融资收紧 房企又突击海外发债
房企又掀起了一股海外发债融资的小高潮。
6月22日，佳兆业、恒 大先后发布公告，披露了发行大规模境外融资的信息。佳兆业新的融资约合181.6亿元人民币；恒 大海外融资的规模则达到约450亿元人民币，创下了中国企业在海外融资的一个小高峰。包括世茂、中国金茂等房企，也披露公司未来拟展开海外融资。
有开发商表示，在楼市销售持续火热的背景下，房企资金回笼仍然较畅通，日常运营的资金并没有紧绷。但对于发展意愿强烈的公司而言，对外投资需求与市场供应量之间的反差，使得一部分房企将融资由境内转向境外，试图通过境外发债进行突击融资。
还有一些房企，通过在项目引入私募的方式来筹集资金，而房地产信托在经历今年2月份的谷低后，也出现了升温的迹象。
海外融资小高潮
监管部门对房企融资实施严格监管的背景下，部分企业融资的目标，从境内转向了境外。
6月22日，佳兆业公告披露，公司将发行分别于2020年至2024年到期，总计约26.58亿美元(约合181.6亿元人民币)的一系列新票据。
佳兆业这几笔新发行的票据，主要目标并非是为投资新项目筹资，而是为承接原有即将到期的票据而做出的融资安排。
停牌两年多的佳兆业，今年3月底在港交所复牌交易。佳兆业复牌其中一项重要前提，是完成境内及境外债务的重组。
据佳兆业公布的数据，公司境内重组的银行及信托贷款债务总额约496亿元人民币。境外债通过证券及境外银行融资，交换为从A—E共5个系列的强制性可交换债券及新的优先票据，包括利息在内的境外债规模约30.3亿美元(约合206.9亿元人民币)。
从此次新发行的债券规模来看，与经过债务重组后的境外债总额，几乎相当。此前佳兆业在公告表示，新票据融资拟为重组安排的现有票据进行再融资。
佳兆业为承接到期票据再次发债的时候，恒 大也罕见的发起了一笔规模庞大的海外融资。
中国恒 大6月22日公告称，公司成功发行了合计66亿美元的优先票据。这其中38亿元为美元债券，28.24亿美元为要约交换债券。从融资成本来看，此前旧票据年利率约12%，而新票据最低年息只有6.25%；在发行期限看，超过七成的票据期限长达8年。
恒 大66亿美元的融资，是什么概念？按6月22日的汇率折算，恒 大的这笔融资约合450亿元人民币。恒 大这笔融资，创下近几年以来中国企业在债券市场融资规模的新高。
6月9日厦门建发公告称，55亿元的公司债发行获得证监会批准，期限24个月。但并不是所有的房企都像厦门建发这样幸运，能获得监管部门的融资申批。
投资界人士指出，监管部门对房地产融资去杠杆化的严控，使房企在国内的融资规模大幅下降。向监管部门发出的再融资申请中，能获得申报的数量较去年大为减少。
有机构统计，5月份对40家上市房企的融资监测中，只发行了一笔美元票据，而5月份没有一笔境内公司债得以发行。
“国企和一些实力雄厚的房企，发债规模并非很大的境内融资，有可能获批。相当一部分房企的再融资申请，处于排队轮候阶段。”一家投资公司高层表示，因此有一些房企将融资的目光再次转向海外。
除了佳兆业、恒 大，多家房企将融资目光投向境外。中国金茂公告披露拟展开海外融资，世茂也在6月22日发布公告，表示公司拟发行海外债券，但发债规模暂时未定。而在6月初，花样年发布公告称，公司计划发行于2018年到期3.5亿美元(约合24亿元人民币)的优先票据。
融资风潮再轮回？
境内房企发债轮候期加长，开发商的资金是否变得紧绷起来。
有开发商告诉记者，房企虽然有发债的诉求，但企业再融资的渴求度并不是特别高。原因在于，去年以来市场资金面普遍宽松，虽然多地持续调控，但今年上半年包括三四线热点城市在内，开发商的楼盘销售形势并不差。
一家中型上市房企董事会秘书指出，今年三四线城市的市场表现，甚至有些出乎意料。一些去年还发愁怎么销售的楼盘，今年突然变得热销起来，部分城市的项目销售价格还出现不同程度的上扬。销售回款比较充裕，因此开发商的资金链没有出现紧绷的状况。
“对很多房企来说，虽然投资拿地意愿很强，但既然国内发债受限，在融资渠道不太畅通的环境下也相应减少了对外投资的支出。但对有融资需求的公司来说，则会考虑通过加大境外融资、发行信托、在项目引入私募等方式，为投资拿地、项目建设筹集更多的资金。”前述董秘说。
对于一些房企将融资转向海外，投资咨询机构人士指出，从近几年房企融资变动来看，经历了境外融资转向境内融资，再转向海外融资的几轮转换。
几年前，海外发债成本略低于国内，融资速度也较快，因而当时房企发起了一大波海外发债的风潮。当国内货币环境变宽松后，国内融资成本低于海外，房企再次转战国内，发行以人民币计价的票据、债券。
分析师指出，去年年底以来，银监会、证监会等监管部门对房企在资本市场再融资加强监管，收紧了国内融资的口径。整个信贷环境，仍处于较宽松的状态。今年二季度M2增速放缓，市场上信贷增量的放缓，也让有着大量需求的房地产业，在进行投资扩张时感到资金量的不足。
“当前汇率市场变动的背景下，境外融资的房企未来存在一些汇率波动的风险。美联储加息后，海外市场资金使用的成本有所上升。对资金管理经验较丰富的房企来说，仍会尝试在海外发债。对这些房企来说，他们认为当前通过融资获得更多的发展机会，可以覆盖融资的成本，其支出是值得的。”一家评级机构金融分析师表示。
在将目光转向海外的时候，房企信托融资，也有所升温。
据用益信托数据，今年前5个月房地产集合信托规模约935亿元，较去年同期669亿元的规模，增长了约266亿元。继今年2月房地产信托89亿元的成立规模创下年内新低之后，地产信托开始走高。5月份房地产信托的规模达到337亿元，创下今年以来的最高。
“信托收紧、资本市场融资不畅的时候，地产信托的成立往往活跃。未来地产信托是否会继续走高，也成为观察房企资金需求度的一项晴雨表。”一家信托公司人士说。
