房企融资全线收紧：开发商将迎大考
房企资金链扫描
受房地产调控和金融去杠杆的双重影响，房地产企业的融资环境已经发生了明显的变化，融资的渠道在收缩，资金成本也在明显上升，这对房企，尤其是中小房企带来了较大的挑战。
不过，大型房企目前大多无忧。但一些大型房企也开始更青睐于真正的股权融资，恒 大和万科最近的模式就是典型。
导读
从监测数据看，房地产市场分化趋势愈发明显。一些房企净负债率高企。比如，云南城投净负债率为513%；天津松江净负债率为484%；天房集团净负债率高达314%；信达地产净负债率为311%；佳兆业净负债率为308%。
房企融资环境正持续收紧。
中原地产研究中心统计数据显示：2017年5月前三周房企融资数据继续低迷，合计包括私募债、公司债、中期票据等的融资仅119.3亿。而2016年5月同期发行融资额度高达446.8亿，同比减少幅度达到73.3%。
融资收紧同时，资金成本也在上涨。数据统计显示，2017年来发行的债券利率均在4.2-5.5%之间，5月多宗融资的资金成本已经接近或超过6%。整体看，所有房企的融资成本相比2016年4%均有所上行。目前很多融资的年化收益率已经在5.5%以上。
易居(博客)研究院副院长杨红旭(微博 博客)在接受21世纪经济报道记者采访时表示，“房企对于融资依赖程度比较高，企业融资收紧对开发商肯定是利空。从我们监测到的全国房地产金融环境指数模型来看，去年一季度指数最宽松，然后开始下滑。最宽松的时期已经过去了，目前处于一个较为合理的水平，今年年底会进入偏紧甚至紧张的区间。目前开发企业的资金面在发生变化，目前房企资金主要来源是销售回款，但随着楼市的降温，这块也会收缩。”
房企的融资压力
融资渠道收紧、成本上涨是2017年房地产行业对当前融资环境判断得出的共识。
在融创中国2017年股东大会上，就有小股东向管理层提问称，“公司去年全年加权平均借贷下降非常喜人。未来公司加权借贷成本有没有可能进一步下降？”
对此，融创中国执行董事汪孟德坦陈，“从融创中国去年借贷情况看，借贷成本在快速下降，主要是由于公司规模、实力、品牌特别是银行的信誉度提升，未来两三年我们的借贷成本还会下降。但今年是很特殊的时候，从去年第四季度到今年上半年，会持续出台房地产调控政策，也包括银行方面的调控政策。今年整个地产行业(融资成本)会上升。对融创中国而言，今年新增贷款成本与去年相比较也要上升。其实，我们去年当期新增借贷成本低于6%，平均在6%的水平，但今年我们会超过6%，可能到6.5%，这是借贷成本增长的趋势。”
融创中国作为大型房企，融资条件已经属于行业内佼佼者，融资成本上升是房地产行业不得不面对的整体趋势。根据同策咨询研究部监测40家典型上市房企融资情况看，融资成本方面，在已披露的数据中，4月融资成本最低的一笔是中国金茂完成发行的25亿元人民币3年期的中期票据，年利率为4.65%，非常逼近同期银行贷款基准利率4.75%。
除此之外，4月所有已披露的融资成本均高于同期银行贷款利率。华夏幸福2017年第一期超短期融资券，借款270天，融资额度10亿元，借款利率4.82%，已远超同期的银行贷款基准利率(一年期以内基准利率为4.35%)。富力地产、新城控股4月发行的中票票面利率均为5.25%。荣盛发展两笔股东贷款共计75亿，利率5.7%。华夏幸福签订永续债合同融资15亿，第1-2年利率5.90%，第三年11.9%，后续每年递增1%。中南建设一笔4亿元的一年期信托贷款融资年利率6%，另一笔其它债权融资金额4.4亿，期限2年，利率7%。
受融资渠道收紧等影响，房企融资方式也是花样百出。以4月份为例，同策咨询研究部监测的40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计538.58亿元，环比2017年3月的588.17亿元减少8.43%。整体来看，2017年4月份，上市房企融资额度有所下降，融资渠道花样百出。整体来看，2017年4月份，上市房企融资额度有所下降，融资渠道花样百出。4月份，市场上出现了境内再融资的融资方式，同时，没有公司债发行。境内银行贷款成为4月最主要的融资方式(占比42.21%)。其它融资方式包括：其它债权融资(占比26.68%)、境内再融资(占比13.93%)、中期票据(占比9.28%)、信托贷款(占比5.61%)、委托贷款(占比1.08%)、海外银行贷款(占比0.64%)和海外配股再融资(占比0.57%)。
同策咨询研究部总监张宏伟(博客)表示，整体来看，房企融资渠道在不断收紧，融资方式有一些变化。“比如，以前允许信托基金拿地，现在明确不允许，一些通道业务都已暂停。企业加杠杆的手段越来越少。另外，国内发债规模逐渐减少，利率在逐步上升。部分企业也在国外进行更多的尝试，利用美元债等形式，拓宽自己的融资渠道。一些小企业还在尝试IPO等直接融资方式。”
开发商面临考验
受融资收紧等因素影响，部分开发商未来将陆续面临考验。
中原地产数据统计显示，从年内数据看，2017年以来，截止到5月23日，房企融资额度只有1232.4亿，同比跌幅高达77.7%。但去年同期，房企融资数据高达5514.8亿。
中原地产首席分析师张大伟认为：从资金成本看，支持2016年房地产市场爆发的一个重要原因是房企的各种渠道低价格资金，债券是其中价格最低的资金来源，但最近2个月发债难度加大，这对房企而言，意味着融资成本明显上升。整体看，海外融资难度越来越大，一旦内地债券融资压力增加，这对于前期拿了较多土地、杠杆使用过高的企业，资金成本将明显增加，从而影响销售预期。
亿翰智库研究总监张化东针对房企发布的2016年年报做了一个现金流测算。测算显示，大型房企和盈利较稳定的企业短期内现金流方面没有压力。甚至到今年年底，大企业现金流压力也不会很大。但一些小房企现金流压力会比较大。目前来看，楼市成交量下降比较快，预计今年3季度末和4季度初，房企资金流的压力就会显现。
亿翰智库监测显示，由于2016年房企销售回款较多，货币资金较充足，2016年A股地产行业整体现金短债比提升至1.63，H股地产行业整体现金短债比提升至1.45，恢复到2010年左右水平，短期债务安全性佳。从净负债率方面看，虽然2016年四季度房企融资收紧，但由于销售回款较多，上市房企的净负债率较2015年有所下降。2016年A股的上市房企净负债率为89.32%，相较于2015年减少6.14个百分点，但依然处于历史较高水平。
不过，从监测数据看，房地产市场分化趋势愈发明显。一些房企净负债率高企。比如，云南城投净负债率为513%；天津松江净负债率为484%；天房集团净负债率高达314%；信达地产净负债率为311%；佳兆业净负债率为308%。
张宏伟认为，“资金面收紧，尤其是国内一些融资渠道业务收紧，势必会影响开发企业资金面，尤其是民营开发企业。其实，现在已经有中小企业资金开始紧张。预计下半年就可能会有企业出现较大困难。目前，市场上已经有企业开始出售资产和项目， 下半年可能会越来越多。”
