一线房企加入长租公寓大战 将瓜分机构化租赁的蛋糕？
编者按
【 近日，克而瑞、中指院等机构集中发布了2017年上半年房企销售业绩排行榜。其中千亿元级销售规格的房企达到7家。在市场处于普遍调控背景下，房企的市场集中度进一步提高，尤其是TOP30强企业。不过，集中度提升仅仅是表象，背后与房企布局的区域价值战略、拿地成本、产品吸引力、投融资能力等密切相关。本期房产周刊，将围绕上半年房企销售增长的现象，从多个维度解析其成长的动力及下半年走势图。】
“我相信租售并举一定是未来的趋势”，在刚刚过去的万科股东大会上郁亮这样表示，万科今年重点发力长租公寓，计划2017年开业2.5万间，发展成为中国第一大集中式长租公寓服务商。
虽然这是万科的战略，但毫无疑问，长租公寓也是众多房企垂涎的大蛋糕。
国泰君安证券分析师侯丽科分析，不论从供给层面还是需求层面，长租公寓市场都面临着巨大的发展空间，而在市场格局尚未形成的情形下，潜在的龙头运营商有着较大的投资机会。
房企加速涌入长租公寓市场
随着住房城乡建设部发布《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》，其中明确国家鼓励发展规模化、专业化的住房租赁企业，住房租赁企业依法享受有关金融、税收、土地等优惠政策。
迈点研究院监测数据显示，北上广深这四个一线城市的集中式品牌长租公寓数量合计达335家，占集中式品牌长租公寓市场的70%。克而瑞数据显示，目前TOP30房企中已有1/3房企通过不同方式布局长租公寓。
万科董秘朱旭在2017年年初电话会议上曾透露，2017年万科将把长租公寓作为重要着力点，主要在核心城市发展。据了解，万科集团将泊寓定位为城市配套服务商战略中创新业务的一个分支，目前已经布局18个城市近200家店。
《每日经济新闻》记者采访北京泊寓劲松店了解到，该店有3个户型总共88套房源，面积约为20平方米的复式公寓，租金3800元/月起。在劲松店，记者看到最贵的房源是6000元/月，面积在30平方米以上。一位工作人员表示，该店可半年起租，单店的出租率已接近90%。
尽管泊寓的租金价格较周边房租有30%以上的溢价，但所有店面的出租率均保持在90%以上。泊寓北京相关负责人表示，目前整个行业的轻资产模式投资回报周期在5~8年左右，万科则预计5年能够收回成本。在北京市场，由于物业升值较快，租入租金要占到租出租金的一半以上，所以运营商只能尽力压缩其他的成本。
龙湖集团副总裁兼冠寓CEO韩石则表示，冠寓未来将聚焦12个一线及领先二线城市，在3年内迅速形成规模优势。在业务拓展方式上，起步阶段龙湖将以轻资产模式为主，会租赁其他的物业；中长期看，龙湖会逐步轻重资产并举，最终资产轻重比2：8。
除此之外，世联行也推出红璞公寓，并完成25城布局，签约项目超150个；绿城与成都长租公寓品牌优客逸家推出“绿城优客”；招商蛇口推出“壹栈”、“壹间”和“壹棠”；佳兆业推出“寓享空间”。
乐乎公寓创始人、CEO罗意向《每日经济新闻》记者坦言，行业的发展需要良性竞争，这样可以促进行业为社会提供更好的产品和服务，房企把存量资产盘活进入租赁市场，增加城市租赁的有效供给，是社会资源的优化配置，对城市租客是重大利好。
魔方公寓总经理助理、华北分公司副总经理邓方则表示，整个长租市场上，所有的品牌长租公寓加起来，其渗透率不到2%，所以供不应求仍然是普遍现象。
国泰君安证券研究表示，而从供应层面而言，预计到2020年长租公寓的房间数量为1000万间，假定2016年底该数量为200万间，到2020年的年均复合增速达到50%，空间和增速都超出市场预期。
短期内行业发展瓶颈难解
万科泊寓厦门总经理吴迪曾指出，万科对长租公寓整个居住标准要求高，前期改造成本投入比较大，租入租金和改造成本占到总成本的80%，仅装修改造的成本就需要运营3年后才能够覆盖。
在链家研究院院长杨现领看来，租赁持有与运营是一个全新的房地产细分品类，长租公寓行业需要经过5年左右的探索期，但目前供应链的管理和各种服务方面都具备了初期雏形。
中原地产首席分析师张大伟表示，房企现在涉足长租公寓主要还是一种尝试、布局和积累经验，目前就这个市场来看，还没有能够盈利的企业以及盈利的可能性，房企持有的长租公寓租售比即使管理相对好的企业也只有2%~3%，远远不足以弥补资金成本。
长租公寓产品最大的竞争对手是私人出租房源，魔方公寓将其称为是与消费升级的一场较量。除了回报周期长，盈利难等问题之外，长租公寓还面临着标准不明的尴尬。
魔方公寓相关负责人在接受《每日经济新闻》记者采访时坦言，“长租公寓目前最大的压力依然来自于政策层面，国家鼓励购租并举，但正式发文已过去一年多了，具体的落地政策，甚至是管理归口一直没有明确，这给公寓企业在拓展规模的过程中带来很大阻力。特别是改造后的公寓项目消防验收应该参照什么标准，有的是参照酒店，有的参照住宅，验收标准不清楚。”
罗意也指出，在发展长租公寓时什么样的土地属性和房产属性可以发展青年社区，其实目前是没有定论，这样就让许多创新企业不仅背负投资风险，甚至企业家有可能还面临法律风险。主管部门应尽快出台行业的定性和规范，让长租公寓能在阳光下发展。
他表示，长租公寓不比互联网，各家品牌在做路径选择的时候，都有非常明确的盈利模式：或挣资产的钱、或挣运营的钱、或挣社群的钱、或挣金融的钱。只是行业还处在非常早期的阶段，各个品牌都还在进行模式摸索和基础能力建构，还没到需要以挣钱为核心诉求的阶段，他也坦言，乐乎目前也是没有盈利，但长租公寓是“难且正确”的事情，这是一个能做30年以上的行业，需要在资金模式上探索、团队的打磨、IT体系的建设和社群能力的提升上下功夫。
众所周知，轻资产融资难历来是长租公寓所面临的痛点。魔方公寓CEO柳佳认为公寓竞争到最后，其实是资金和效率的竞争，目前魔方公寓单店投资回报率在25%左右，罗意也表示，乐乎目前是轻资产模式，同时链接资产方和租客，为客户提供高性价比的租住产品、类酒店的服务和社群场景，长租公寓的最后价值还是以运营价值为中心。
世联行集团副总裁、世联红璞公寓总经理甘伟坦言，从租房客租赁意愿的角度来看，一类是被动式租赁；一类是主动式租赁。从被动式租赁到主动式租赁也需要时间，品牌长租公寓需要对消费升级相关的配套和服务作出相应升级，否则和二房东没有什么区别。
北京市房地产业协会副会长兼秘书长陈志(微博)也表示，目前围绕刺激、保护和支持租赁市场的制度要素、指导思想都是不完全匹配的，总体来说也很欠缺，在规范发展租赁市场上还需要不断努力，去树立和培育租赁市场的理念。
