长租公寓崛起背后存甲醛超标隐忧 成本控制是主因
文章来源：法治周末
去年下半年从自如租下一间精装修房屋后，北京的王女士总觉得房间里有一股板材的味道，今年入夏以后情况似乎更严重。
王女士担心这跟房屋刚装修不久有关，甚至担心屋内甲醛超标。
之所以有这样的担心，部分源于她看到了网上诸多关于长租公寓的报道，类似自如、相寓、YOU+公寓、蛋壳公寓等长租公寓品牌，都有甲醛超标相关的新闻或者投诉。
此前《北京晨报》曾报道，北京某长租公寓的甲醛含量甚至高达0.7mg/立方米。
而根据国家强制性标准《民用建筑工程室内环境污染控制规范》，关窗一小时后的甲醛含量不得高于0.08mg/立方米；根据国家推荐性标准《室内空气质量标准》，关窗12小时后，甲醛含量不得高于0.1mg/立方米。相比而言，推荐性标准《室内空气质量标准》的检测条件更为严格。
为了保险起见，6月16日，王女士用博朗通空气检测仪对室内空气进行了检测。关窗一小时后，甲醛含量是0.08mg/立方米，关窗12小时后，甲醛含量是0.1mg/立方米。
这样看来，在关窗1小时和关窗12小时后，王女士房间内的甲醛含量刚好达标。
“对于自如负责装修的房屋，在交房前我们都会进行空气治理，直到空气达到《室内空气质量标准》的要求。”自如的公关负责人告诉法治周末记者。
但王女士心里还是有一些隐隐的担忧。
因为现在房屋已经入住快一年了，经常开窗散味对室内空气也会有改善，如果一入住就对空气进行检测，结果又会如何？
“假设一入住就发现甲醛超标，那我该怎么办？”王女士说道。
事前控制无法完全保证甲醛达标
长租公寓是近两年整个房地产行业的热词。2017年，链家研究院发布的《租赁崛起》报告公布，当前中国的房屋租赁市场规模是1.1万亿，该报告预计，到2025年，中国租赁市场规模将增长到2.9万亿，到2030年将会超过4.6万亿。
在这一市场背景下，越来越多的资本涌向长租公寓行业。同时，由于可以实现拎包入住，内部装修也比普通的出租房看似精良，长租公寓对于都市白领也有着较高的吸引力。
“但做长租公寓前期主要是投入，只有达到一定规模之后，才会进入盈利阶段。”万科长租公寓公关负责人曾经如此告诉记者。
平安好房研究院首席分析师陆骑麟(博客)对法治周末记者分析道，目前经营长租公寓的公司实现盈利的很少，如果出现甲醛超标的情况，成本控制应该是主要因素。
陆骑麟这么表述的一个背景是，目前长租公寓通常是由运营商收房后，统一装修后再出租，而装修质量的好坏、装修材质是否环保直接影响房屋的空气质量。
一位业内人士告诉记者，有些小的长租公寓运营商，为了控制成本，在装修建材使用上并不会考虑环保，而且在房屋刚装修完就开始招租。
但是自如的公关负责人对法治周末记者表示，自如在装修环节对建材的环保性要求很高，要求所有供应商提供的板材均为E1级环保板材(国家强制环保标准)，乳胶漆等墙面涂料均采用立邦漆，地板、橱柜等用料也必须符合国家相关标准。
“目前，自如收的房子主要有两类，一类是毛坯房和老旧房，一类是精装房。前者需要自如自己装修，后者则基本延用业主留下来的配套。对于毛坯房和老旧房，自如在出租前都会请有第三方资质的企业进行空气治理，直到空气达标后才对外出租。”自如公关负责人表示，虽然在客户租房时，相关合同里不会随附空气质量报告，但是这些报告在自如都有备案，未来也会考虑直接把空气质量报告提供给租房者，让租客更加放心。
在接受法治周末记者采访时，自如公关负责人也坦陈，虽然自如一直重视并积极采取措施来提升房屋的空气质量合格率，但是仍然不能排除少数客户在入住过程中反馈室内出现异味或空气质检不合格的情况。
我爱我家(微博)旗下也有长租公寓品牌，名为相寓。伟业我爱我家集团市场研究院总监孔丹也对法治周末记者表示，相寓一方面会从源头上控制供应商提供环保健康的原材料，另一方面在相关房源上架出租前，都会进行空气检测，这属于内部质检把关的重要内容。
“不做好空气质检，后期有投诉会很麻烦。行业竞争越来越激烈，一个个案对品牌的影响就会很大，这也促使我们在质量把控上会更加严格。”孔丹说。
孔丹向记者透露，我爱我家是从2014年前后，开始比较严格地对长租公寓的空气质量进行把控，因为随着消费者对居住品质的要求越来越高，大家从那时起对环保健康也越来越关注。
“严格执行空气检测以来，相关的投诉是越来越少的。”孔丹说。
孔丹也不讳言，即便是在房屋上架前已经做了空气检测且已经达标，后期可能还是会出现个别房屋甲醛含量上升的情况，这主要跟温度有关，尤其是夏天高温，会刺激家具里一些残留的甲醛释放。
“但是通常也应该不会超标。如果真的检测出来甲醛超标，我们第一怀疑的可能是给我们提供装修服务的供应商，是否在装修环节以次充好或使用了不合格的材料。”孔丹表示。
