房企海外债达172亿美元 后年进入大规模兑付期
房企通过发行公司债融资的渠道被收紧已达半年多，融资难、回款慢的双重资金压力同时袭来，大中型房企开始在海外找钱。
《证券日报》根据中原地产研究中心向记者提供的统计数据获悉，2017年以来，房企海外融资额达172亿美元，与2016年上半年的75.6亿美元相比，同比上涨127%，同时超过了2016年全年的144亿美元。
对此，中原地产首席分析师张大伟向《证券日报》记者表示，整体看，房企融资难度明显加大，鉴于2016年以低成本的公司债替换了部分高成本资金，开发商资金链依然宽裕，但在政策性融资难，回款慢的高压下，房企资金压力将持续增大。在这种市场环境下，即使美元加息，房企依然会积极加大海外融资的数额。
海外输血猛增
据《证券日报》记者观察，今年上半年，多家房企重启了海外发债的融资渠道。据中原地产研究中心统计，上半年，房企海外融资额达148.75亿美元，几乎相当于去年同期的2倍。
进入7月份后，大中型房企加入了海外融资阵营。在不足半个月时间内，5家房企发布了总额达23亿美元的海外融资计划。
7月6日，龙湖集团成功发行4.5亿美元2022年到期3.875%的优先票据，票面利率创公司海外发债新低，龙湖地产也成为年内海外发债票面利率最低的民营房企。龙湖地产表示，得益于2016年公司成功发行118亿元公司债，截至2016年底集团综合借贷成本已下降至4.92%。此次美元债的成功发行，也将令龙湖地产的借贷成本进一步降低，债务结构进一步优化，财务实力提升至更高水平。
7月11日，泰禾集团发布两则公告，分别是关于全资子公司在境外发行美元债券及为下属公司融资提供担保及差额补足义务。募集资金不超过10亿美元，首期发行不超过5亿美元，期限不超过5年，并由泰禾集团提供无条件及不可撤销的跨境担保。
同天，绿城中国成功发行4.5亿美元永续三年可赎回高级证券。绿城中国表示，5.25%的分派率实现了公司境外永续证券发行的历史最低水平。至于此次发债的资金用途，公司表示，将主要用于提前赎回本公司剩余规模2.37亿美元票息为8%的高级债券及偿还绿城中国部分银团贷款，其余融得资金将作为补充日常营运用途。
绿城中国进一步称，此次境外美元永续债的发行，一方面将帮助公司降低融资成本，而且以永续债归还高息债可以大幅降低公司负债率，进一步帮助公司优化资本结构。更重要的是，在美元市场容量不足，利率一路走高的形势下，绿城中国发出成本创历史新低的高级永续证券，既是绿城中国实力的展现，也体现了资本市场对绿城中国的信心。
接下来，7月12日，建业地产宣布发行2亿美元2018年到期票息6%的优先票据；7月13日，宝龙地产宣布，公司发行的2020年到期的优先票据，年利率为5.95%。
同策咨询研究部研究员李想认为，在境内发行公司债的渠道依然受阻，即使海外美元进入加息通道，房企仍旧不得不寻找海外融资(海外发债和海外银行贷款)。
后年进入大规模兑付期
事实上，据《证券日报》记者观察，自2015年下半年以来，公司债发行相对放松，上市房企蜂拥而至，大规模加码公司债替换之前融到的海外高息债。减少外币债比例，优化债务结构，是2016年多数上市房企财务总监最重要的工作之一。
然而，当2016年11月份开始收紧公司债发行后，今年一季度开始，不少房企重新借道海外融资输血，海外债再度成为中国房企债务结构中的重要成员之一。
民生证券一份研究报告显示，2007年以前，房企境内外债券市场融资规模较为接近；2010年起，在人民币升值预期下，房企为拓宽资金用途，主要通过海外进行融资，2010年境外融资规模占境内外总发债规模的84.73%；2011年到2013年，境外融资规模与境内外总发债规模的占比均在50%以上；2015年起，随着境内融资政策的放松，境内融资成为房企融资的主要途径，境外融资规模占比不足10%；2017年一季度，随着境内融资政策的紧缩，境外融资规模开始逐渐上升。
总体而言，房企是否进行境外融资主要受境内外相对融资政策和环境的影响，相比于2014年之前，境外融资在房企各种融资途径中占比开始下降，是房企融资的重要补充途径。
而从融资成本方面来看，从2010年开始平均发行利率波动下行，由2010年的11.21%降至2017年6.02%，2010年所发行的美元债中大部分为发行利率超过10%的高票息债券，此后高票息债券逐渐减少，2016年无票息超过10%的美元债。而在境内发行利率方面，2010年至2017年期间平均发行利率在5.0%到7.1%之间窄幅波动。
民生证券管清友等分析师表示，境内债券到期分布较为集中，明后两年将迎来集中兑付期。截至到5月下旬，目前房地产企业境内存量债券总规模达2.46万亿元，2017年将有1931亿元左右债券到期或进入回售期，2018年和2019年将迎来兑付高峰，分别有6017亿元、6746亿元到期或进入回售期。
不过，美元债到期分布相对较为均匀，2019年将迎来兑付高峰。目前房地产企业境外存量债券总规模为875亿美元，按当前汇率折算约合人民币6019亿元，今年待偿还债券总额为64亿美元，2018年到期量为152亿美元，2019年到期量最高为206亿美元，总体相较境内债券偿债压力较小。
由此可见，综合来看，今年房企偿债压力相对较小，但明年境内债务进入偿还高峰，2019年，境外债务也将进入偿债高峰，未来两年内存量债券到期压力较大。
