新浪乐居讯  2016年10月8日晚，南昌第四次启动楼市限购。从2011年到现在，6年时间南昌4次限购，每一次限购都会让不少人陷入观望和恐慌，那是因为他们只从一个月来了解楼市。在此，乐居江西通过梳理南昌历年限购政策与成交数据为您展开客观对比。

  南昌历年限购政策对比

  南昌4次出台“限购令”

  2011年1月21日，南昌市出台楼市限购令，自2011年2月1日起，南昌市及外省市居民家庭在市内房地产市场较活跃的东湖区、西湖区、青云谱区、青山湖区、红谷滩新区这5个区范围内，只能新购一套商品房。

  2011年2月24日，南昌市宣布“升级版”限购令。自2011年3月1日起，南昌版国八条限购令实施。此次限购在原先的基础上扩大了限购范围：除四县外南昌市区全限购，而且限购令适用于本地及外地户籍人员，新建商品房及二手房也列入限购范围内。需要提醒的是，2011年南昌的限购令以家庭为单位，并不是“规定一个家庭只能买一套房”，也就是说，限购令，和市民之前有多少套房并没有关系。 

  2013年11月25日，南昌房管局公布南昌住房“新限购”政策——“昌六条”：南昌继续执行原有限购的基础上，对外地户籍人员的购房条件又进行了补充，规定要提供连续两年缴纳个人所得税或社会保险缴纳的证明。而且对第二套住房贷款的首付比例也进行了提高，由原先的首付六成提高到了七成。该政策27日起正式实施。

  2014年8月12日起，南昌市区全面取消限购。 

  2016年10月8日晚，疯传多日的南昌限购传闻落地成现实，南昌限购范围规划为东湖区、西湖区、青云谱区、青山湖区、经开区、高新区、红谷滩新区等区域，首次购买住房的最低首付款比例调整为30%，二套房首付为50%。民政部门将不再出具公民婚姻状况证明，本轮限购以“个人”为单位。

  政策对比

  限购之后，不少媒体对“限购令”进行了解读分析，从内容看，分区域、分户籍、以个人为单位对居民购房进行限购、限贷的规定对比2011年“限购令”，更为精细、具体。

??南昌历年限购成交对比

  政策出来前与后短期之日的成交

  限购前夕

  2011年1月22日，南昌限购区域的商品住宅成交量小幅上扬，而到了23日，南昌商品住宅成交175套环比21日的77套上涨127%，同比上个周日(1月16日)的26套上涨573%。而不在限购范围内的南昌二手房交易市场则相对比较平稳，1月24日成交120套，较之前略微有所增长。

  2011年2月28日，加强版“限购令”实施前一天，南昌市房产交易中心内人满为患，等待办理房产交易手续的人挤满了整个大厅。扎堆过户让当日南昌市房屋成交量冲上了近期一个顶峰——新房成交139套，二手房成交177套，分别远高于2月份日均成交量的35套和50套。 

  2013年11月26日，新政公布的次日，南昌市商房交易量并没有出现大幅波动，南昌新房成交183套，二手房成交119套。其中，新房住宅成交143套，非住宅成交40套；二手房住宅成交107套，非住宅成交12套，并未出现冲刺限购的成交高峰。

  2016年10月9日凌晨南昌当地产信息网数据显示，限购令前夕（10月8日）南昌新建商品房成交2139套，非住宅成交51套，总成交2190套，创下南昌历史上成交记录。二手房不限购，限购当日南昌二手房住宅成交153套，非住宅成交9套，共成交162套，与国庆黄金周相比也较为平稳。

  限购前成交

  限购首日

  2011年2月1日后，交易量锐减，截至当日17时30分的数据，全市销售住宅的数据仅有16套，其中只有2套来自限购区域，分别为红谷滩新区和青山湖区。

  2011年3月1日，南昌市2.0版“限购令”实施首日，楼市成交量急剧萎缩，新房和二手房成交量均大幅下降，新房成交量仅3套，二手房成交量为30套，均远低于2月份日均成交量。

  2013年11月27日，南昌新房成交266套，二手房成交89套。其中，新房住宅成交231套，非住宅成交35套；二手房住宅成交82套，非住宅成交7套，限购首日成交量不降反升。

  2016年10月9日，南昌限购实施首日，南昌楼市并没有瞬间“降温”，南昌新房住宅成交843套，非住宅成交102套，总成交945套，仅次于前一天，单日成交接近1000套高位，近乎平时成交量的3-4倍。二手房方面，限购首日南昌二手房住宅成交175套，非住宅成交3套，共成交178套，环比上涨10.60%，二手房交易并未达高峰，但有上涨趋势。 