运营商处理方法不一
根据亿欧网在2016年年底发布的报告，自如和相寓是分散式长租公寓领域规模较大的企业。
然而即便是自如和相寓，已经在事前控制环节做了相当一部分工作，仍然无法完全杜绝空气质检不合格情况的出现。
那么，如果租客在租房后，通过检测发现室内甲醛超标，运营商会进行怎样的处理？
自如公关负责人告诉记者，如果客户反馈甲醛超标，那么首先客户和自如会找一家有资质的第三方检测公司对空气进行检测，如果结果显示的确超标，自如提供两种解决办法。
“客户可以免费退租，租金只收到客户退房当天，其余租金全部退还，同时自如赔偿客户一个月租金；客户也可以选择免费换租，由自如替客户寻找类似配置和价位的房源。”自如公关负责人说。
孔丹对记者表示，相寓的处理办法也类似。收到相关投诉后，工作人员首先会第一时间上门检测。有的时候客户投诉室内有味儿，检测后不一定超标，味道大多是室内家具木材的味道，而有味道不一定有害。
“如果确认甲醛超标，相寓会给租客进行补偿，比如，对房屋进行快速净化实现室内空气质量达标，也可以免费换租。”孔丹说。
但是市面上的长租公寓品牌众多，即便发现甲醛超标，退租也并非易事。
据《北京晨报》报道，一位租客租住了北京某知名长租公寓品牌房屋后感觉身体不适，请检测公司检测后结果显示甲醛含量0.179mg/立方米，属于甲醛中度超标。但当这位客户要求退房后，长租公寓运营方不仅没有补救措施，还回复称：“提前退租属于违约行为，要支付2040元违约金。”
事后在媒体和消协的介入下，该长租公寓运营方才同意退还押金及剩余房租，无需支付违约金。
租户发现甲醛超标可要求无条件退租
法治周末记者在采访时比对了多家长租公寓运营方与客户签订的租赁合同后发现，没有一家企业在合同中明确约定，确保出租房屋内的空气质量达标。
那么，如果在租房合同中未对空气质量达标进行约定，当已经有第三方检测机构鉴定房屋甲醛超标，且租户要求退租时，而运营方却以租户违约为由，拒绝退还押金，甚至要求租户支付违约金。运营方这么做合理合法吗？
北京来硕律师事务所主任李文谦对法治周末记者分析道，我国合同法第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
“承租房屋是为了正常的生活居住使用，甲醛超标会给身体造成伤害，导致正常生活居住使用的目的不能实现。所以出租人有义务保证房屋内的空气质量符合国家相关标准。合同法上述规定也构成了所有出租人的默示担保义务，一旦违反，出租人即构成违约。”李文谦说。
北京房地产律师王伟同意李文谦的分析，基于此，王伟还认为，一旦租户发现室内甲醛含量超标，即便是合同内未对空气质量进行约束，依然可以无条件退租。
王伟的理由是：“根据合同法第九十四条，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。即便双方的租赁合同中没有关于房屋空气质量的约定，甲醛超标的房屋已经无法实现合同目的。此外，《商品房屋租赁管理办法》第六条也规定，不符合工程建设强制性标准的房屋是不得出租的。因此，租户发现这种情况后可以要求解除租赁合同。”
王伟还建议，如果租房者发现室内甲醛超标后，长租公寓运营方不予退租，最快的解决办法是向相关行政部门进行投诉或提请查处，要求对运营方进行处罚。因为《商品房屋租赁管理办法》还规定，将不符合工程建设强制性标准的房屋进行出租的，由主管部门责令限期改正，对没有违法所得的，可处以5000元以下罚款；对有违法所得的，可以处以违法所得1倍以上3倍以下，但不超过3万元的罚款。
要求运营方赔偿不易
“若发现室内甲醛超标，租客还可以要求长租公寓运营方进行赔偿。”李文谦补充道，合同法明确规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；对违约责任没有约定或者约定不明确，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。
但是法治周末记者在采访中发现，具体实践中，当租客以住在甲醛超标的房间内对身体造成损害为由，要求长租公寓运营方进行赔偿时，往往很难实现。
“如果租户诉诸法院要求赔偿，租户要承担举证责任。一方面证明自己身体不适产生了直接损失，一方面还要证明身体不适是由于房屋空气质量不达标引起的。而这两项证明，尤其是证明身体不适和空气质量不达标有直接关系，则并不容易。”王伟分析。
一位业内人士向记者透露，此前，曾有租客起诉某长租公寓运营方，以身体健康受损为由要求后者赔偿，但到了法庭上，长租公寓运营方提出，租客自身为医院工作者，而租客出具的所有诊断证明均为租客所在医院出具，要求法庭对诊断证明的笔迹等进行鉴定，后来该租客撤诉。
