熔断+摇号 拍地出新招 东莞新拍卖方式避免拍出高价地
原标题：熔断+摇号 拍地出新招 东莞对土地拍卖市场进行更严格限制 尝试新拍卖方式避免拍出高价地
上周五，东城、茶山两宗商住、商业地块即将入市的消息让“商住地断供”几个月的东莞楼市为之振奋。在今年1月初凤岗地块以“限地价+竞配建”新的方式竞拍后，东莞土地交易市场再次尝试新的土地拍卖方式，当地价达到一定额度时，两宗地将分别“熔断”“摇号”。这也意味着东莞对土地拍卖市场进行更严格的限制，尝试新的拍卖方式，避免再拍高价地，稳定楼市和房价。
然而，在东城地块即将推出的消息传出后，有房地产从业人员开始在朋友圈发布“东城地块楼面地价达1.8万元/平方米，东莞城区房价将超3万元/平方米”的言论，试图借此来推高东莞房价，以销售其楼盘。业内人士分析表示，目前东莞城区新盘定价普遍在2万元/平方米以下，“城区房价要超3万元”明显是炒作。
东莞土地市场首现新竞拍方式
继广州、佛山之后，“熔断”、“摇号”的土地竞拍方式也首次出现在东莞土地交易市场。上周五，东莞市国土资源局和东莞公共资源交易中心发出两宗土地的网上挂牌出让公告，位于东城八一路与莞长路交会处西南侧一商住用地，及位于茶山镇横江村一商业用地即将入市拍卖，这是自今年1月底凤岗地块拍卖以来，东莞难得的有商住、商业用地正式挂牌出让，两宗地块都将于9月初进入最终交易阶段。
不过，引起人们关注的是两宗地块的竞价拍卖方式。其中东城八一路地块采取“当地块交易总价竞拍至最高限制地价49592万元，选择进行熔断处理，取消该宗地的竞拍”，茶山横江地块则采取“当竞价达到59985万元最高限制地价时(楼面价为12000元、土地单价为36000元)，停止网上竞价，转为由接受最高限制地价的竞买申请人通过摇号方式确定宗地受让人。”这是东莞继“限地价+竞配建”之后的又一种新的竞拍方式，也是东莞土地交易市场上首次出现“熔断”“摇号”的竞拍方式。
其中最受关注是位于东城八一路的2017WG008地块。根据公告文件显示，八一路地块用地面积为16047.6平方米，包括住宅和商服用地，容积率最高为2.8，起拍价为14695万元，该地块还同时要求“限地价+竞配建”，建成后地块相当一部分地上商业建筑面积、地下建筑面积等将无偿交付东城街道办使用。业内人士计算发现，按照“竞配建”和“限地价”的要求，除掉配建移交部分建筑面积，该宗地块楼面地价将在5517.53~18620.31元/平方米之间。此外，根据计算，茶山镇横江村编号为2017WG007的金融商业地块的楼面地价也将在3000元~1.2万元/平方米之间。
业内人士认为，由于两宗地块面积较小，可发挥空间不大，且拍卖条件要求较为苛刻。虽然目前开发商普遍缺地，但是鉴于目前市场并不是很乐观的情况下，开发商拿地更为理性，最终不一定能够拍出最高价格，成为新的高价地的可能性也不大。
城区房价将超3万元/m2是误读
不过，当两宗地块即将入市的消息传出后，又开始有房地产从业人员在朋友圈转发“城区房价将超3万元/平方米”的信息。记者发现，朋友圈盛传的“城区房价将超3万元/平方米”，其论据是东城八一路地块拍出最高价格，即楼面地价达到1.8万元/平方米以上，按照该楼面地价计算出其未来或将销售的价格。
业内人士表示，地块是否能够拍出最高价格尚无定论，相关从业人员借此炒作东莞城区房价“超3万元/平方米”，是希望以此来呼吁购房者尽快入市买房，并借此推高其所在楼盘的房价。该业内人士认为，且不论地块是否能够拍出最高楼面地价，即使拍出高价，楼盘定价仍然要根据当时的市场情形来定，从目前的市场行情来看，“高价地也不一定能够卖出高房价”。
值得注意的是，该地块面积仅1.6万平方米，还含有不少的商业部分，加上配建移交的商业面积，对于拍下该地块的开发商来说，开发的成本和风险都比较高。业内人士认为，一方面，该地块面积小，对整体市场影响很小，另一方面，目前东莞楼市处于调整阶段，房价平稳甚至下行，短期内逆势快速上涨并无可能。
此外，从政策层面来看，今年3月底，东莞出台楼市调控政策时强调，创新土地供应条件，探索采取“限地价、竞配建人才房(保障性住房)”“限房价、竞地价”等新型房地产用地交易方式，促进土地市场理性平稳，严控地价过快上涨。显然，政府尝试新的地块竞拍方式目的是为了控制东莞地价，稳定房价，避免出现所谓的“地王”。
城区房价回归2万元/平方米以下
记者了解到，目前，东莞东城商业公寓的定价普遍在1.7万元/平方米左右，住宅洋房定价约在2万元/平方米。以相似情况的地块为例，2016年7月初拍出的莞城高价地，同样是土地面积小、地价高的地块，今年建成项目入市时，也正是由于地价过高，楼盘建成后定价尴尬，成交也十分不理想。在此情况下，如果有开发商以高价拍下该地块，未来销售或将面临同样的尴尬。也鉴于此，不少开发商在拍地时也将更为理性，不会再现去年时的疯狂。
此外，在东莞楼市限购政策升级以来，东莞房价日趋平稳。根据优房超·瑞城搜统计数据显示，上周东城住宅成交均价为16867元/平方米，南城住宅成交均价为17142元/平方米，莞城成交均价为18677元/平方米。
目前整个城区片区的住宅均价为16879元/平方米，其中最受关注的万科中天城市花园上周签约491套，签约套数排名全市第一，在东莞市房管局网上签约均价约为16778元/平方米，这也意味着目前东莞住宅主流均价在2万元/平方米以下，相比去年已经出现下滑，定价合理。
其他新要求：开发周期2~3年
除了在竞拍方式上尝试新的要求外，东莞即将上市的这两宗地块当中，对付款方式和建设开发周期也做了严格规定。根据公告内容显示，东城八一路商住地地价款式付款期为90日，分2期支付，即在签订《国有建设用地使用权出让合同》后30日内付成交地价款的50%，剩余地价款在90天内付清。
同时，该地块的开发周期为2年，即2018年12月至2020年12月。这些要求对开发商竞拍资质更为严格，只有资金实力雄厚的开发商才能够参与竞拍，许多实力较差的开发商或将被拒绝在门外。
同样的，茶山镇横江地块的公告也显示，该地块开发建设期为3年，宗地建设项目在2018年10月 10日前开工，在2021年 10月10日前竣工。只接受在东莞市注册，具备独立法人资格的银行业金融机构(以营业执照所示为准)单独申请竞买(凡违反土地出让合同约定欠缴地价款的法律、法规另有规定的除外)。本宗地的成交地价款付款期为30日，分1期支付。
记者了解到，7月25日，广东省国土资源厅出台关于进一步规范土地出让管理工作的通知，有效期五年。通知共有6项重点，包括住宅用地禁止“捆绑”出让和超三年开发周期出让。目的在于深入推进节约集约用地示范省建设，维护公平公正的土地市场秩序。业内人士认为，未来东莞新拍卖的地块开发周期或将在三年以内，且对于竞争人的资金实力有严格要求，楼市进入高周转开发阶段，房企新一轮的洗牌或将到来。
