楼市泡沫要破？加拿大6月住房销量创7年最大降幅
文章来源：华尔街见闻
连“央妈”都在用加息泼冷水，全球最抗打击的加拿大房地产泡沫可能真要被戳破了。
本周一加拿大房地产协会(CREA)公布，今年6月全国住房销售量环比下降6.7%，连续第三个月下滑，降幅为2010年6月以来最大。6月房屋销量同比减少11.4%，较今年3月的巅峰水平下降14%。加拿大最大城市多伦多当月销量环比下降15.1%至5977套，为2010年来最低水平。
CREA的MLS房价指数今年6月同比上涨15.8%，但6月全国房屋平均售价仅同比略涨0.4%，而且6月均价已经比4月低将近10%。在MLS房价指数中，多伦多的房价领跌，当月下跌0.7%，一年前还高涨25.3%。
华尔街见闻曾提到，多伦多楼市稳步上行的态势已持续超过20年，近年来涨势尤为惊人。从2008年金融危机后的低点算起，多伦多房价迄今涨幅高达220%。而CREA数据显示，6月多伦多房屋均价较3月跌去14.2%，为1988年有记录以来最大的三个月跌幅。
即便是今年5月房价再创新高的温哥华，6月房屋均价也同比下跌2.7%，环比跌3.2%，销量同比减少12.2%。
CREA的首席经济学家Gregory Klump指出，多伦多所在的加拿大人口最密集省份安大略省房地产政策变动，这显然促使许多大多伦多地区房产买家“退缩”，重新评估市场。
另外加拿大央行上周启动近七年来首次加息。这可能也起到楼市降温的作用。Klump认为，加息可能让买家更缺少紧迫感，一些买家会先暂时离场。
值得一提的是，在加息之后，政府可能还有让楼市降温的新动作。
在央行决定加息一周前，加拿大监管机构金融机构监督办公室(OSFI)提议，今年秋季收紧住房抵押贷款法规，要求贷款方保证，即便利率较房贷利率高两个百分点，住房买家也要满足获得无担保按揭贷款的资格。
加拿大《环球邮报》指出，上述提议令人担心，假如今秋利率进一步走高，房地产市场可能面临更大的调整，特别是大多伦多地区。因为在安大略省政府推出楼市改革政策后，今年5月和6月，该地区楼市已经明显量价齐跌。
今年5月多伦多房屋平均售价环比下跌6.2%，交易量环比下滑12%。有经济学家认为，人们关于政府打压价格快速上行的讨论似乎“改变了市场心理”，投机者持有房产的收益可能已经见顶。
顽抗负面持续高涨 加拿大楼市下跌空间大
今年加拿大楼市堪称全球抗跌典范。5月初加拿大最大的次贷机构“爆险”，同月底穆迪以房价风险过高为由，调降了加拿大六大银行的评级，加之此前温哥华和多伦多相继出台的海外买家税等，竟都没有影响加拿大房价，房价增幅反而变本加厉。
上月加拿大央行公布的《2017年年中金融系统评估报告》称，多伦多地区的房价年化增幅已经高达60%，温哥华在经历的短暂调整后也实现了近30%的年化增幅。
更惊人的是，上月加拿大媒体爆出，OSFI已允许加拿大金融机构接受以中国资产作为抵押物，为在温哥华购置房产发放按揭贷款。在严重透支本地购买力后，加拿大竟想到向中国“借杠杆”。
华尔街见闻见智研究所文章指出，根据美联储、加拿大央行和一系列市场数据可以很清晰地看出，加拿大房价已经到了“天理难容”的程度。加拿大央行上述也承认，房价回调是目前加拿大最有可能发生的风险。
通过加拿大与美国房价对比，金融博客Zerohedge认为，加拿大房价进一步下跌的空间还很大。下图可见1975年至2016年加拿大与美国实际房价走势对比，数据来自美国达拉斯联储。
美国媒体上月指出，金融危机期间加拿大房价的降幅比美国小得多，下跌比美国短暂得多，到了经济复苏期，房价涨幅又比美国大得多，涨势持久得多。
一边是房价上涨势不可挡，一边是家庭债务与收入之比逼近创纪录高位，在这种情况下，一旦形势逆转，加拿大的房产泡沫就会让人恐怖。
