从2016年初开始，不断有消息传出楼市火爆异常：一个接一个的天价地王，深圳楼市疯了，上海人们排队离婚只为买房，但是相较与热点城市的火爆，一些三四线城市的楼市却呈现出另外一种完全不同的局面。

  一二线城市城市曝光度高，房价焦虑感强，舆论影响力大，所以很容易被认为是全国楼市上涨的缩影。然而，一线二线代表不了全国楼市。它们的暴涨，反而会掩盖全国楼市严重分化、问题重重的真相。其实，大多数不在新闻关注之列的三四线小城市，房价非但没有出现暴涨，反而还在下行的边缘徘徊。

  近三分之一城市房价下跌，楼市并没有你想象的火。

  楼市分化：一二线暴涨，四五线下行

  我们用全国百城房价指数作为分析，统计发现，过去一年，100个大中城市中，跌(包括不变)的城市有31个，接近总数的三分之一，而房价涨幅在5%以下(包括下跌)的城市有67个，超过三分之二，房价涨幅在10%以上的城市只有23个。

  在涨幅阵营中，几乎都是耳熟能像的热门城市，譬如深圳上海北京，再如南京合肥武汉。需要指出的是，随着一二线城市房价暴涨，周边城市房价随之水涨船高，最典型的代表是深圳周边的东莞惠州，北京周边的廊坊。

  正是这些城市的暴涨，让人感受到中国楼市的灼灼热浪。然而，放之于全国的大背景下，这类城市寥寥无几，所谓的热浪只属于某些人的狂欢。相反，在政策宽松背景下的横盘和下跌，更能传达出中国经济的真实信号。

  下跌城市共同特征：经济低迷、库存量高

  房价下跌的城市，则有着一些共同特性。要么是经济衰退，人口外流严重，东北城市就是典型;要么是土地财政依赖度太高，从而大量卖地，导致库存居高不下，鄂尔多斯就是最著名的鬼城代表。

  如果经济衰退人口外流，无论政策如何刺激，政府如何托市，都无济于事。因为房价不可能建立在空中楼阁之上，即便是资本炒作，也不会随意拿黄金换土。

  譬如东三省，哈尔滨、沈阳、长春作为省会城市，虽然刺激政策频频，但房价还在去年基准线附近徘徊。以沈阳为例，为促进楼市复苏，沈阳先是提出大学生零首付购 房，因引发争议而不了了之，接着提出大中专毕业生购房可用父母公积金，同时对于购房予以补贴。即便如此，也未能提振楼市。

  楼市下一步：哪里最安全，哪里最危险?

  我们知道，制约房价涨跌，有短期因素和长期因素之别。短期看的是政策宽松、货币放水，以及土地供给与市场需求;长期则要看城市发展空间，经济增长前景和人口吸纳能力。

  用这两个标准来衡量，我们得出一个貌似怪异的结论：一二线城市房价暴涨，但其安全边际仍要高出四五线城市。

  而四五线城市和东北城市，人口红利尚存时，还能沾点荤腥，随着经济大环境下行，县域经济衰退，这些城市已无发展潜力。

毋庸讳言。一二线城市永远比四五线城市有前途，但要分清的是，一二线的暴涨，到底是长期的经济和人口因素在发挥作用，而是短期的货币放水、人为制造短缺的影响，这对于未来的意义是完全不同的。