上半年融资成本大增 房企偿债压力隐现
上半年，融资政策的收紧，使得房企海外融资的规模大增，并潜移默化地影响着企业的资金状况。
中原地产的统计显示，今年上半年，房地产企业在内地通过私募债、公司债、中期票据等(不包括股权融资)的融资规模为1771.8亿，与去年同期相比，降幅达74%。同期，房企海外发债规模达到148.75亿美元，同比上涨97%。
但在这一债务转化的过程中，房企的融资总规模仍然有所减少，且无论境内还是境外，融资成本都明显上升。尽管当前并无资金链的忧虑，但业界普遍认为，在销售不畅的情况下，未来房企的资金压力将逐渐增大。
广发证券的一份研报指出，明后两年将是房企债务兑付的高点，其中，中小型房企的风险尤其值得注意。
融资成本普遍提高
作为房地产调控的一部分，信贷、融资政策一直在收紧。据不完全统计，去年10月以来，央行、银监会、证监会、发改委、上交所、深交所、基金业协会共发布了不下十份相关文件。
这些文件的监管内容包括“首付贷”、土地贷款、企业债等各个环节，涉及银行贷款、夹层融资、信托、基金、理财资金、私募等多个融资渠道。
上述政策导致国内房企融资规模骤减。中原地产的数据显示，今年上半年，房地产企业在内地通过私募债、公司债、中期票据等(不包括股权融资)的融资规模为1771.8亿，而去年同期的融资额度高达6735.94亿。
与此同时，融资成本明显提高。泰禾在6月30日发行的一笔15亿元公司债，利率达到7.5%。南京栖霞建设上月初的一笔10亿元融资，成本在6.5%的水平。云南城投在5月的一笔融资，利率为7%。荣盛发展的一笔融资，成本也达到6.8%。
尽管也有低成本融资的案例，但在资金面紧缩的情况下，房企的平均融资成本明显提高。中原地产指出，2017年来，房企发债利率多在5%-6%以上，到6月，多宗融资的资金成本已经接近或超过7%。相比之下，2016年的平均融资成本在4%左右的水平。
由于境内融资渠道收窄，房企纷纷转向海外。
统计局数据显示，2016年1-5月，房企利用外资42亿元，同比下降72.1%。到今年同期，房企利用外资的规模就升至90亿元，同比增长115.1%。短短一年间，变化趋势陡然反转。
在我国房地产发展史上，因政策因素导致的境内和境外融资转换十分常见。2009年，房地产企业利用外资规模为470亿元，同比下降35.5%。由于调控楼市的“国十条”和“新五条”陆续出台，到2010年，利用外资的规模就转而增长了66.0%，达到796亿元。其间，国内贷款、个人按揭贷款、定金及预收款的增速均大幅下降。
中原地产还指出，除了政策因素外，其中还有“美元走强后，热钱向境外流出”的大背景。
但值得注意的是，由于美国进入加息通道，现阶段，境外融资的成本也不遑多让。龙光地产5月在新加坡发行的一笔永续资本证券，利率为7%；明发集团在新加坡发行的一笔债券，成本则达到11%。4月，景瑞控股和亿达中国分别在香港联交所发行企业债，利率分别为7.75%和6.95%。与内地融资的成本几乎持平。
债务兑付高峰期将至
虽然海外融资规模大增，但由于境内融资缩水规模过大，上半年房企的融资总规模仍然明显减少。
而作为另一项主要资金来源的销售端，同样出现大幅缩水。“我们今年上半年一个新盘都没开，卖的都是之前项目的尾盘，而且量很少。”某上市房企苏州公司负责人向21世纪经济报道表示，这一方面是因为存货量不足，另一方面也有“不愿降价”的因素。
上海易居(博客)研究院智库中心总监严跃进认为，融资、销售双双降温，说明房企的资金状况将逐渐转向严峻。
他向21世纪经济报道表示，当前国内仍处于低利率环境，仍有加息的可能，这意味着房企的融资成本可能继续提高。至于销售，随着三四线城市红利释放殆尽，下半年的情况不会好于上半年。
事实上，由于去年录得较好的销售业绩，企业也纷纷借助窗口期进行了大量低息融资，现阶段房企的资金状况相对良好。在近期机构做的例行评估中，大部分上市房企的债务评级并未下调。恒 大甚至在此期间赎回了全部的永续债。
但按照广发证券此前的一份报告，实际情况并不乐观。该机构认为，尽管前期有房企公司债获准注册，但审批期限明显拉长，并且据交易所的窗口指导意见，对新发债公司的营业收入结构以及资金用途均有严格限制。这将导致“未来房企新增融资规模将持续受到抑制”。
与此同时，房企杠杆水平存在被低估的现象，因为“去年大量银行表外资金借道非标流入房地产领域”。
本轮周期中，在开发贷、公司债、再融资等受到监管后，房企相应地寻求中票、信托以及其他创新融资等。其中，中票受到资产比例的限制要求，信托则被银监会列入检查要点。按照严跃进的观点，房企还会寻求其它创新的融资手段，但这并不能给企业带来根本性的帮助。
广发证券指出，从房企的债务端看，样本上市房企存量债务的期限大多在2-3年。因此，过去两年大规模的债务融资或将在未来几年集中兑付。据统计，明后两年样本房企债务兑付数量将达到高点，兑付规模将分别高达3375亿、4474亿。
该机构还认为，相比大型房企具备更强的销售回款能力和更加稳健的财务水平，中小型房企的兑付风险尤其值得警惕。
