龙头房企上半年业绩普遍逆市增长
来源：大众证券报
中小企业首亏增加、整合加剧
上半年房地产市场调控政策持续发力，龙头房企上半年业绩普遍逆市增长。市场机构的最新统计数据显示，碧桂园、恒 大、万科等40家龙头房企上半年合计销售额达到21143.56亿元，同比涨幅54.5%，多家房企完成了年度业绩的五成以上。沪深上市房企中报披露还在进行着，据同花顺(300033,股吧)统计数据显示，截至日前已有沪深有半数上市房企披露2017年中报业绩预告，预计净利润实现同比增长的企业有30多家，占比超过五成；近20家亏损，其中8家首亏，亏损企业占三成以上。对此，业内人士分析认为，由于已经披露的多数为中小企业，业绩快报通常与实际业绩比较接近，可以看出政府严控楼市政策对中小企业影响还是比较大的。但是平安证券房地产分析师认为，得益于过往两年楼市的高增长，主流房企可结算货值充足，业绩相对稳健。上海(楼盘)易居(博客)房地产研究院总监严跃进也认为，今年一季度房企盈利、销售业绩较好，因此大中型企完成上半年销售业绩没有问题，下半年中小房企销售将继续承压。
龙头房企半年业绩同比涨54.5%
上半年，房地产市场调控政策持续发力，龙头房企上半年业绩普遍逆市增长。市场机构的最新统计数据显示，碧桂园、恒 大、万科等40家龙头房企上半年合计销售额达到21143.56亿元，同比涨幅54.5%，多家房企完成了年度业绩的五成以上。
根据中国指数 研究院监测显示，截至6月30日，销售额超过50亿的企业达到126家，比去年同期增加了11家，销售额共计36220亿元，约占全国市场份额的62%。万科、碧桂园、恒 大迈入两千亿门槛，绿地、保利、中海、融创紧随其上迈进千亿阵营，再次呈现强者恒强的行业定律。从目标完成率来看，大部分房企均已完成50%以上，龙湖、旭辉等企业上半年目标完成率达70%以上，完成全年销售目标已经成为大概率事件。另一方面，上半年房企销售业绩保持快速增长的同时，一线及热点二线城市仍为业绩主要贡献区域。从十大龙头房企的销售份额来看，一、二线城市在售项目平均占比分别为 19.1%和54.8%，合计占比73.9%。
中原地产首席分析师张大伟分析认为，房企能够在2017年上半年实现销售额逆市增长的原因在于，一方面楼市虽然调控持续，但政策效应在二季度末才开始出现。上半年由于叠加了2016年末的部分结转业绩，所以大部分企业依然实现正增长。另一方面，龙头房企转型加速、布局合理，业绩涨幅普遍超过了市场平均涨幅。
部分房企中报业绩净利预增
目前公布2017年中报业绩预告的A股房企一般为中小房企，尚不能代表整个房地产板块的运营情况，但已可折射出行业基本面趋势。整体来看，预计龙头房企市场占有率提升，中型房企净利增长速度放缓，转型不利的企业亏损较为明显。
在已发布2017年中报业绩预告的A股房企中，剔除数据不全的企业，从预告净利润变动幅度来看，31家呈现上行趋势，占比超过五成；18家亏损，其中8家是首亏；从预告净利润下限来看，18家房企归属于母公司股东的净利润超过1亿元，占比超过三成。
据了解，区域性龙头房企盈利能力仍较强。截止日前，2017年上半年有5家上市房企预告净利润超过5亿元。具体来看，荣盛发展(002146,股吧)预告净利润在14亿元-17亿元之间，金融街(000402,股吧)预告净利润在10亿元-11亿元之间，华联控股(000036,股吧)预告净利润在10.2亿元-10.6亿元之间，粤泰股份预告净利润在8.8亿元-9.25亿元之间，滨江集团(002244,股吧)预告净利润在7.4亿元-9.4亿元之间。
对于业绩变动原因，荣盛发展表示，公司管理层预计，2017年上半年，公司可结算项目增加，结算收入及利润较上年同期有一定幅度上升。而集中在杭州(楼盘)布局的滨江集团上半年净利上涨也较为明显。对此，滨江集团表示，报告期内武林壹号2号、10号精装住宅交付，因此公司2017年上半年归属于母公司所有者的净利润与上年同期相比变动幅度在10%-40%之间。事实上，虽然多数上市房企2017年一季度的业绩上涨，但行业整体毛利率走低，部分中小房企与大型开发商相比，管理不够高效，多点网格化布局不完善，难以应对调控周期，净利润几经起伏，稳健不足，甚至亏损。
中小企业首亏增加、整合加剧
上半年，一二三线60多个城市政府实行了严厉楼市调控政策，房企销售形势从一季度开始下滑，严厉的楼市调控政策对中小企业影响较大，以中航地产(000043,股吧)为例，2017年上半年，公司预告净利润亏损1.35亿元-1.6亿元之间。中航地产表示，2015年同期转让下属企业深圳(楼盘)市观澜格兰云天大酒店投资有限公司股权取得投资收益1.1亿元，而本期无此类事项发生额。此外，公司因2016年底出售地产项目股权事项导致本期收入及利润较上年同期有所下降，以及出售地产业务相关事项产生的营业外支出较上年同期有所增加。事实上，保利地产(600048,股吧)2016年完成国务院国资委主导的首单央企地产整合，而整合对象正是中航地产，保利地产斥资20.30亿元收购中航地产旗下九个项目。
平安证券一份分析报告也指出，从业绩预减或预亏公司来看，除个别由于高基数导致业绩下滑外，大多数均为转型的小规模房企。由于地产行业确认收入节奏的特殊性，中报业绩并不能代表全年的业绩增速。考虑到上半年统计的23家典型房企销售目标完成率达53.41%，较2016年同期上升8.2个百分点，加上开发商预收款相对充足，预计主流房企全年业绩依旧稳健。方正证券(601901,股吧)房地产分析师任泽平认为，在本轮调控小周期中，中小房企清理历史库存并逐步退出，大型房企顺势兼并重组、冲规模抢占竞争优势，房企集中度加速提升，龙头房企“市占率”在2017年以来出现跳跃式增长。
但据同策咨询研究部总监张宏伟(博客)预计，待2017年上市房企年报全部出炉，估计房地产行业的平均净利率可能因为市场进入调整期和融资成本的提升而降低至8%-9%，销售规模达千亿元的房企，净利润可能仅为几十亿元，同时还背负80%左右的资产负债率。
鉴于此，他反复强调，单纯追求规模化的房企主要收益过分依赖住宅销售，而住宅市场短周期调控就将为企业带来资金链断裂风险，同时非住宅销售业务若不成熟，中长期盈利能力和抗风险能力都将非常脆弱。若一味只看重销售规模，利润危机将对企业造成重大打击。
