利润率逐年下降 房企由售转租求解盈利难
来源：北京商报
完善住房租赁市场的又一重磅政策落地。7月20日，住建部等9部门联合发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》(以下简称《通知》)，明确在重点城市加快推进租赁住房建设，培育和发展住房租赁市场。《通知》提出，人口净流入的大中城市要充分发挥国有企业的引领和带动作用，并支持相关国有企业转型为住房租赁企业。据住建部交易租赁和产权管理处处长沈悦介绍，转型的具体方式包括由地方政府参与组建新企业或推动现有相关企业转向保障房业务等。
确保租房供应
具体来看，《通知》明确，要培育机构化、规模化住房租赁企业，鼓励国有、民营的机构化、规模化住房租赁企业发展，鼓励房地产开发企业、经纪机构、物业服务企业设立子公司拓展住房租赁业务。
值得一提的是，近年来，北京、上海都曾开展利用集体建设用地建设租赁住房试点工作，取得了一些经验。在此基础上，为增加租赁住房有效供应，《通知》鼓励各地通过新增用地建设租赁住房、在新建商品住房项目中配建租赁住房等方式，多渠道增加新建租赁住房供应。
据不完全统计，目前我国规模化住房租赁企业大概只占到住房租赁市场份额的2%左右，这与其他发达国家相去甚远。
为此，《通知》要求，人口净流入的大中城市要支持相关国有企业转型为住房租赁企业，以充分发挥国有企业在稳定租金和租期、积极盘活存量房屋用于租赁、增加租赁住房有效供给等方面的引领和带动作用。“未来支持国有企业转型将主要以两种方式进行”，沈悦介绍，由地方政府参与组建新的住房租赁企业，或在相关国有企业基础上改建，推动从事保障房、人才公寓等相关业务公司转型。
北京商报记者梳理发现，为培育租赁市场，全国多地已经进行了不少有益尝试。例如，2011年北京市一次性注资100亿元，成立北京市保障性住房建设投资中心，承担全市统筹公租房投融资、建设收购和运营管理职责。
房企的经营难题
虽然住房租赁市场整体框架已经搭建，但政策落地尤其是今后国有租赁企业运营仍长路漫漫。在地价较高且存量土地偏紧的人口净流入城市，要大规模发展住房租赁市场，提供充足租住房源，如何确保土地来源成为难题。一个值得借鉴的例子是，2014年北京市属国企首农集团曾通过招拍挂程序，拍下了两宗原公司自有用地，并改建为自住商品房(地块汇总、实拍、论坛)。
不过本次《通知》提出的应对之策是，鼓励超大城市、特大城市利用集体建设用地建设租赁住房试点工作。在中国社科院城市发展与环境研究所副研究员王业强看来，这一模式或将成为未来住房租赁市场土地的主要来源，即不走以往的“招拍挂”模式，由乡镇直接选定房企合作建设，满足周边租赁需求，村集体获得的土地收益还可作为建设自住房的保障资金。
解决了土地来源，迎面而来的还有营收难题。中国城市产业发展联盟主席陈宝存(微博 博客)直言，由于人口净流入重点城市房屋租赁整体价格较低，相关企业想要从中盈利确实十分困难，“这些城市租房房源大多属于福利性、政策性住房或商品房配建项目，整体价格不高，租赁房企接手后极有可能面临收不抵支的困境”。
实际上，个别有经验的租赁房企业已经找到了综合发展的新路子。根据北京以租房为主要经营业务国企——北京市保障房中心官网公布的中长期发展战略，“十三五”期间该中心的主业分为保障性住房投融资和保障性住房建设运营与服务两大块，其中运营服务内容包括积极推进绿色建筑和住宅产业化、创新管理和服务以及发展保障性住房相关增值服务等。知情人士透露，所谓相关增值服务是指建设运营具有商业属性的配套设施，而这也是北京市保障房中心用以确保收入水平的关键衍生业务。
缓解供需矛盾
此前较长一段时间内，重点一线城市流动人口多、需求集中，即使有少部分“由售转租”的房源流入市场，租赁市场仍存在租房需求大于房源供应、租户需求与房源质量不能较好匹配的现象，租金没有明显下降。因而中原地产首席分析师张大伟直言，租购并举是房地产长效调控的政策之一，《通知》的出台有利于提高租房者权益，稳定租赁关系，增加租赁房源。
还有分析认为，《通知》正式实施后，新成立或转型的住房租赁企业数量有望增加，租赁房源供给也能实现有效补充，这对于平衡租赁市场供需矛盾，满足更多租房需求起到关键作用。
“作为住房开发市场的主力军，国有房企实力雄厚且建设运营能力较强，引导这样一股力量参与租赁房的建设，未来效果将十分可观”，王业强向北京商报记者分析称，这对于确保房地产市场整体稳定、提高自持比例，确保楼市调控推进也十分重要。中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长柴强也表示，《通知》多项条款有利于充分发挥国有企业影响力，助推机构化、规模化、专业化住房租赁市场的形成。
不过张大伟提醒，由于租售比悬殊，房源拥有者租赁收益较低，选择长期出租的比例不高，而相比房屋售价的大幅度波动，房租价格体现的是房屋的居住价值，且租房者无法选择信贷等杠杆分散压力，或许很难承受房租明显上涨。
