精细管理 鸿坤地产优秀供方池“蓄水”
2017年房地产市场风云变幻，恒大、万科、碧桂园等完成全国战略布局的房企，纷纷进入千亿军团，强者愈强。大型房企在追求规模化、金融化的同时，也在内部梳理流程化、标准化。在土地资源日趋紧张的情况下，企业也通过采购优化，供应链管理来提高竞争力，提升盈利水平。
2017年，鸿坤“全国化布局、国际化发展”正式展开。5月，正式发布全国布局战略。在北京西红门附近刚刚投入使用的鸿坤集团总部，新浪地产(微博)采访了采购总监徐艳霞。从成本采购部门看鸿坤在群雄逐鹿的房地产市场如何突围？
全国布局 “粮草”先行
鸿坤集团在北京深耕15年，创造了西红门模式。未来鸿坤将把城市运营商模式复制到更多的区域和城市。而对采购部门提出的要求则是为全国化布局、区域拓展服务，保证及时高效的提供优质供应商资源。
说来容易，其实这个要求非常高。徐艳霞带领的采购部门不仅需要对现有资源库里的供应商在新区域的服务能力进行重新评估，还要快速高效的拓展新的合作供方，进行全面筛选。面对几十个品类的采购，往往对接的供应商是成百上千个。
此外，面对精装修、智能家居、装配式建筑等趋势，未来产品将不断更新迭代，采购部门未雨绸缪，提前做好供方资源收集工作，为大规模的投入做准备。
徐艳霞表示，2017是鸿坤的蜕变年，紧跟公司脚步，采购先行。应对新的课题，采购人员要快速高效的匹配到合适的供方资源，保证每个项目能够快速开发落地，最终实现销售回流。
目前鸿坤整体倡导的原则是要发展标准化集中采购、战略采购。徐艳霞介绍：“进入新区域和开发新的产品系列，短时间匹配到合适的产品和供应商并不容易。所以要建立标准化、全国覆盖、项目匹配，才能使战略采购效率和效益更加明显。”
公司的发展与战略合作供方的匹配是互相支撑的。全国化发展，不同门类企业在不同区域的竞争性有所差别，产品品牌在当地的接受度也不同，在未来，鸿坤战略合作会保证一个品类至少两家以上或者更多战略合作供应商。
如何发展供方合作资源？
首先，与鸿坤长期合作的优秀合作伙伴会优先考虑发展成战略合作伙伴，针对新拓展的区域，有意愿和能力的供应商，会跟随鸿坤的脚步进入新的区域，继续合作。
其次，鸿坤也在主动引入一些优秀供应商资源入库。比如行业排名靠前，综合实力强、社会资信强、自身管理完善的企业，经过考核，也会进入合作名单中。
再次，从一些房地产同行中借鉴，标杆企业合作的供方资源，也将是鸿坤考虑发展的对象。
阳光采购、合作共赢是这样落实的
鸿坤成本采购要完成从环节管理到全局视角，从沟通协作到专业深入，从被动接收到主动出击，从质优价廉到优质优价，从甲方视角到内外协同的蜕变。2017年鸿坤供应商春茗会上徐艳霞就对阳光采购、合作共赢的合作理念进行阐述。
为了更好的与供应商合作，鸿坤启动双向评估，互相监督，及时修正问题，更好实现合作与融合。
对供方管理和人力资源管理有一定相似之处。鸿坤也是遵循绩效管理的逻辑，利用PDC管理循环和评估供应商，发现问题并制定相关规定，集中组织供方沟通解决。
根据供应商履约情况， 工程、设计、成本、采购以及客服等部门都将参与进行评估，涉及在施和交付项目评分出A(优秀)B(良好)C(合格)D(不合格)四类。优秀的进行奖励，不合格的将会惩罚。总体是要供应商重视评估结果，能够更好地合作。
对鸿坤，每年都会做供方满意度调查。从供方角度来看，鸿坤在管理、配合、流程及工作人员能力等多方面哪些地方做的好，而哪些地点仍不足。鸿坤在之后的合作对接中，调整及改正，提高效率和配合度。
徐艳霞认为：“合作是双方的，一个供应商在与甲方合作出现问题时，不一定是供方的问题，也可能是我们内部一些环节做的不够好，出现优质供应商流失的情况。所以房地产企业要勇于放低甲方是的身段，接受供方的意见与批评。2016年一共发出将近400份供应商满意度调查问卷，整体满意度比较高。”
采购部的工作是像是管家婆，帮公司花好钱，采购到性价比高的产品。根据产品业态，产品档次，甄别筛选找到最合适的供应商。但是物美价廉似乎是个伪命题，并不是最低价就是好的。鸿坤坚持合理低价中标，具体为技术标合格，经济标合理。
首先入围阶段，鸿坤会保证实力相当的几家企业在平台竞争，而不是参差不齐的企业。
技术标评审，从施工方案、施工进度、质量保证、项目组织机构、劳动力配备、机械设备和材料投入计划等方面进行综合评审、比较。如门窗幕墙等技术性复杂的门类，要求各供应商进行技术标述标，进行深入了解，看是否与项目做到真正的匹配。
经济标基于理性的分析，合理性就是报价不能低于成本价。基于对行业的了解和行业对标分析，能够判断出合理的成本价范围，在合理范围内，选择价格有优势的供方。
流程制定好，最大的考验就是采购人员要对行业和产品有把控，全面了解产品、供方信息，才能做到理性的分析与选择。对学习能力和对信息量的分析能力的要求不言而喻。徐艳霞表示：“招投标体系要不断加强，比如技术标准、招标文件、清单编制等，才能做到无漏洞可钻。”同时，她也希望供方能提供有竞争性的报价，而不是脱离承受范围的报价。没有利润的合作不会持久，最终伤害的是双方合作的利益。
采购go go go
精装修、智能化不断刷新着人们对于舒适便捷生活的认知，也不断刷新着房地产采购的资源库。
精装大潮已来，鸿坤对精装资源的储备也已提前启动，首先鸿坤的设计部门，对不同的精装需求分级标准化制定，而采购部门对应不同标准匹配产品，部分精装分档集采任务的招标工作正在进行中。
而对智能科技和绿色家装概念早在鸿坤做林语墅项目的时候就已经提出，随着科技的发展，智能制造、节能环保不再是豪宅项目上出现的概念。普通住宅也能匹配到合适的智能化、节能产品。智能家居和新风除霾是鸿坤下半年两项重要的采购任务，通过一次投入的增加。实现很好的社会效益，真正促进节能减排。
在徐艳霞看来，采购不仅仅是后勤保障部门，企业战略需要搭建什么样的体系，达成哪些指标，需要做很多的工作来促成完整管理体系的建设，确保材料的供应。作为直接和供方市场接触的部门，是信息的窗口，因为在第一线接触到很多新产品、新技术信息及时将这些信息传递给兄弟部门，为产品的改进提供建议。这需要具有识别分析的敏锐的触角，去发现新的价值。
采购是门技术活，人是关键，但也需要工具。近些年，如优采的第三方平台出现，给采购人提供学习的平台，快速了解行业发展变化；同时也是一个交流平台，带来供方信息，补充资源；通过数据分析，在选择供方提供参考依据。切实解决采购人的需求，未来会被越来越广的应用。
(左起：辛凯 鸿坤集团采购经理 徐艳霞 鸿坤集团采购总监 李敏霞 新浪地产副主编)
