统计局说房价降温了,却没解释高地价!_新浪地产网

统计局说房价降温了,却没解释高地价!

     近日,国家统计局公布了8月数据,显示部分经济指数略有反弹,如消费、出口、工业增加值等,投资也企稳了。尤其是PPI,8月份下降0.8%,降幅比上个月收窄0.9个百分点,按这节奏,很快就会翻红了!这意味着国内市场供求关系有所改善。

  新闻发布上,记者问了8个问题,其中有2个是房地产。近段时间,国家层面很少提及房地产,只能通过“国统局发言人的嘴巴”,咱们一起去听听口风吧。

  Q:大家非常关注房地产问题。从8月的土地购置面积数据来看,前8个月面积上有8.5%的下降,但是整体8月份的销售金额近40%上涨,涨幅比较大,部分二线城市甚至出现了地价比楼价还贵的状况,一线城市销售额近期出现了很大幅度的上涨。如何从统计的角度看未来房地产市场的发展?

  盛来运:关于地价比房价贵,不能拿一二线城市的地价和三四线城市的房价比。从经营角度来讲,任何一个开发商都不愿意房价卖得比地价要便宜,否则就不能生存。我们观察经济的现象,一定要使用同口径进行对比,这样才有意义。

  我知道大家都很关心房地产市场,这段时间媒体讨论得很热烈。房地产是很重要的产业,首先是对国民经济贡献率比较高,而且关联效应比较大,前端联系到像钢铁、水泥等原材料行业,后端联系到汽车、装潢甚至家电这些行业。

  住房关系千家万户,关系民生生活质量各个方面。我们也很关注房地产市场的发展,既希望对经济能够发挥稳定的促进作用,又能够体现民生改善,让居民能够得到实惠。

  从今年以来的房地产市场,尤其近两个月房地产的变化情况来看,房地产市场运行的特点还是比较明显的。首先确实房价还是在上涨,但涨幅在回落,尤其是在一些限购政策出来后,一线城市和一些二线城市房价上涨的势头初步得到遏制。

  第二个特点,房地产市场的分化确实比较明显,这是跟以前不一样的特点。上一次发布会我也做过解释,以前是普增普涨,无论一二三线城市都在涨。今年以来,尤其最近两个月,一、二线城市房价还是比较坚挺,但是三四线城市尤其四线城市房价相对比较稳定,库存相对比较大。

  我们认为,这两个特点今后一段时间还会持续,房地产的价格表现最终还是要取决于房地产市场的供求关系。此外,住房是一种很特殊的商品,地域性很强。我个人判断,房地产市场分化调整的走势是今后一个时期的主基调,这就决定了房地产调控政策一定要因地制宜、因城施策,遵循房地产市场本身的客观规律。

  Q:最近数据看到,商品房待售面积持续减少,是否能够说明目前去库存效果挺明显,夏天已经过去了,房价“秋老虎”的模式仍然开启当中,能不能点评一下城市房价持续上涨的情况?

  盛来运:首先我同意你的看法。现在去库存,尤其房地产去库存成效还是非常明显,8月末比7月末商品房待售面积减少了512万平方米,其中住宅减少得更多,住宅待售面积减少639万平方米。之所以两个数据有差距,是因为商业营业用房待售面积有所增加。

  这次房地产上涨主要是住宅价格上涨比较多,销售比较好,所以有利于去库存,数据有积极变化。从累计角度来讲,今年以来连续6个月商品房库存在下降,刚才我也讲到一个数据,累计减少3000万平方米左右。从这个角度来讲,去库存成效是比较明显的。

  关于房价的问题,刚才实际上我已经谈到了,有两大特点,一大特点是涨幅在回落,尤其是前期涨势比较快的一些一线城市和部分二线热点城市,目前在一些限购限贷政策的作用下,以及前期消费潜力集中释放了一批购房需求,在这些因素共同作用下,一线城市和少数热点城市的房价涨幅开始回落。

  另外一个特点是,分化调整的格局比较明显。像北京这样的一线城市,尽管将来总体上房价涨幅趋于稳定,但是内部的结构性分化也会以某种方式表现出来。比如城市中心区和边远地区、公园附近和非公园附近、大户型和小户型的房价,就会有明显差异。

  这也是市场内部结构优化的一个过程,只有分化和调整才能淘汰一些市场不需要的,增加一些优质商品房的供应,来持续改善居民的居住条件。目前一线城市和热点城市推出了更多的市场化调控政策,采取了一些新的做法,比如加大土地的供应量,这有利于改善今后一个时期城市商品房的供应,抑制房价过快上涨。

  老杨翻译和总结一下盛来运同学的观点:

  1、房地产对经济很重要,是支柱产业!

  2、房地产与民生相关,要让居民能够得到实惠(房价上涨呀,没看出来哪里得实惠了,除了补贴农民进城买房)。

  3、房价还是在上涨,但涨幅在回落。尤其是一线城市和少数热点城市的房价涨幅开始回落。

  4、区域分化,一、二线城市房价还是比较坚挺,但是三四线城市尤其四线城市房价相对比较稳定。

  5、今年库存累计减少3000万平方米左右,去库存成效是比较明显的。

  接下来,老杨结合几个数据,聊聊我的看法。

  1-8月份,全国商品房成交均价7618元/平方米,同比增长10.5%。从全国来看,确实来运同说所言,房价还在上涨,但增速已持续五个月回落。

  不过,有一点需要提示大家:10%的房价增幅,超过过去20年的平均增幅,也明显超过2010年以来的均值(7%左右),也超过GDP增幅!这个房价水平,不算低呀。已经有点不利于民生了。

  8月末,商品房待售面积70870万平方米,比7月末减少512万平方米,已连续六个月出现减少。这在过往历史上,比较少见,尤其是2011年以来,第一次出现连续多月减少。来运同学说得对:去库存效果继续显现!未来一年,部分二三线城市,库存还将明显下降。大家睁大眼:哪里库存降得快,哪里房价反弹高!

  1-8月份,全国房地产开发企业土地购置均价占商品房销售均价的47.1%,相比1-7月份提高了1.8个百分点,主要原因是房企土地购置均价涨幅上升。遥想当所,2011至2013年,地价占房价的比例,只有三成多,如今近五成!开发商拿地越来越纠结,地价高得下不了手,项目利润率总体不断下滑。

  买房人苦,开发商苦,只有一个家伙躲在暗处偷着乐,大家猜猜他是谁?

  关于高地价的问题,其实上述记者有问到,但来运同学避而不答。


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