政策鼓励盘活存量房 长租公寓面临两大难题
突围长周期存量市场
工业用地、厂房和农民房改造仍是当前长租公寓的主要房源。然而改造存量房也面临房源来源合法性问题，以及如何建立稳定的运营、盈利模式。
楼市屏息横盘的同时，存量房市场改造如火如荼。
从国务院办公厅下发关于“培育和发展住房租赁市场”的39号文，到上月住建部公布《住房租赁和销售管理条例》草案，政策层面正在加紧推进租购并举的住房制度。
作为盘活居住存量房的重点方向，长租公寓俨然成为新的风口。个人房东之外，机构房东正成为市场中的新角色。
近两年来，开发商、经纪公司等房地产上下游企业纷纷成立长租公寓品牌；具备管理经验的连锁酒店集团也进入这一市场；而在资本加持下，独立公寓品牌亦在大举扩张。
对市场而言，盘活存量房资源显然有助于改善住房供需关系。然而改造存量房也面临房源来源合法性问题，以及如何建立稳定的运营、盈利模式。
改造存量房
在土地二元制的中国房地产市场，房屋属性出奇地复杂。用于居住的房源，有完整产权的商品房，也有半产权的经适房、安居房、限价房、老公房，还有集体产权的农民房、回迁房，政府所有的廉租房/公租房、商住性质的公寓等。
与繁荣的房地产买卖市场相比，过去数年间，中国的居住租赁市场很不成熟。在这一领域，个人房东和中介二房东占据90%以上，机构房东则严重缺位。
随着近两年政策鼓励租售并举，各路资本纷纷开始布局租赁市场。这众多机构房东，按其背景可分为开发商、房产经纪、酒店集团以及独立公寓品牌四类。
他们如何盘活存量？以万科泊寓为例，主要通过租下厂房、农民房等闲置房源进行改造，租期一般超过15年。万科高级副总裁谭华杰曾透露，由于其房源大多来自工业或集体用地，因此需要批文才能改变物业性质。这意味着合规成本将大大增加。
活跃于京沪穗深的无数个独立品牌公寓的房源也大概如此。深圳合屋提供的资料显示，其平台的品牌公寓所进行改造的存量物业包括老旧的城中村物业，以及由于产业升级被淘汰下来的大量工业厂房和工业宿舍。通过资本、公益运营商、设计师及装修服务商等多方力量切入，盘活低频效使用或彻底闲置的物业。
合屋创始人罗凤鸣曾表示，柔化改造并不是暴力性拆除，而是在不破坏房屋本体的情况下，对房屋空间、格局、外观和公共空间进行优化。
如家旗下的逗号公寓、华住旗下的城家公寓、铂涛旗下的窝趣公寓等，其改造存量房与做酒店类似，也是与工业厂房、农民房等签订长租合同后集中运营。
与开发商、独立品牌的集中式改造不同，房产经纪主要着力于整合分散的个人住宅房源。如链家旗下的自如公寓，就是先租下一般普通商品房进行改造，通常是将一房改为两房，两房改为三房等增加租赁空间，以赚取差价，弥补改造费用、房屋空置等所带来的成本。
华泰证券指出，目前分散式公寓的前期装修成本较高，3到5年的签约包租到期后房东很可能不再续约，因此很难发挥规模效应。以自如为代表的机构房东目前已开始将装修转移给房东承担，以避免前期投入成本过大，转走轻资产的包租模式。
华泰证券认为，B2C模式下的租赁企业，借助于破旧公寓楼、厂房等，以二房东模式开始发展，对于租户的保护更强、且租户对租期和租价的预期更加稳定，更容易建立起具备规模效应的租房市场。
合规与盈利
尽管市场空间巨大、相关政策加持，但存量房改造而成的长租公寓仍面临诸多难题。
首先是房源的合规性。“许多长租公寓产权属性都有问题，用的是工业类或不可售的商业类土地”，中原地产首席分析师张大伟16日向21世纪经济报道记者表示。
由于上述土地性质改变需要审批，租赁机构也要获得经营许可和办理工商登记，目前市场中存在很多不合规的改造行为，如群租房等。上海、深圳等地今年已连续发起多次针对长租公寓、租赁公寓的违规排查风暴。
此前，住建部曾放松监管，允许将商业用房按规定改建为租赁住房、允许将现有住房按要求改造后按间出租。然而张大伟指出，尽管可以把商业类属性的土地改变为出租属性，能享受如水、电收费的政策红利，但这并不足以刺激可售的商业用地改变为出租用地。因此，工业用地、厂房和农民房改造仍是当前长租公寓的主要房源。
此外，从集中式的万科泊寓，到分散式的链家自如，核心难题均直指盈利。作为一项前期投入大、回报周期长的微利业务，机构房东需要面对巨大的资金和成本压力。华泰证券指出，目前长租公寓行业仍处在无利润、投入大的阶段，能实现盈利的企业屈指可数。
谭华杰年初向21世纪经济报道记者表示，在个人住房出租中，过高的土地成本大大降低了租金回报率，资产持有者很难从出租中赚钱。这是过去多年租赁市场无法发展的重要原因。
伴随攀高的房价，租金回报率连年走低。以北京为例，伟业我爱我家(微博)集团数据显示，2010年以来，租金年投资回报率从2.13%一路下行，去年10月房价到达顶点时，租金回报率仅1.16%。
而机构改造存量物业，仅靠租赁也很难赚钱。因为机构要交增值税、房产税、所得税，综合算下来几乎难以覆盖成本。
在链家研究院院长杨现领看来，中国的长租公寓行业只有三类运营商可以存活下去：“第一类是在资金端、品牌端有综合优势的开发商；第二类是具备经纪优势和经验积累的中介；第三类则是具有大量资金，有长期的资金匹配需求，能够匹配租赁现金流和资产负债表的保险企业。”
杨现领认为，公寓创业一哄而上的时段已过去，未来它们将走向不动产资产管理，这代表着真正的蓝海。
谭华杰建议，长租公寓企业应结成联盟，并以联盟的形式成立一家合资公司，让合资公司来解决基础性、平台性的问题，可以采用不同于一般企业的管理架构，成果共享，最后各自所占份额可以视各自的规模和盈利价值来定；未来最理想的资产持有人应该是REITs。
