房企未雨绸缪降负债 融创硬撑杠杆遭降级
7月12日，继国际著名评级机构标普之后，斥资632亿元收购万达旗下文旅和酒店资产的融创中国(01918.SZ)，被惠誉列入负面信用观察名单。标普称此举是反映在大规模收购土地及扩张非核心业务之后，融创的财务杠杆可能进一步恶化。
融创加杠杆的同时，则是出售资产方万达的去杠杆之举。此前，大型上市房企中国恒 大(03333.HK)、绿地控股(600606.SH)等都在加快去杠杆的进程。
硬撑杠杆遇风险
国内房企一直处于高负债的运行轨道中。而今随着美国加息、缩表、国内调控等一系列压力之下，一些大型房企正在着手优化资本结构，降低财务杠杆。
本周的一大热点事件便是万达将13个文旅项目和76个酒店项目以632亿元的价格甩卖给了融创中国。对此，王健林表态称，“此次交易完成后，万达商业计划今年内清偿绝大部分银行贷款，万达商业负债率将大幅下降。”
万达通过卖资产的方式直接还债看起来简单粗暴，不过其还有另外一层目的，即通过本次交易实现轻资产化运营。实际上，轻资产化目标也不一定要通过直接出售这一手段才能实现。
“万达是用出售资产的方式去实现轻资产化，放弃了未来资产增值空间，而我们是通过资产证券化的方式实现轻资产化，不同的是兼顾了资产未来增值空间的方式。”7月13日，某大型上市房企董秘办人士指出。
实际上，近日降低财务杠杆、优化资本结构的不仅是万达。在港上市的另一家大型房企恒 大7月3日公告称，截至6月30日，集团已完成了全部永续债赎回工作，共计1129.4亿元，实现对资本市场的承诺；此前，其大举引进战略投资者增资并还债。
“企业自身在主动的去杠杆，虽然是资金链的行为，不过在同一时间点做类似的行为可能是来自市场和监管的压力。”7月12日，中国社科院金融研究所研究员尹中立指出，从大背景看，全球央行在缩表，都在做一些去杠杆的工作。
尹中立指出，从去年四季度开始，按揭贷款、开发贷款都不同程度的受限，而按揭贷款是开发商资金回流的主要通道之一，两股力量导致的结果是开发商的现金流在去年四季度之后就变差了。在这一压力下，有的开发商可能判断是短期的市场变化，但是看了半年多之后可能发现，这一变化不是短期，而是中长期的变化，因此就必须调整自己的负债结构。尤其是一些中小型房企急于扩大规模，掌门人对地产形势判断过于乐观，从去年就拼命的通过负债购地，未来就会有巨大的流动性风险。
“无论是大水漫灌还是逐步紧缩，最终都会传递到企业的杠杆上，尤其是资金密集型、杠杆率较高的房地产行业。大趋势是在降杠杆，企业肯定要未雨绸缪，不可能硬撑杠杆，等到外面没有资金支持的时候，杠杆、财务体系都还没有调整过来。”上述董秘办人士称。
不过，房企的降杠杆比较分化。有房企去杠杆的同时，则意味着买家的加杠杆行为。不过，如果通过高财务杠杆去购买资产则面临诸多风险。比如作为内地房产最大规模并购，融创中国以632亿元接盘万达相关资产，在此之前其也屡次巨资购买地产项目，财务杠杆频频承压。近日，标普、惠誉两家国际知名评级机构将融创中国列入负面观察名单，标普称此举是反映了在大规模收购土地及扩张非核心业务之后，融创的财务杠杆有可能进一步恶化。。
三途径降负债
在全球去杠杆的背景下，国内房企的负债率依然居高不下。Wind数据显示，今年一季末，申万一级行业里的129家上市房企里，有101家的资产负债率超过50%，其中61家超过70%。
一季末，鲁商置业(600223.SH)、珠江控股(000505.SZ)、*ST金宇(000803.SZ)三家上市房企的负债率均超过90%，而绿地控股(600606.SH)、嘉凯城(000918.SZ)等负债率均为89%。
7月12日，绿地控股有关人士表示，“负债率是资本市场判断的价值尺度，降低负债一直是公司重点工作之一。在融资环境没有大的调控和监管下，公司从中长期发展战略及股东利益出发，多管齐下积极降低负债，化提高财务健康。”
据上述人士介绍，绿地已从多举措入手降负债，包括定增、资产证券化、持续降低整体融资成本、提升长债占比优化负债结构等。其中，定增若能实施将直接有利于降低负债率，目前监管层对房企再融资还没有最新松动表态，不过排队已经比较靠前；另外，公司在资产证券化方面做了不少工作，比如2015年底跟荣耀基金合作将公司19家酒店打包后通过Riets形式计划在新加坡上市，目前进展顺利。
“近几年绿地的融资成本持续走低，负债结构也持续优化。其中，绿地的整体平均融资成本从2015年的5.98%降到2016年底的5.45%，今年一季度继续降到约5.3%。”上述人士称，另外是长短债的配比，这两年持续提升长债占比，进一步缓解短债压力。
尹中立指出，去杠杆最有效的就是卖资产，比如万达；其次是债务本身的置换，用低利率债务置换高利率债务、用长期债务置换短期债务等；第三种是引进新股东，补充资本金，比如乐视引进孙宏斌、恒 大引进战略投资者增资还债等。
对于降负债、去杠杆的行为，上述董秘办人士认为，从公司角度讲，不会去牺牲公司有成熟空间的发展战略，去硬性的、强制的降低负债率。我们的基本态度是负债率是否健康跟公司的发展节奏和发展战略的匹配度，而不是分裂的去看绝对值。
“在公司中长期战略不变的情况下，应该是持续降低整体利率水平，持续优化债务结构，这是一个循序渐进的过程，而不是一个动作就决定了结果。”上述董秘办人士称，如果公司负债率短期内有大的波动，不管是向上还是向下，都意味着改变了原来的发展节奏，大幅调整战略，比如万达直接卖资产。如果公司中长期发展战略没发生变化，理论上短期内也不可能出现负债率的大幅上涨或下跌，如果出现这种情况并不一定是健康的。
