富力回A脚步渐近 多渠道融资重拾增长势头
6月2日，上海证券交易所首次公开发行股票正常审核状态企业基本信息情况表显示，富力地产(02777.HK ，下称“富力” )排名67位，显示状态为已反馈。根据表中信息显示，排名56位的一家企业已进入“预先披露更新”阶段，即将进入初审环节。排名17位的一家企业则已进入“已通过发审会”阶段。
这意味着富力回归A股又进了一步，同时也是富力第五次冲刺A股市场。
“3月3日左右我们是排在102位，看到已经在反馈意见。如果按照现在的时间表，我们有信心在今年解决了。”富力地产董事长李思廉在今年业绩会上对回A的前景颇为乐观。
“净负债率降到两位数”
为何富力如此执着于回归A股呢？在回归A股的对外口径中，高估值、拓展融资渠道及解决现金流难题等利好常被企业高管挂在嘴边。
管理层表示，公司将利用A股发行上市等多种手段进行持续融资，以满足公司发展的需要。而富力2015年发布的首次公开发行股票招股说明书也显示，公司计划在A股市场公开发行新股不超过10.7亿股， 募集资金总额不超过350亿元用于旗下9个项目开发建设。
除此之外，A股市场的高估值优势也在逐步吸引富力这样的港股房企陆续回归。“A股估值再怎么不好，都比港股要好”，在李思廉的解释中，回归A股也是为了让富力获得一个更好的估值。
据深圳市物业管理行业协会副秘书长刘双乐透露，从市场上看，港股主板市场估值区间在7-20倍PE，A股主板市场估值区间在10-30倍PE。“估值越高，股权融资成本就越低。一般情况下，在A股上市对提升股东价值更有利。”
以万达商业为例。万达预计万达商业回A后在内地市场的市盈率将达到20倍之多，而这也就意味着，其股票未来市值将达到5000亿元人民币。值得注意的是，退市之前，万达商业在H股的市值规模为2383.65亿港元，市盈率为6.67，后者水平尚不足在A股上市的万科A的1/4，绿地控股的1/2。
协纵策略管理集团联合创始人黄立冲告诉时代周报记者，若富力成功回A，A股对于地产企业的高估值，将对其债务结构产生较大改善。南华金融分析师岑智勇也对时代周报记者分析称，鉴于国内估值较高，加上富力在A股上市所募集资金可大幅减低其负债比率。
一直以来，富力净负债率高企常被评级机构诟病，这也是富力回A最大的难点。申银万国研报显示，截至 2017 年3 月末，富力总有息负债规模1230 亿元，与 2016 年末基本持平。但考虑到 2017 年一季度公司手持现金减少约 50 亿元至 405 亿元，公司净负债规模从 2016 年末的 776 亿元增长至 2017 年 3 月末的 826 亿元。由此， 公司净负债率从 2016 年末的 175%上升 10 个百分点至 2017 年 3 月末的 185%。
但李思廉曾解释称，不能太紧张负债率，负债率只是经常会看，但是其实没有什么严重的杀伤力。总体上，公司会关心这些负债，财务团队经常会想办法把一些到期的债加强一点，把一些贵的先还掉来减轻负担。
李思廉还表示，富力接下来会继续控制现有的融资规模，“所有超过6%(发行利率)的钱我们都不要。”此外，李思廉还指出，公司的净负债率按照现在(香港)的会计准则是不会大幅下降，但如果富力能够成功登陆A股的话，净负债率应该会降到两位数。
管理层有信心在今年完成A股上市，以此搭建“A+H”平台。但黄立冲同时提醒称，当下对富力不利的是，目前IPO审批速度也在减缓当中。据媒体报道，证监会6月2日核发IPO批文，筹资总额不超15亿元，单周核发数量、金额较此前继续减少。5月26日所在的一周时间内，证监会核发批文7家，筹资总额不超23亿元。
重拾规模增长势头
2015年国内公司债放闸，融资成本下降后，富力抓住机遇大举发债，进而使其负债率走高。
2015年7月13日，公司发行65亿元公司债券，发行利率为4.95%。2016年，富力相继发行规模分别为60亿元、36亿元、19.50 亿元、9.5亿元公司债，发行利率分别为 3.95%、3.95%、3.48%、3.95%。此后，富力又相继发行非公开发行公司债券，发行利率分别为5.2%、5.15%、5%、4.39%。
但从目前来看，富力彼时大举发债确系明智之举。自2016年10月份地产调控以来，房地产企业融资也被念“紧箍咒”。时代周报记者获悉，除银行贷款、公司债(公募+私募)等主要融资渠道外，地产企业股权融资、发行 ABS、地产基金、资管融资等各类渠道也均有不同程度的收紧。
克而瑞认为，当前房企的融资环境不容乐观，一是在政策收紧的情况下，监管环境的不断趋严；二是房企公司债发行受限，加上债市波动，房企国内中票及短融券发行进入观望阶段。
而彼时抓紧机会发债的富力，2016年筹资活动现金流入金额同比大幅增长 39.86%至632.77亿元，其中发行债券收到现金421.49 亿元(占比 66.61%)。2016年富力筹资活动现金流量净额为67.29 亿元。经营活动现金流量净额为 59.17 亿元，现金及现金等价物净增加额为 108.36 亿元。
手握充足现金流的富力，预备用200亿资金用来买地，并制订下2017年人民币730亿元的销售计划。和往年一样，李思廉依旧看好今年内地楼市，并相当有信心实现今年的销售目标。
6月1日，富力发布公告，公司5月份实现合约销售总金额约为人民币72.6亿元，销售面积约60.7万平方米。同比分别上涨42%和51%。以此计算，富力1-5月共实现销售额为305.4亿元，累计销售面积239.28万平方米。
兴业证券认为，富力地产经过几年调整，销售重拾增长势头，2017 年合约销售目标730 亿元，同比有 20%的增长。公司手头现金充足，可在今年的土地市场寻找拿地好机会。