  限购首日成交

  注：“/”表示数据缺失

  每次限购都会有不少购房者在政策缓冲期内抢搭“限购令”的末班车，赶在政策正式实施前买房，这是造成限购前夕住宅交易量猛增的主要原因。但并不是每次限购都会迎来楼市成交量的骤降，成交数据存在一定的滞后性，还需时间观察。

  对于不限购时二手房市场更有吸引力。限购令仅针对新建商品住宅，而二手房不在限购的范围之内时，要想买多套房屋，只能流向二手房。就短期来看，新政对二手房买家成交所带来的影响并不大。

??限购首周

  2011年2月1日“限购令”正式实施，再加上春节的影响，1日～8日新建住房仅成交41套，二手房成交量也明显下降。2月1日新建商品住房成交量最大，为16套，之后有两天出现零成交的情况。2月1日～8日，新建商品住房共成交41套；二手房成交51套，多个交易日为零成交。

  从2011年3月1日至6日，南昌市新房和二手房成交量均急剧下降，尤其是新房住宅成交量仅在个位数边上徘徊，成交量可谓一夜“降温”。 在这一周时间内，南昌住宅成交46套，日均成交不到8套，其中有4天成交为个位数；非住宅成交量达134套，远比住房成交活跃，显示出不受限购的商业地产受到垂青。二手住房前6天共成交181套，虽比新商住房成交量大，但远不及限购令实施前的量。与此同时，非限购区南昌县3月首个工作周新商住房成交224套，虽没出现大幅上升，是市区成交量的近五倍。

  2013年11月25日至12月1日，南昌市新房住宅成交1013套，环比增加67.99%，非住宅成交326套，环比增加21.64%；二手房方面，共成交563套，环比分别增加2.93%，二手房市场整体走势稳当，非住宅成交较之前几周有明显增加。

历年限购首周新房成交

  而2016年10月10日至16日，限购首周，南昌共卖出1073套新房，环比国庆黄金周下跌45.14%。整体看来，南昌新房成交呈“V”字型走势，限购后新房成交量先下降后在周末走高。

  本次限购首周新房成交

  本次限购首周非限购区湾里住宅成交第一，限购区青山湖周末出猛虎，二手房不限购成交量也并未大幅增长，限购的真实效果如何，还有待时间的进一步检验。有关“限购后新建商品房成交量呈现断崖式下降”的言论为时过早，有关业内人士指出，切勿夸大限购影响，市场在一定范围内存在变化并能回归正常。

  本次限购二手房方面

  本次不在限购范围内的二手房市场备受购房者关注，对于有些媒体报道的“本次二手房不限购成交量大幅上涨”也备受争议。数据显示，2016年10月8日至12日南昌二手房住宅成交153套，10月9日二手房住宅成交175套，10月10日成交163套，10月11日成交170套，10月12日成交182套，变化并十分不明显。这其中可能有大部分是国庆黄金周期间的积压客户。

  而相较于国庆前，新政后南昌的二手房成交变化也并不明显。据数据统计，9月19日至23日，南昌二手房住宅成交套数分别为146、153、143、146、151套；而9月26日至30日二手房住宅成交套数分别为166、150、186、184、150套。南昌重启区域性新建商品住房限购，对二手房多少是个利好消息，但南昌同时实行了限贷，购房首付比例有所提高，二手房成交能否放大，仍有待观察。

  国庆前后二手房成交

??限购影响

  2011年2月的限购较为宽松，从短期来看，受“限购令”影响最深的是即将入市的新盘，对那些前期销售成绩较好又较为成熟的老盘来说，可能影响较小；从长远来看，因为刚性需求依然强烈，对一些有购买实力的购房人的影响也不大。

  2011年3月初成交量大幅萎缩是因为近期频频出台的调控政策，因调控基调趋严，使得人们对房地产市场预期降低，从而导致市场潜在购房需求普遍受挫。

  自2013年11月25日南昌市“昌六条”调控新政出台提出“对房价上涨过快的楼盘或不接受政府价格指导的楼盘，将停止其预售和签约”，此前“限售限价”传言也被证实，南昌房产新政调控后使得南昌房价上涨态势有所收敛，南昌房价以平稳为主。

  2016年的限购，未来几天可能签约的客户几乎都已经在限购前集中签约了，南昌限购令出台后，会有一个短暂的房价或成交量的变化期，成交量会下降，房价也可能有一个平稳或者微微下跌的状态。

  总的来说，每次限购令出台后，短期内可能对楼市有一定的影响，如成交量可能会迅速减少，但总体来讲影响不会很大，南昌房价都能处于一个比较平稳发展的状态。