求，对于平抑房价能起到稳定器作用，使房价上涨幅度得到一定程度的控制。但是，严跃进也提醒，对于有“同权”概念的住房来说，要警惕租金上涨风险。对此，可增加租赁房源的供应规模，可借鉴上海市的做法，提供开发用地“只租不售”，加大租赁住房供应，为“租购同权”奠定基础。此外，鉴于单靠房屋主管部门无法解决附加于住房上的户籍、学籍、社会保障等差异带来的不同权问题，保障“租购同权”还需多个部门形成合力，只有多方面共同推动，并出台相关配套细则，才会使“租购同权”更具可操作性。
