"跨过"长租公寓的5年盈利门槛：集中式竞争激烈
咖啡休闲区、科技体验区、阳光健身区、自助超市区、公共厨房区、烘干熨烫区、快递收发区、电玩按摩区……这是北京一家长租公寓的公共空间配置。公寓月租金均价为4200元/月，房间面积在15-35平方米之间。这样的长租公寓近两年正逐渐兴起，并受到追求生活品质和潮流的年轻人追捧。
熊猫公寓CEO王玺龙是长租公寓领域的探路者。16日，他向21世纪经济报道记者提供了一组数据：按照《国家新型城镇化规划》进程，2020年我国仍有2亿以上流动人口，70%流动人口通过租房居住，按目前月租金475元测算，房租市场已近万亿。20-30岁青年人以75%的绝对高比例成为租房的主要人群，针对青年的出租型公寓机会巨大。
全国第六次人口普查数据显示，98.5%的可出租房屋来自私人出租住宅；而在许多发达国家和地区，机构出租房源往往能占到租赁总供给的25%-30%。庞大的市场空间令各路资本介入其中。
主体优势各异
在从业者王玺龙看来，规模性房企进入长租公寓市场，令这一领域逐渐走向正规化和专业化。
自去年下半年，决策层开始鼓励房企自持住宅部分作为租赁房源以来，从国家到地方层面都对此制定了相关政策指引，据迈点研究院(MTA)统计显示，截至2017年4月初，全国至少已有22个省市出台了促进住宿租赁市场发展的意见或建议。
巨大的发展潜力加上国家政策支持，令创业者、传统行业、开发商、房产经纪、酒店业等方面均希望分得一杯羹。据迈点研究院不完全统计，2015年仅长租公寓融资就达21起，共计融资约60亿元；在投资环境遇冷的2016年，长租公寓融资也有13起，共计融资约30亿元。另外，根据中国饭店协会公寓委员会的统计，截至今年3月，国内拥有规模公寓企业超过500家，如以单个品牌管理4000间公寓估算，全国房源总规模将突破200万间。
中金公司发布的报告则显示，2012年是长租公寓行业快速发展的元年，大量“互联网+资本”平台进入该领域，如You+公寓、优客逸家、青客公寓等，此类平台由于初始资金规模有限，往往以分布式起家，以快速获取房源，抢占市场。相比之下，中介服务机构的竞争优势在于广大的房源和客源基础，尤其是分布式的收房效率极高，且对租客的定位更加精准；房地产开发商一般具备资金优势，以及装修改造的成本优势。
与传统租赁模式不同的是，长租公寓更多是从C端考虑效益，将房子作为载体，通过各种衍生需求挖掘额外效益，同时加强客户黏性。中金公司方面认为，品牌化的长租公寓可以有效解决租房过程中的诸多痛点，如出租信息透明公开、装修标准高于市场平均水平、租后服务到位等。品牌公寓所附加的社区概念，更能获得年轻一代租客的青睐。
集中式公寓竞争激烈
在不同运营主体的差异背后，其运营模式也有差异。
在项目获取方面，王玺龙表示，目前市场上主要有三种：一是通过收购、买楼等重资产方式；二是通过包租；三是托管模式，输出品牌和管理团队。但因重资产模式涉及长时间改装，投入成本较大。目前来看，包租和托管模式是扩充规模最好的方式。
分布形态则分为集中式和分散式长租公寓。迈点机构表示，集中式长租公寓是所有公寓品类中竞争最为激烈的一个，主要的运营主体都有介入。分散式长租公寓入局者仍以互联网基因的租房平台为主，链家与我爱我家(微博)两大房产中介巨头在集中式与分散式均有布局。
目前来看，长租公寓盈利模式主要是租金差，盈利关键点在于低成本房源。中金公司对比了魔方公寓(上海)、函数青年公寓(北京)和红璞公寓(广州)与各自周边小区房源的租金情况发现，品牌公寓较周边房源的租金溢价一般在50%-80%区间。
中金公司认为，集中式公寓的盈利前景好于分布式，原因在于：首先，前期的装修改造支出都是成本的重要组成部分，项目的投资回收周期一般在4-5年，且装修成本摊销年限一般为5年，因此项目前五年的净利润处于较低水平甚至亏损。集中式的租约一般为5-10年，足以覆盖投资回收周期以及前期的薄利阶段，而分布式由于是从业主手中获取零散房源，租约往往仅2-3年，加大盈利不确定性。其次，集中式受规模效应的影响，装修成本和运营成本往往会低于分布式；获取整栋的闲散物业往往会享有一定的租金折扣。
王玺龙表示，长租公寓市场之所以没有出现爆发式增长，是由于很多公寓并不赚钱。这主要体现在行业不规范，比如“有的公司税费可以到11个点，有的公司交6个点，还有不交税的”。
另外，王玺龙透露，如果用市场化方式运营长租公寓，项目成本控制非常重要。“公司给我们的硬性指标是三年现金流回正，五年期利润率超过18%。因此，我们对项目考量非常慎重。其中一次考察了93个项目才选了1个。”
